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Geerbte Immobilie verkaufen in Österreich: Ablauf, Steuern und was ab 2027 teurer wird
Zuerst das Verlassenschaftsverfahren: Ohne Einantwortung kein Verkauf
Wenn jemand stirbt und ein Haus vererbt, gehört die Immobilie zunächst niemandem persönlich, sondern der Verlassenschaft. Das Verlassenschaftsverfahren wird automatisch eingeleitet – du musst keinen Antrag stellen. Das Bezirksgericht beauftragt einen Notar als Gerichtskommissär, der die Todesfallaufnahme macht, die Erben ermittelt und das Vermögen des Verstorbenen erfasst.
Der wichtigste Schritt für dich als Erbe ist die Erbantrittserklärung. Du kannst die Erbschaft bedingt oder unbedingt antreten. Bei der bedingten Erklärung haftest du für Schulden des Verstorbenen nur bis zur Höhe des Nachlasswerts – dafür wird ein Inventar erstellt, was etwas länger dauert. Bei der unbedingten Erklärung haftest du unbeschränkt, auch mit deinem eigenen Vermögen. Wenn du die Schuldenlage nicht sicher kennst, ist die bedingte Erklärung der vorsichtigere Weg.
Am Ende steht der Einantwortungsbeschluss. Erst damit geht das Eigentum rechtlich auf dich über, und erst damit kannst du als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden – mit allen Rechten und Pflichten, die an der Immobilie hängen. Bei einfachen Fällen dauert das Verfahren einige Monate; sobald eine Immobilie im Nachlass liegt, sind sechs bis zwölf Monate realistisch. Streiten sich mehrere Erben, kann es länger als ein Jahr dauern. An Kosten fallen eine Gerichtsgebühr, die sich nach dem Reinnachlass bemisst, und die gesetzlich geregelte Gebühr des Gerichtskommissärs an – zusätzliche Kosten, die viele Erben nicht einplanen.
Verkauf vor der Einantwortung: Möglich, aber nur mit dem Gericht
Manchmal drängt die Zeit – etwa weil ein Käufer schon da ist oder das Haus leer steht und Kosten verursacht. Nach § 810 ABGB dürfen Erben, die ihre Erbantrittserklärung abgegeben haben, die Verlassenschaft verwalten und vertreten. Ein Immobilienverkauf gehört aber nicht zum gewöhnlichen Wirtschaftsbetrieb und braucht deshalb die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Das Gericht prüft, ob der Verkauf für den Nachlass nachteilig wäre, und verlangt dafür in der Regel einen nachvollziehbaren Nachweis des Verkehrswerts. Bei mehreren Erben müssen alle gemeinsam handeln.
In der Praxis ist es meist einfacher, den Abschluss des Verfahrens abzuwarten und dann als eingetragener Eigentümer zu verkaufen. Der Vorlauf lässt sich trotzdem nutzen: Grundbuchauszug besorgen, Unterlagen sammeln, den Wert klären.
Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Erben gemeinsam entscheiden müssen
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft – sie halten die Immobilie gemeinsam. Jeder Miterbe hält einen ideellen Anteil an der Immobilie – ein Drittel, ein Viertel –, aber niemand ein bestimmtes Zimmer. Für den Verkauf der gesamten Immobilie müssen alle Miterben zustimmen. Ein einzelner Erbe kann zwar seinen Anteil verkaufen, findet dafür aber selten einen Käufer außerhalb der Familie.
Die üblichen Lösungen, wenn sich die Erben nicht einig sind:
- Gemeinsamer Verkauf und Aufteilung des Erlöses nach Erbquoten – der häufigste und meist sauberste Weg.
- Ein Erbe übernimmt die Immobilie und muss die anderen Erben auszahlen. Achtung: Wird die Ausgleichszahlung nicht aus dem Nachlass, sondern aus eigenem Vermögen geleistet und übersteigt sie die Hälfte des Verkehrswerts, gilt der Vorgang steuerlich als entgeltlich – dann fällt bei den ausbezahlten Miterben Immobilienertragsteuer an.
- Erbteilungsübereinkommen noch im Verlassenschaftsverfahren, in dem festgelegt wird, wer was bekommt.
Für jede dieser Varianten brauchst du eine Zahl, auf die sich alle einigen können: den realistischen Wert der Immobilie. Ohne sie wird aus der Erbengemeinschaft schnell ein Streitfall.
