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Haus überschreiben in Österreich: Schenkung, Übergabsvertrag, Wohnrecht und Kosten
Schenkung zu Lebzeiten oder Übergabsvertrag: Der Unterschied liegt in der Gegenleistung
Eine Schenkung unter Lebenden ist nach § 938 ABGB die unentgeltliche Überlassung eines Vermögenswerts. Wer sein Haus verschenkt, gibt das Eigentum vollständig ab und bekommt nichts zurück – der Beschenkte kann es vermieten, verkaufen oder belasten, ohne den Schenker zu fragen. Für viele Eltern ist das zu viel Vertrauensvorschuss, und in den meisten Fällen wollen sie ohnehin weiter im Haus wohnen.
Deshalb ist bei Schenkungen zu Lebzeiten in der Praxis der Übergabsvertrag die Regel. Er ist eine Schenkung mit vertraglich vereinbarten Gegenleistungen, die der Übergeber sich vorbehält. Die wichtigsten sind: das Wohnungsgebrauchsrecht nach § 521 ABGB, mit dem du bestimmte Räume oder das ganze Haus bis zum Lebensende bewohnen darfst, aber nicht vermieten; das Fruchtgenussrecht nach § 509 ABGB, das dir zusätzlich die Erträge sichert, also Mieteinnahmen, falls du das Haus nicht selbst nutzt; Pflege- und Betreuungsverpflichtungen der Kinder, die im Vertrag konkret beschrieben sein sollten; und ein Belastungs- und Veräußerungsverbot nach § 364c ABGB, das den Beschenkten daran hindert, das Haus ohne deine Zustimmung zu verkaufen oder mit einer Hypothek zu belasten. Dieses Verbot wirkt gegen Dritte nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist und zwischen Ehegatten, Eltern und Kindern besteht.
Alle diese Rechte gehören ins Grundbuch der Liegenschaft. Ein Wohnrecht, das nur im Vertrag steht, bindet zwar den Sohn, aber nicht den, an den er das Haus später verkauft. Erst mit der Eintragung als Dienstbarkeit wird das Wohnrecht zu einem Recht an der Sache selbst, das jeden späteren Eigentümer bindet.
Ablauf beim Haus überschreiben: Ohne Notar keine gültige Schenkung, ohne Grundbuch kein Eigentum
Eine Schenkung ohne wirkliche Übergabe braucht in Österreich zwingend einen Notariatsakt (§ 1 Abs 1 lit d Notariatsaktsgesetz). Da bei einer Immobilie die Übergabe erst mit der Grundbuchseintragung vollzogen wird, gilt das praktisch für jeden Schenkungsvertrag über ein Haus oder eine Wohnung – die Immobilienschenkung wird notariell beurkundet. Ob ein Übergabsvertrag mit Gegenleistungen ebenfalls als Notariatsakt errichtet werden muss, hängt davon ab, ob er überwiegend Schenkung ist; in der Praxis wird er meist ohnehin beim Notar errichtet, mindestens müssen die Unterschriften beglaubigt sein. In beiden Fällen ist Eigentümer erst, wer im Grundbuch steht – der Vertrag allein überträgt noch nichts.
Der Ablauf ist überschaubar: Zuerst klärst du in der Familie, wer das Haus bekommt und was mit den Geschwistern geschieht. Dann errichtet Notar oder Anwalt den Vertrag samt Wohnrecht, Fruchtgenuss oder Pflegeverpflichtung. Nach der Unterzeichnung meldet der Vertragserrichter den Erwerb über FinanzOnline an das Finanzamt und berechnet die Grunderwerbsteuer selbst. Anschließend stellt er den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch, inklusive der vorbehaltenen Rechte. Von der Unterschrift bis zur Eintragung vergehen in der Regel einige Wochen.
Was die Überschreibung kostet: Keine Schenkungssteuer, aber Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Notar
Die frühere Schenkungssteuer ist seit 1. August 2008 abgeschafft, ebenso die Erbschaftssteuer – für Schenkung wie Erbschaft gilt heute dasselbe Grunderwerbsteuer-Regime (oft auch Grunderwerbssteuer geschrieben). Kostenlos ist die Überschreibung trotzdem nicht. Drei Posten fallen an, und alle drei haben Auswirkungen auf die Höhe der Gesamtkosten.
