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Erbengemeinschaft: Geerbte Immobilie verkaufen, wenn ein Miterbe nicht will
Wie eine Erbengemeinschaft entsteht – und wem die geerbte Immobilie gehört
Bis zur Einantwortung gehört die Immobilie dem Nachlass – der Verlassenschaft –, nicht den Erben. Mit dem rechtskräftigen Einantwortungsbeschluss werden mehrere Erben Miteigentümer nach ihren Erbquoten – bei drei Kindern und keinem Testament also zu je einem Drittel. Das Eigentum an der Immobilie ist ideelles Miteigentum: Niemandem gehört ein bestimmtes Stockwerk oder Zimmer, jedem gehört ein rechnerischer Anteil am Ganzen. Die Erben besitzen die Immobilie gemeinsam, jeder ist mit seiner Quote als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Einantwortungsbeschluss ist die Urkunde, mit der die Erben im Grundbuch eingetragen werden. Stellen sie den Antrag nicht selbst, bringt ihn der Gerichtskommissär nach rund einem Jahr ein (§ 182 AußStrG). Einen Erbschein wie in Deutschland gibt es in Österreich nicht – die Einantwortung übernimmt diese Funktion.
Wer eine Immobilie geerbt hat, erbt damit auch die anderen Erben – die Erbschaft ist gemeinschaftlich. Anders als bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es keinen Verwalter und keine Hausordnung: Die Erbengemeinschaft regelt alles selbst nach den §§ 825 ff ABGB. Und genau dort liegt das Problem vieler Erbengemeinschaften: wenn drei Geschwister drei verschiedene Vorstellungen davon haben, ob sie die Immobilie erhalten, vermieten oder veräußern wollen.
Wer darf in der Erbengemeinschaft das Haus verkaufen? Die rechtliche Lage
Kein Mitglied der Erbengemeinschaft allein. Der Verkauf einer Immobilie ist keine Verwaltungsmaßnahme, sondern eine Verfügung über die Substanz (§ 828 ABGB). Dafür braucht es die Zustimmung aller Miteigentümer, unabhängig von der Höhe ihrer Anteile. Wer 90 Prozent hält, kann den Verkauf gegen den Miterben mit 10 Prozent nicht durchsetzen. Verkauft die Erbengemeinschaft, wird der Kaufvertrag erst wirksam, wenn jeder Erbe unterschrieben hat – beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Österreich also nur, wenn alle Erben gemeinsam handeln.
Anders ist es bei der laufenden Verwaltung. Über Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung – Betriebskosten, Versicherung, notwendige Reparaturen, in der Regel auch eine gewöhnliche Vermietung – entscheidet nach § 833 ABGB die Mehrheit, und zwar nicht nach Köpfen, sondern nach Anteilen. Wichtige Veränderungen wie ein Umbau oder eine ungewöhnlich lange Vermietung brauchen Einstimmigkeit oder ersatzweise die Entscheidung des Außerstreitrichters (§§ 834, 835 ABGB). Ob eine konkrete Vermietung noch ordentlich oder schon außerordentlich ist, hängt vom Einzelfall ab – in der Praxis holen die meisten Notare vorsichtshalber die Zustimmung aller ein.
Wohnt ein Miterbe allein im geerbten Haus, darf er das nicht einfach unentgeltlich. Sobald die anderen widersprechen, schuldet er ihnen ein angemessenes Benützungsentgelt für den Anteil, den er über seine Quote hinaus nutzt. Rückwirkend gibt es dieses Entgelt nicht – wer es will, muss den Widerspruch ausdrücklich erklären, am besten schriftlich.
Ein Miterbe will nicht verkaufen: vier Wege zur Auflösung der Erbengemeinschaft ohne Erbschaft-Streit
Was passiert, wenn einer nicht mitzieht? Bevor die Streitigkeit eskaliert, lohnt die Frage, warum. Wer im Haus wohnt oder daran hängt, hat ein anderes Motiv als jemand, der nur einen höheren Preis erwartet. Die Lösung sieht in beiden Fällen anders aus.