Grunderwerbsteuer und Grundbuch beim Erbfall
Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Beim Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft – wie auch bei einer Schenkung zu Lebzeiten – fällt aber Grunderwerbsteuer an. Bemessungsgrundlage ist nicht der Verkehrswert, sondern der Grundstückswert, der nach einem Pauschalmodell oder einem Immobilienpreisspiegel ermittelt wird und meist deutlich niedriger liegt. Darauf gilt der Stufentarif – bei Erbschaften unabhängig vom Verwandtschaftsgrad:
| Grundstückswert | Steuersatz |
|---|---|
| bis 250.000 Euro | 0,5 Prozent |
| 250.001 bis 400.000 Euro | 2 Prozent |
| über 400.000 Euro | 3,5 Prozent |
Der Tarif wird stufenweise angewendet, nicht pauschal mit dem höchsten Satz. Dazu kommt die Eintragungsgebühr im Grundbuch von 1,1 Prozent. Beide Beträge fallen mit dem Eigentumsübergang an – unabhängig davon, ob du die Immobilie in Österreich später verkaufst oder behältst.
Immobilienertragsteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Hier liegt der Punkt, an dem die meisten Erben falsch rechnen. Für die Immobilienertragsteuer – kurz ImmoESt – zählt nicht, wann du geerbt hast. Nach § 30 EStG trittst du beim unentgeltlichen Erwerb steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers: Maßgeblich sind der Zeitpunkt, zu dem die Immobilie vom Erblasser angeschafft wurde, und seine ursprünglichen Anschaffungskosten. Ob das Haus als Altvermögen oder Neuvermögen gilt, hängt also davon ab, wann deine Eltern oder Großeltern es gekauft oder gebaut haben.
Altvermögen: Kauf vor dem 1. April 2002
Wurde die Immobilie vor dem 31. März 2002 erworben und war sie am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen, gilt sie als Altvermögen. Dann werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Verkaufspreises angesetzt, die restlichen 14 Prozent gelten als Gewinn und werden mit 30 Prozent besteuert. Effektiv zahlst du 4,2 Prozent des Verkaufspreises. Bei einem Verkaufserlös von 450.000 Euro sind das 18.900 Euro. Wurde der Grund und Boden nach 1987 umgewidmet, liegt der Satz bei 18 Prozent.
Neuvermögen: Kauf ab dem 1. April 2002
Bei Neuvermögen wird der tatsächliche Gewinn besteuert: Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten des Erblassers sowie nachgewiesener Herstellungs- und Instandsetzungskosten, davon 30 Prozent. Maklerprovision, Inserate und Gutachten mindern die Steuer nicht. Wer die alten Kaufverträge und Rechnungen nicht findet, hat ein Problem – ohne Nachweis lassen sich die Anschaffungskosten nicht abziehen. Such diese Unterlagen deshalb früh, am besten noch während des Verlassenschaftsverfahrens.
Hauptwohnsitzbefreiung: Gilt nicht automatisch für Erben
Die Hauptwohnsitzbefreiung ist höchstpersönlich. Dass der Verstorbene jahrzehntelang im Haus gewohnt hat, nützt dir steuerlich nichts – seine Wohnzeiten gehen nicht auf dich über. Es fällt keine Immobilienertragsteuer an, wenn du selbst die Voraussetzungen erfüllst: entweder mindestens zwei Jahre durchgehend ab dem Erwerb bis zum Verkauf deinen Hauptwohnsitz im Haus hattest, oder fünf der letzten zehn Jahre durchgehend. Eigene Wohnzeiten zählen dabei auch dann, wenn du damals noch nicht Eigentümer warst – wer also als Kind oder Pflegender jahrelang mit im Elternhaus gelebt hat, kann die Befreiung unter Umständen nutzen. Die Herstellerbefreiung für selbst gebaute Häuser endet mit dem Tod des Erbauers und geht ebenfalls nicht über.
Ab 2027 wird der Verkauf von Altvermögen teurer
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027/2028, das der Nationalrat am 8. Juli 2026 beschlossen hat, sinken die pauschalen Anschaffungskosten für Altvermögen von 86 auf 80 Prozent. Die effektive Steuer steigt damit von 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufspreises, bei umgewidmeten Grundstücken von 18 auf 21 Prozent. Maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags: Die neuen Sätze gelten für Verkäufe, bei denen das Verpflichtungsgeschäft nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen wird.
Für das Beispiel von oben heißt das: Derselbe Verkauf um 450.000 Euro kostet 2026 rund 18.900 Euro Steuer, ab 2027 rund 27.000 Euro. Da geerbte Immobilien sehr oft Altvermögen sind, betrifft das viele Erben. Wenn du ohnehin verkaufen möchtest und die Einantwortung absehbar ist, lohnt es sich, den Zeitplan mit deinem Steuerberater durchzugehen. Das ist kein Grund zur Hast – aber ein Grund, den Zeitplan bewusst zu setzen.