Grunderwerbsteuer. Übertragungen innerhalb der Familie – zwischen Ehegatten und eingetragenen Partnern, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Eltern und Kindern, Enkeln, Stief-, Wahl- und Schwiegerkindern, Geschwistern, Nichten und Neffen – gelten nach § 7 Abs 1 Z 1 lit c GrEStG immer als unentgeltlich. Das heißt: Selbst wenn du dir ein Wohnrecht vorbehältst oder deine Kinder eine Ausgleichszahlung an die Geschwister leisten, wird die Steuer nicht von der Gegenleistung, sondern vom Grundstückswert berechnet. Dieser Wert wird nach dem Pauschalwertmodell aus Bodenwert und Gebäudewert ermittelt oder aus einem Immobilienpreisspiegel abgeleitet und liegt meist unter dem Verkehrswert. Darauf gilt der Stufentarif mit drei Steuersätzen: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent für alles darüber. Bei einem Grundstückswert von 350.000 Euro sind das 1.250 plus 2.000 Euro, also 3.250 Euro. Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet – wer das Haus in Etappen überschreibt, spart dadurch keine Steuer. Außerhalb des Familienkreises zählt das vorbehaltene Wohnrecht dagegen als Gegenleistung; der entgeltliche Teil wird mit 3,5 Prozent besteuert.
Eintragungsgebühr. Für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch wird eine Gebühr von 1,1 Prozent fällig. Innerhalb der Familie ist die Bemessungsgrundlage nach § 26a Gerichtsgebührengesetz begünstigt: nicht der Verkehrswert, sondern der dreifache Einheitswert, höchstens 30 Prozent des Verkehrswerts. Bei einem dreifachen Einheitswert von 60.000 Euro sind das 660 Euro statt mehrerer tausend. Die Begünstigung muss im Antrag geltend gemacht werden – Notar und Anwalt tun das routinemäßig, frag trotzdem nach.
Vertragskosten. Für Notariatsakt, Beglaubigungen, Grundbuchsantrag und Steuerselbstberechnung gibt es keinen Fixpreis; die Honorare richten sich nach dem Wert der Immobilie. Als Größenordnung nennen Kanzleien häufig ein bis zwei Prozent des Grundstückswerts plus Umsatzsteuer. Hol vorab ein Angebot ein – die Spanne zwischen Notariaten ist erheblich.
Eine Schenkungsmeldung an das Finanzamt nach § 121a BAO ist für Grundstücke nicht nötig; die Grunderwerbsteueranzeige ersetzt sie. Wer mit dem Haus auch Sparbücher oder Wertpapiere überträgt, muss diese hingegen ab 50.000 Euro pro Jahr binnen drei Monaten melden.
Pflichtteil und Anrechnung der Schenkung: Warum die Geschwister als Erben mitreden
Das Haus dem Sohn zu überschreiben, der es renoviert und bewohnt, ist naheliegend. Was viele übersehen: Für die Tochter ist es damit nicht erledigt. Bei der Anrechnung der Schenkung gilt: Schenkungen an Pflichtteilsberechtigte – Kinder und Ehegatten – werden nach § 783 ABGB bei der Berechnung des Pflichtteils unbefristet hinzugerechnet; die übrigen Erben können im Erbfall ihren Pflichtteil daraus verlangen, egal ob die Übergabe zwei oder zwanzig Jahre zurückliegt. Die Tochter kann nach dem Tod der Eltern ihren Pflichtteil, also die Hälfte ihrer gesetzlichen Erbquote, aus dem Wert des Hauses verlangen. Reicht der übrige Nachlass nicht, haftet der beschenkte Bruder mit dem Haus.
Maßgeblich ist der Wert der Schenkung nach § 788 ABGB zum Zeitpunkt der Übergabe, aufgewertet mit dem Verbraucherpreisindex. Schenkungen an Personen außerhalb des Pflichtteilskreises zählen nur, wenn sie innerhalb von zwei Jahren vor dem Tod erfolgt sind – wobei diese Frist nach der Rechtsprechung nicht läuft, solange sich der Schenker ein umfassendes Fruchtgenussrecht vorbehält.