1. Auszahlung von Miterben durch den, der bleiben will. Möchte ein Erbe die Immobilie behalten, übernimmt er die Anteile der anderen gegen eine Ausgleichszahlung. Die Berechnung ist einfach, der Streit darüber nicht: Grundlage ist der Verkehrswert der Immobilie abzüglich offener Verbindlichkeiten, davon der Anteil des weichenden Erben. Bei einem Wert von 600.000 Euro und drei gleichen Teilen bekommt jeder ausscheidende Miterbe 200.000 Euro. Wer die Zahl vorschlägt, hat automatisch ein Interesse an ihrer Höhe – deshalb funktioniert das Auszahlen praktisch nur mit einer neutralen Bewertung, auf die sich alle verlassen können.
2. Den eigenen Erbteil verkaufen. Wer als Teil einer Erbengemeinschaft heraus will, während die anderen behalten wollen, kann seinen Erbanteil verkaufen – an einen Miterben oder an Dritte. Vor der Einantwortung geschieht das als Erbschaftskauf nach § 1278 ABGB, der zwingend als Notariatsakt oder gerichtliches Protokoll abzuschließen ist; der Verkäufer haftet den Nachlassgläubigern gegenüber weiter. Nach der Einantwortung verkauft man schlicht seinen ideellen Miteigentumsanteil – bei mehreren Erbanteilen auch gebündelt. Der Vertrag über den Erbteil wird notariell beurkundet oder zumindest beglaubigt, sonst kann das Grundbuch nicht geändert werden. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Miterben gibt es in Österreich nicht – anders als oft zu lesen. Nur: Fremde Käufer für einen Drittelanteil an einem Einfamilienhaus, in dem die Schwester wohnt, sind selten und zahlen deutlich unter Wert. Realistisch bleibt, den Erbteil zu verkaufen an die Miterben.
3. Das Erbteilungsübereinkommen – die Lösung, bevor das Problem entsteht. Solange das Verlassenschaftsverfahren läuft, können die Erben beim Gerichtskommissär vereinbaren, wer was bekommt (§ 181 AußStrG): einer das Haus gegen Ausgleichszahlung, die anderen das Sparbuch, oder alle einigen sich darauf, dass die Erbengemeinschaft verkaufen und den Erlös teilen soll. Das Übereinkommen wird zu Protokoll genommen und wirkt wie ein gerichtlicher Vergleich. Der große Vorteil: Das Haus wird direkt auf den übernehmenden Erben eingetragen, ohne den Umweg über die Erbengemeinschaft – das spart eine zweite Grundbucheintragung samt Gebühren und einen späteren Kaufvertrag unter Geschwistern.
4. Teilungsklage. Bleibt jede Einigung aus, kann jeder Miteigentümer nach § 830 ABGB die Auflösung der Gemeinschaft verlangen – „doch nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der Übrigen“. Ein Haus lässt sich nicht real teilen, also läuft die Klage auf die Zivilteilung hinaus: die gerichtliche Versteigerung, bei der die Immobilie versteigert und der Erlös nach Anteilen aufgeteilt wird. Das, was in Deutschland Teilungsversteigerung heißt, ist in Österreich die Feilbietung nach § 352 EO. Das geringste Gebot entspricht dem Schätzwert, Miterben dürfen mitbieten. Rechne mit einem Jahr und mehr: Klage, Schätzgutachten, Verfahren, Versteigerung. Und mit Kosten, die vom Erlös abgehen – Gerichtsgebühren nach Streitwert, Anwalt, Sachverständiger, in der Praxis oft ein fünfstelliger Betrag. Die Unzeit-Einrede hält den Verkauf nur auf, wenn ein vorübergehender objektiver Umstand vorliegt, etwa ein gerade eingebrochener Markt; das bloße Wohnbedürfnis eines Miterben reicht nicht.
Die Klage ist das Druckmittel, nicht das Ziel. Fast immer ist ein gemeinsamer freier Verkauf – auch ein widerwilliger – für alle Beteiligten wirtschaftlich besser als eine Versteigerung, bei der die Kosten fix sind und der Preis nicht.
