Muss ich mein Haus verkaufen, wenn ich ins Pflegeheim komme? Was in Österreich gilt

Haus verkaufen, vermieten oder behalten: die drei Wege im Pflegefall in Österreich

Da kein rechtlicher Zwang besteht, ist die Entscheidung eine finanzielle und eine familiäre. Jede der drei Möglichkeiten hat einen klaren Preis.

Behalten und leer stehen lassen

Das ist der Weg, den viele Familien in den ersten Monaten wählen, weil noch unklar ist, ob der Umzug ins Heim dauerhaft ist. Er ist emotional der einfachste, finanziell aber der teuerste: Betriebskosten, Versicherung, Heizung im Winter, Instandhaltung und die Gefahr, dass ein unbewohntes Haus an Wert verliert, laufen weiter. Wenn absehbar ist, dass niemand aus der Familie einzieht, sollte diese Phase nicht länger als nötig dauern.

Vermieten

Vermietung erhält den Besitz und bringt laufende Einnahmen. Aber wie beschrieben: Diese Einnahmen sind Einkommen und fließen zum Großteil in die Heimkosten. Dazu kommt der Aufwand – Mietersuche, Verwaltung, Reparaturen – der in dieser Lebenslage oft bei den Angehörigen landet. Und wer später doch verkauft, verkauft eine vermietete Immobilie – mit Mieter, meist mit Abschlag, und steuerfrei nur, solange die fünf Jahre als Hauptwohnsitz noch in die letzten zehn Jahre vor dem Verkauf fallen. Vermieten lohnt sich vor allem dann, wenn das Objekt langfristig in der Familie bleiben soll, etwa weil ein Enkelkind es später übernehmen möchte.

Verkaufen

Der Verkauf schafft Liquidität, beendet die laufenden Kosten und macht die Situation für alle Beteiligten überschaubar. Der Erlös bleibt dem Eigentümer beziehungsweise später den Erben. Was du dafür brauchst, ist eine realistische Vorstellung vom Wert – nicht die Zahl, die ein Nachbar nennt, und nicht der Wunschpreis aus dem Familienrat. Wie viel das Haus tatsächlich bringt, entscheidet, ob der Verkauf finanziell der richtige Weg ist.

Teilverkauf und Beleihung

Einige Anbieter bewerben einen Teilverkauf, bei dem du einen Anteil des Hauses abgibst und weiter darin wohnen darfst. Im Pflegefall ist das selten sinnvoll, weil das Wohnrecht bei einem Heimaufenthalt seinen Zweck verliert und die laufenden Nutzungsentgelte die Liquidität wieder aufzehren. Auch eine Beleihung erzeugt Pfandrechte im Grundbuch, die beim späteren Verkauf oder im Erbfall abgelöst werden müssen. Beide Wege solltest du nur nach einer unabhängigen Beratung gehen.

Wer darf verkaufen, wenn der Eigentümer nicht mehr selbst entscheiden kann?

Häufig stellt sich die Frage erst, wenn der Eigentümer selbst nicht mehr entscheidungsfähig ist. Dann gibt es zwei Wege:

• Vorsorgevollmacht: Wurde rechtzeitig eine Vorsorgevollmacht errichtet und im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis registriert, kann die bevollmächtigte Person handeln. Wichtig ist, dass der Verkauf einer Liegenschaft in der Vollmacht ausdrücklich genannt ist. Eine allgemein gehaltene Vollmacht reicht dafür oft nicht.
• Erwachsenenvertretung: Gibt es keine Vollmacht, wird eine gewählte, gesetzliche oder gerichtliche Erwachsenenvertretung eingerichtet. Für den Verkauf einer Liegenschaft braucht der Erwachsenenvertreter nach § 258 Abs. 4 ABGB die Genehmigung des Gerichts, weil ein solcher Verkauf nicht zum ordentlichen Wirtschaftsbetrieb gehört. Das Gericht prüft, ob der Verkauf im Interesse der vertretenen Person liegt – dafür wird in der Regel ein nachvollziehbarer Wertnachweis verlangt.

In beiden Fällen gilt: Je früher eine belastbare Einschätzung des Werts vorliegt, desto schneller läuft das Verfahren.

Steuern beim Verkauf im Pflegefall

Beim Verkauf einer Liegenschaft fällt in Österreich grundsätzlich Immobilienertragsteuer an. Für das Eigenheim gibt es aber die Hauptwohnsitzbefreiung. Sie greift, wenn das Haus entweder ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zum Verkauf der Hauptwohnsitz war, oder wenn es innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat.

Die zweite Variante ist für den Pflegefall die wichtige (alle Voraussetzungen im Beitrag zur Hauptwohnsitzbefreiung): Wer nach Jahrzehnten im eigenen Haus ins Heim zieht, erfüllt sie in aller Regel auch dann, wenn der Verkauf erst einige Zeit nach dem Umzug folgt – solange in den zehn Jahren vor dem Verkauf fünf durchgehende Jahre im Haus liegen. Da es hier um erhebliche Beträge gehen kann, lass den konkreten Fall vor dem Verkauf steuerlich prüfen.

Was mit Schenkungen und dem Erbe passiert

Vor 2018 haben viele Eltern das Haus vorsorglich an die Kinder übergeben, um es vor dem Rückgriff zu schützen. Das ist heute nicht mehr nötig. Eine Übergabe zu Lebzeiten kann aus anderen Gründen sinnvoll sein – etwa um die Nachfolge zu regeln oder die Vermögensstruktur der Familie zu ordnen –, aber nicht mehr, um Pflegekosten zu vermeiden.

Wird das Haus zu Lebzeiten verkauft, tritt der Erlös an seine Stelle. Er fließt später in den Nachlass und wird nach Testament oder gesetzlicher Erbfolge verteilt. Ein Verkauf verkürzt also niemandes Erbe – er wandelt es nur von einem Haus in Geld um. Was sich ändert, ist die Verteilbarkeit: Geld lässt sich unter mehreren Erben und Erbinnen aufteilen, ein Haus nicht. Für viele Familien ist das eher eine Entlastung als ein Nachteil.

Bestehende Wohnrechte oder ein Fruchtgenussrecht bleiben von einem Verkauf unberührt, weil sie im Grundbuch eingetragen sind. Sie binden auch den Käufer und mindern den erzielbaren Preis entsprechend.

Pflege in Deutschland und der Schweiz: Warum du im Internet oft das Gegenteil liest

Wer zu diesem Thema sucht, landet häufig auf deutschen Seiten. Dort ist von Elternunterhalt, Schonvermögen, dem Sozialamt und dem Betreuungsgericht die Rede, die Pension heißt Rente – Begriffe, die in Deutschland eine reale Bedeutung haben. In Österreich gibt es weder Elternunterhalt für Pflegekosten noch die Notwendigkeit, ein Schonvermögen zu berechnen, weil Vermögen überhaupt nicht herangezogen wird. Auch die Schweizer Regelung mit Ergänzungsleistungen und Vermögensverzehr hat mit der österreichischen Rechtslage nichts zu tun. Achte bei der Suche also auf die Domain: Eine .de- oder .ch-Adresse beantwortet deine Frage nicht.

Der erste Schritt: Wissen, worüber du entscheidest

Ob behalten, vermieten oder verkaufen – jede dieser Entscheidungen fällt leichter, wenn du weißt, was das Haus heute tatsächlich wert ist. Nicht als Wunschzahl, sondern als realistische Einschätzung auf Basis vergleichbarer Verkäufe in der Umgebung. Diese Zahl brauchst du für das Familiengespräch und für den Steuerberater.