Die saubere Lösung ist der Pflichtteilsverzicht: Die Geschwister erklären per Notariatsakt, auf ihren Pflichtteil zu verzichten – meist gegen eine Abfindung, die im Übergabsvertrag geregelt wird. Alternativ wird die Übergabe an den einen mit einer Ausgleichszahlung an die anderen verbunden. Beides setzt voraus, dass die Familie sich auf den Wert der Immobilie einigt. Ohne diese Zahl bleibt jede Regelung angreifbar.
Pflegeregress: Was das Land nach der Übergabe noch holen darf
Bis 2017 war die Sorge berechtigt, dass ein Sozialhilfeträger für die Kosten des Pflegeheims auf das Vermögen des Pflegebedürftigen – und auf Schenkungen der letzten Jahre – zugreift. Seit 1. Jänner 2018 ist dieser Pflegeregress durch § 330a ASVG als Verfassungsbestimmung abgeschafft. Der Zugriff auf das Vermögen von Heimbewohnern, ihren Angehörigen, Erben und Geschenknehmern ist unzulässig; das gilt laut Verfassungsgerichtshof auch für Altfälle. Herangezogen werden weiterhin Einkommen, Pension und Pflegegeld des Pflegebedürftigen.
Das Haus zu überschreiben, um es „vor dem Pflegeheim zu retten“, ist damit als Motiv überholt. Was bleibt, ist die Frage, wie das Wohnrecht behandelt wird, wenn der Übergeber dauerhaft ins Heim zieht: Es erlischt nicht automatisch, aber der Beschenkte darf die Räume ohne Zustimmung auch nicht vermieten. Regle im Vertrag, was in diesem Fall geschehen soll – etwa, dass das Wohnrecht gegen eine monatliche Zahlung aufgegeben werden kann.
Immobilienertragsteuer: Wie das Finanzamt die Übertragung einer Immobilie unter Lebenden berechnet
Bei einer reinen Schenkung fällt keine Immobilienertragsteuer an, weil kein Verkaufserlös fließt. Der Beschenkte tritt steuerlich in die Position des Schenkers – des späteren Erblassers – ein: Er übernimmt dessen Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten. Wurde das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft, bleibt es auch beim Sohn Altvermögen – mit der pauschalen ImmoESt von 4,2 Prozent des Verkaufspreises, ab 2027 von 6 Prozent, falls er es einmal verkauft. Zieht er selbst ein, kann er nach den üblichen Fristen die Hauptwohnsitzbefreiung nutzen.
Vorsicht bei der gemischten Schenkung: Leistet der Beschenkte eine Gegenleistung, die 75 Prozent des Verkehrswerts oder mehr erreicht, behandelt das Finanzamt die Übertragung als Verkauf – dann fällt beim Übergeber ImmoESt an. Bis 25 Prozent gilt sie als unentgeltlich, dazwischen wird bei nahen Angehörigen Unentgeltlichkeit vermutet. Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder eine Ausgleichszahlung an Geschwister sind für diese Rechnung zu bewerten. Lass den Vertrag deshalb vor der Unterschrift auch steuerlich prüfen.
Schenkung widerrufen: Wann du das Haus zurückverlangen kannst
Eine Schenkung ist grundsätzlich endgültig. Das ABGB kennt nur wenige Gründe, sie zu widerrufen: groben Undank des Beschenkten – eine gerichtlich strafbare Verletzung an Körper, Ehre, Freiheit oder Vermögen (§ 948) – und die Dürftigkeit des Schenkers, der seinen notwendigen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann (§ 947). Dass der Sohn das Haus nicht so pflegt wie erhofft oder die Schwiegertochter unsympathisch ist, reicht nicht. Wer sich Handlungsspielraum bewahren will, vereinbart im Übergabsvertrag ausdrücklich Rückforderungsrechte – etwa für den Fall, dass der Beschenkte vor dem Schenker stirbt, das Haus verkaufen will oder in Insolvenz gerät – und sichert sie mit dem Belastungs- und Veräußerungsverbot ab.