Erbteil übernehmen oder verkaufen: Was Grunderwerbsteuer und Grundbuch kosten
Wer einen Miterben auszahlt, erwirbt dessen Anteil an der Immobilie – und dafür wird Grunderwerbsteuer fällig, aber weniger als viele denken. Anders als bei einer Schenkung unter Lebenden gelten für den Erbfall eigene Regeln. Der Erbanfall selbst gilt nach § 7 Abs 1 Z 1 lit b GrEStG als unentgeltlich: Die Grunderwerbsteuer wird vom Grundstückswert nach dem Stufentarif berechnet, 0,5 Prozent bis 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro, 3,5 Prozent darüber. Eine Erbschaftssteuer gibt es seit 2008 nicht mehr.
Wird das Haus noch im Verlassenschaftsverfahren per Erbteilungsübereinkommen einem Erben zugewiesen, behandelt die Finanzverwaltung auch seinen Mehrerwerb als Erwerb von Todes wegen – die Ausgleichszahlung an die Geschwister erhöht die Steuer nach der bisherigen Praxis nicht. Übernimmt ein Erbe die Anteile erst nach der Einantwortung, ist das ein Erwerb unter Lebenden. Zwischen Geschwistern, Eltern und Kindern, Nichten und Neffen bleibt es dank § 26a GGG beim Familienverband und damit beim Stufentarif vom Grundstückswert; außerhalb dieses Kreises, etwa unter Cousins, fallen 3,5 Prozent von der tatsächlichen Auszahlung an. Dazu kommt jeweils die Eintragungsgebühr im Grundbuch von 1,1 Prozent, im Familienkreis begünstigt vom dreifachen Einheitswert. Lass die Reihenfolge – Übereinkommen vor oder Anteilskauf nach Einantwortung – vom Notar durchrechnen, bevor du unterschreibst. Sie entscheidet über mehrere tausend Euro.
Beim späteren Verkauf an Dritte fällt Immobilienertragsteuer an, und zwar nach dem Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht nach dem Erbdatum. Wie sich Altvermögen, Neuvermögen und die Anhebung ab 2027 auswirken, erklären wir ausführlich im Beitrag zur geerbten Immobilie – hier nur der Hinweis, dass beim Verkauf der Immobilie ImmoESt, Maklerprovision und Vertragskosten abgezogen werden, bevor der Rest unter den Erben aufgeteilt wird.
Hausverkauf in der Erbengemeinschaft: Ablauf und Tipps für Erben
Haben sich alle Erben gemeinsam zum Verkauf entschlossen, läuft der Hausverkauf wie jeder andere – nur dass jede Entscheidung von mehreren Personen getragen werden muss. Das dauert erfahrungsgemäß länger als bei einem einzelnen Eigentümer, und jeder Schritt, der unklar bleibt, wird zum nächsten Streit.
Zuerst die Bevollmächtigung: Eine Erbengemeinschaft mit vier Mitgliedern in drei Bundesländern kann nicht jeden Besichtigungstermin gemeinsam wahrnehmen. Praktikabel ist, dass einer den Verkauf koordiniert und die anderen ihn bevollmächtigen – schriftlich, mit klaren Grenzen: Wer darf Preisverhandlungen führen, ab welchem Angebot muss rückgefragt werden. Dann der Verkehrswert: Ein Gutachten oder zumindest eine fundierte Einschätzung, die alle akzeptieren, ist die Grundlage für Angebotspreis und Untergrenze. Ein paar Tipps für Erben aus der Praxis: Unterlagen früh sammeln (Grundbuchauszug, Einantwortungsbeschluss, Energieausweis, Pläne), Vermarktung, Verhandlung, Kaufvertrag beim Notar oder Rechtsanwalt, der als Treuhänder den Kaufpreis entgegennimmt und nach Abzug der Steuern und Kosten nach Erbquoten verteilt.
Ein Makler, der die Gegend kennt, ist bei einer Erbengemeinschaft mehr als ein Vermittler: Er ist die neutrale Stelle, die allen Erben denselben Stand meldet und nicht zur Familie gehört. Der Verkauf über einen Dritten nimmt aus dem Prozess das Misstrauen, das entsteht, wenn ein Geschwisterteil die Zahlen liefert.