Vermieten oder verkaufen – oder behalten?
Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Drei Fragen helfen bei der Entscheidung:
- Will jemand aus der Familie einziehen? Dann ist ein Verkauf meist der falsche Weg, und die Erbengemeinschaft löst sich über eine Übernahme mit Ausgleichszahlung.
- Trägt die Immobilie sich selbst? Vermieten bringt laufende Einnahmen, aber auch Verwaltung, Instandhaltung und die steuerliche Erfassung der Mieteinkünfte. Bei mehreren Erben braucht jede Entscheidung Einstimmigkeit – das ermüdet auf Dauer.
- Braucht jemand das Geld? Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse und lässt sich unter mehreren Erben aufteilen – ein Haus nicht.
Bei Altvermögen kommt die Frage nach dem Zeitpunkt dazu: Behalten und in drei Jahren verkaufen bedeutet 6 statt 4,2 Prozent.
Der Verkauf der Immobilie in sechs Schritten
- Einantwortungsbeschluss abwarten und die Eintragung im Grundbuch veranlassen. Der Grundbuchauszug ist deine Grundlage für alles Weitere.
- Lasten prüfen: Hypotheken, Wohnrechte, Fruchtgenussrechte oder Vorkaufsrechte stehen im Grundbuch und bleiben beim Verkauf bestehen. Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den erzielbaren Preis erheblich.
- Wert klären: Eine realistische Einschätzung des Verkehrswerts brauchst du für die Erbengemeinschaft, für den Steuerberater und für die Preisfindung. Wunschpreise aus der Familie sind der häufigste Grund, warum geerbte Häuser monatelang unverkauft bleiben – eine Immobilie in Wien ist da keine Ausnahme.
- Steuer berechnen lassen: Alt- oder Neuvermögen, Befreiungen, Zeitpunkt – das gehört vor die Preisentscheidung, nicht danach.
- Verkaufen: Selbst oder über einen Makler. Bei Erbengemeinschaften ist ein Makler oft die neutrale Instanz, die den Prozess zusammenhält.
- Abwicklung über den Notar: Kaufvertrag, Treuhand, Selbstberechnung der ImmoESt und Grundbucheintragung des Käufers. Die ImmoESt wird vom Notar oder Rechtsanwalt einbehalten und abgeführt.
Häufige Fragen
Muss ich in Österreich Immobilienertragsteuer zahlen, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?
Ja, in der Regel. Der Erbfall selbst ist steuerfrei, der spätere Verkauf nicht. Ob 4,2 Prozent des Verkaufspreises oder 30 Prozent des Gewinns anfallen, hängt davon ab, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat. Ausnahme: Du erfüllst selbst die Hauptwohnsitzbefreiung.
Wann kann man eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen?
Wenn du selbst mindestens zwei Jahre durchgehend ab Erwerb oder fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre dort deinen Hauptwohnsitz hattest. Die Wohnzeiten des Verstorbenen zählen nicht.
Gibt es in Österreich eine Erbschaftssteuer?
Nein, sie wurde 2008 abgeschafft. Beim Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft fallen aber Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif und die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent an.
Kann ich eine Immobilie aus der Verlassenschaft schon vor der Einantwortung verkaufen?
Nur mit Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts, weil ein Verkauf nicht zur gewöhnlichen Verwaltung gehört. In der Praxis wird meist die Einantwortung abgewartet.
Was passiert, wenn mehrere Personen gemeinsam erben und sich nicht einigen können?
Solange keine Einigung besteht, kann die Immobilie nicht als Ganzes verkauft werden. Bleibt der Streit bestehen, kann jeder Miterbe die Aufhebung der Gemeinschaft beantragen, was auf eine gerichtliche Versteigerung hinauslaufen kann – für alle Beteiligten die schlechteste Lösung. Eine neutrale Wertfeststellung löst die meisten Blockaden früher.
Wie ermittelt das Finanzamt den Wert einer geerbten Immobilie?
Für die Grunderwerbsteuer nach dem Grundstückswert, den ein Pauschalmodell oder ein geeigneter Immobilienpreisspiegel liefert. Für die Immobilienertragsteuer beim späteren Verkauf zählt der tatsächlich erzielte Verkaufspreis.
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Dieser Beitrag gibt die Rechtslage in Österreich mit Stand September 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.