Haus überschreiben oder vererben? Erbschaftssteuer gibt es nicht – der Unterschied liegt woanders
Steuerlich nehmen sich Übertragung zu Lebzeiten und Vererben wenig: Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr fallen im Erbfall in derselben Höhe an, eine Erbschaftssteuer gibt es nicht. Der Unterschied liegt in der Kontrolle. Wer überschreibt, regelt die Nachfolge selbst, verhindert eine Erbengemeinschaft und kann dem Kind, das das Haus übernimmt, jetzt schon Planungssicherheit für Sanierung und Finanzierung geben. Dafür gibt er Eigentum aus der Hand und ist auf gut formulierte Gegenleistungen angewiesen. Wer vererbt, behält alles bis zuletzt, überlässt die Aufteilung aber dem Verlassenschaftsverfahren – und bei mehreren Kindern der Erbengemeinschaft, die sich einigen muss.
Ein Mittelweg ist, das Haus zu überschreiben und gleichzeitig mit Testament und Pflichtteilsverzichten die Gesamtaufteilung festzulegen. Voraussetzung dafür ist in jedem Fall ein Wert, den alle Beteiligten kennen und akzeptieren.
Häufige Fragen
Kann ich das Haus überschreiben und mit Wohnrecht weiter darin wohnen?
Ja. Genau dafür gibt es das Wohnungsgebrauchsrecht und das Fruchtgenussrecht. Beide werden im Übergabsvertrag vereinbart und samt Umfang des Wohnrechts im Grundbuch eingetragen und gelten bis zu deinem Tod – auch wenn das Kind das Haus verkauft.
Wer zahlt die Betriebskosten nach der Übergabe?
Nach § 508 ABGB trägt der Eigentümer die Erhaltung nur bis zur Höhe des Nutzens, der ihm selbst bleibt – bei einem Wohnrecht am ganzen Haus also wenig –, und verbrauchsabhängige Kosten trägt nach der Rechtsprechung ohnehin der Wohnberechtigte. In der Praxis wird fast immer ausdrücklich vereinbart, dass der Wohnberechtigte die verbrauchsabhängigen Kosten wie Heizung, Strom und Wasser übernimmt und der neue Eigentümer für Dach, Fassade und größere Reparaturen aufkommt. Schreib diese Aufteilung in den Vertrag.
Wie hoch ist der Freibetrag bei der Schenkung von Immobilien in Österreich?
Es gibt keinen, weil es keine Schenkungssteuer mehr gibt. Die Grunderwerbsteuer fällt ab dem ersten Euro Grundstückswert an, allerdings mit dem niedrigen Stufentarif von 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro.
Was kostet es, ein Haus an ein Kind zu überschreiben – als Beispiel?
Bei einem Grundstückswert von 300.000 Euro und einem dreifachen Einheitswert von 50.000 Euro: Grunderwerbsteuer 2.250 Euro, Eintragungsgebühr 550 Euro, dazu Notar oder Anwalt je nach Aufwand meist im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Zusammen rund 5.000 bis 8.000 Euro.
Kann ich mein Haus auch meinem Enkel oder Lebensgefährten überschreiben?
Ja, beide gehören zum begünstigten Familienkreis – der Lebensgefährte allerdings nur, wenn ihr einen gemeinsamen Hauptwohnsitz habt. Beim Enkel gilt außerdem: Auch wenn er bei lebendem Elternteil selbst keinen Pflichtteil hat, zählt eine Schenkung an ihn nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs unbefristet bei der Pflichtteilsberechnung mit.
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Ob Ausgleichszahlung an die Geschwister, Pflichtteilsverzicht oder gemischte Schenkung – jede dieser Entscheidungen hängt am Verkehrswert. Und in Familien ist der Wert selten unstrittig: Wer das Haus übernimmt, rechnet niedrig; wer ausgezahlt wird, rechnet hoch.
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Dieser Beitrag gibt die Rechtslage in Österreich mit Stand August 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.