Immobilie geerbt, aber noch nicht eingeantwortet: Verkauf vor der Einantwortung
Manchmal drängt die Zeit – ein Kaufinteressent ist da, das Haus steht leer und kostet. Die erbantrittserklärten Erben verwalten die Verlassenschaft gemeinsam (§ 810 ABGB), ein Verkauf braucht aber die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts, weil er über den ordentlichen Wirtschaftsbetrieb hinausgeht. Voraussetzung ist die Einigkeit aller Erben, ein Schätzgutachten und ein Kaufvertrag, der unter der aufschiebenden Bedingung der Genehmigung steht. Der Erlös fließt auf ein Verlassenschaftskonto und wird mit der Einantwortung verteilt. Der Vorteil: Das Grundbuch geht direkt vom Erblasser auf den Käufer über, die Erben sparen sich die Eintragung und deren Gebühren. Nachteil: Wer im Verlassenschaftsverfahren nicht mitzieht, blockiert auch hier.
Häufige Fragen
Kann ein einzelner Erbe den Hausverkauf verhindern, wenn die Erbengemeinschaft verkaufen will?
Ja, vorerst. Ohne seine Unterschrift kommt kein Kaufvertrag zustande. Dauerhaft verhindern kann er ihn aber nicht: Die übrigen Erben können ihn auszahlen, ihre Anteile verkaufen oder gerichtlich die Versteigerung erzwingen. Der blockierende Erbe verliert dabei meist mehr Geld als bei einer Einigung.
Wie wird der Wert der Immobilie in der Erbengemeinschaft ermittelt?
Im Verlassenschaftsverfahren wird die Liegenschaft standardmäßig nur mit dem dreifachen Einheitswert erfasst, der mit dem Marktwert nichts zu tun hat. Für Auszahlung oder Verkauf braucht es den Verkehrswert – als kostenlose Ersteinschätzung zur Orientierung, bei strittigen Beträgen als Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen. Auf Antrag kann auch schon im Verlassenschaftsverfahren eine Schätzung nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz eingeholt werden.
Muss die Erbengemeinschaft Steuern zahlen, wenn sie das Haus verkauft?
Beim Verkauf an Dritte fällt Immobilienertragsteuer an, die der Notar oder Rechtsanwalt im Regelfall direkt vom Kaufpreis abführt. Jeder Erbe versteuert seinen Anteil. Die Hauptwohnsitzbefreiung des Verstorbenen geht nicht auf die Erben über; ein Erbe kann sie nur für sich beanspruchen, wenn er selbst die gesetzlichen Fristen im Haus erfüllt hat.
Wie lange dauert es, bis eine geerbte Immobilie verkauft und der Kaufpreis unter den Erben aufgeteilt ist?
Ab Einantwortung und Einigkeit aller Erben so lange wie jeder Hausverkauf, meist drei bis sechs Monate bis zur Übergabe. Davor liegt das Verlassenschaftsverfahren, das je nach Komplexität mehrere Monate bis über ein Jahr dauert. Uneinigkeit verlängert alles – der Weg über das Gericht samt Versteigerung dauert in der Regel über ein Jahr.
Was ist, wenn ein Erbe minderjährig ist?
Dann braucht jedes Erbteilungsübereinkommen und jeder Verkauf zusätzlich die Genehmigung des Pflegschaftsgerichts, das prüft, ob das Geschäft dem Kindeswohl entspricht. Plane dafür mehrere Wochen zusätzlich ein.
Finde heraus, was deine Immobilie wirklich wert ist.
Ob Auszahlung, Erbteilungsübereinkommen oder gemeinsamer Verkauf: Jeder dieser Wege beginnt mit derselben Frage. Und fast jeder Streit beginnt damit, dass jeder Erbe eine andere Antwort darauf hat: Was ist das Haus wert?
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Dieser Beitrag gibt die Rechtslage in Österreich mit Stand September 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.