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Muss ich mein Haus verkaufen, wenn ich ins Pflegeheim komme? Was in Österreich gilt
Die kurze Antwort: Niemand kann dich zum Verkauf zwingen
Wenn ein Angehöriger pflegebedürftig wird und die Pflege zu Hause nicht mehr zu schaffen ist, stellt sich die Frage nach dem Haus meist mit zwei Sorgen: Greift der Staat auf das Eigenheim zu, um die Heimkosten zu decken? Und müssen die Kinder zahlen? In Österreich lautet die Antwort auf beide Fragen seit 2018: Nein.
Das ist keine Kulanz einzelner Bundesländer, sondern steht im Gesetz. § 330a ASVG ist eine Verfassungsbestimmung und legt fest, dass ein Zugriff auf das Vermögen von Personen, die in stationären Pflegeeinrichtungen aufgenommen sind, sowie auf das Vermögen ihrer Angehörigen, Erben und Geschenknehmer im Rahmen der Sozialhilfe zur Abdeckung der Pflegekosten unzulässig ist. Der Verfassungsgerichtshof hat das im Oktober 2018 noch einmal bekräftigt und klargestellt, dass das Verbot sogar für Fälle gilt, in denen vor 2018 bereits rechtskräftig entschieden worden war.
Wenn du also im Internet liest, das Sozialamt könne den Verkauf des Elternhauses verlangen oder das Ersparte der Kinder heranziehen, dann stammt diese Information fast immer von deutschen oder Schweizer Seiten. Dort gilt anderes Recht. Für Österreich ist die Aussage falsch.
Wann wurde der Pflegeregress abgeschafft – und was gilt seither?
Bis Ende 2017 konnten die Bundesländer bei Heimbewohnern, deren Pension und Pflegegeld nicht für die Heimkosten reichten, auf das Vermögen zugreifen – also auch auf ein Haus oder eine Eigentumswohnung. In manchen Ländern wurde zusätzlich bei Erben nachgefordert oder bei Schenkungen der letzten Jahre ein Rückgriff versucht. Viele Familien haben deshalb ihr Eigentum vorsorglich übergeben oder verkauft, oft unter Zeitdruck und zu schlechten Bedingungen.
Mit 1. Jänner 2018 wurde der Pflegeregress abgeschafft. Seither gilt: Vermögen bleibt Vermögen. Der Rückgriff auf das Vermögen ist ausgeschlossen, egal ob es sich um das Eigenheim, Ersparnisse oder Wertpapiere handelt. Die Kosten, die Pension und Pflegegeld nicht decken, trägt das jeweilige Bundesland aus Mitteln der Sozialhilfe. Für die Familie bedeutet das eine erhebliche finanzielle Entlastung – und die Freiheit, über das Haus ohne Zeitdruck zu entscheiden.
Wer die Pflegekosten finanziert: Pension, Pflegegeld und staatliche Unterstützung
Ein Platz in einem österreichischen Pflegeheim kostet je nach Bundesland, Träger und Pflegestufe mehrere Tausend Euro im Monat. Die Finanzierung der Langzeitpflege folgt überall demselben Grundprinzip:
- Einkommen: Die Pension des Bewohners wird zum Großteil herangezogen. Als Taschengeld verbleiben 20 Prozent der Pension samt Sonderzahlungen.
- Pflegegeld: Es wird ebenfalls eingerechnet. Dem Bewohner bleiben 10 Prozent des Pflegegelds der Stufe 3, unabhängig davon, welche Stufe tatsächlich bezogen wird.
- Sozialhilfe: Reichen Einkünfte und Pflegegeld nicht aus, übernimmt das Bundesland die Differenz. Das ist keine Schuld, die später zurückgezahlt werden muss.
Das Pflegegeld ist eine staatliche Unterstützung, die unabhängig von Einkommen und Besitz gezahlt wird. Es richtet sich allein nach dem Betreuungsbedarf und beginnt ab einem Pflegebedarf von mehr als 65 Stunden pro Monat. Wer statt des Heims eine 24-Stunden-Betreuung zu Hause organisiert, kann zusätzlich eine eigene öffentliche Förderung beantragen.
| Pflegestufe | Pflegegeld pro Monat (2026) | Pflegebedarf |
|---|---|---|
| Stufe 1 | 206,20 Euro | mehr als 65 Stunden |
| Stufe 2 | 380,30 Euro | mehr als 95 Stunden |
| Stufe 3 | 592,60 Euro | mehr als 120 Stunden |
| Stufe 4 | 888,50 Euro | mehr als 160 Stunden |
| Stufe 5 | 1.206,90 Euro | mehr als 180 Stunden, außergewöhnlicher Pflegeaufwand |
| Stufe 6 | 1.685,40 Euro | mehr als 180 Stunden, zeitlich unkoordinierbare Betreuung |
| Stufe 7 | 2.214,80 Euro | mehr als 180 Stunden, keine zielgerichteten Bewegungen möglich |
Die genaue Berechnung des Kostenbeitrags regelt jedes Bundesland selbst. In Wien etwa hält der Fonds Soziales Wien in seiner Richtlinie ausdrücklich fest, dass aufgrund von Vermögen kein Kostenbeitrag zu leisten ist – herangezogen wird ausschließlich das Einkommen.
Was das für deine Immobilie bedeutet: Vermögen bleibt, Einkommen zählt
Der entscheidende Unterschied liegt zwischen Besitz und laufenden Einkünften. Das Haus selbst ist Vermögen und damit geschützt. Erträge, die aus dem Haus fließen, sind Einkommen – und die werden für die Kosten des Pflegeheims herangezogen.
Konkret heißt das: Wenn du das Haus vermietest, zählt die Miete als Einkommen. Der Fonds Soziales Wien formuliert es so, dass realisierte Kapital- und Vermögenserträge grundsätzlich zur Berechnung des Kostenbeitrags herangezogen werden. Von der Miete bleiben dem Bewohner dann – wie von der Pension – im Wesentlichen 20 Prozent. Wenn du hingegen verkaufst, ist der Verkaufserlös Vermögen. Er bleibt unangetastet. Nur die Zinsen, die du damit erwirtschaftest, gelten wieder als Einkünfte.
Diese Logik ist der Grund, warum die Frage “verkaufen oder vermieten” im Pflegefall in Österreich anders zu beantworten ist als in Deutschland.
Haus verkaufen, vermieten oder behalten: die drei Wege im Pflegefall in Österreich
Da kein rechtlicher Zwang besteht, ist die Entscheidung eine finanzielle und eine familiäre. Jede der drei Möglichkeiten hat einen klaren Preis.
Behalten und leer stehen lassen
Das ist der Weg, den viele Familien in den ersten Monaten wählen, weil noch unklar ist, ob der Umzug ins Heim dauerhaft ist. Er ist emotional der einfachste, finanziell aber der teuerste: Betriebskosten, Versicherung, Heizung im Winter, Instandhaltung und die Gefahr, dass ein unbewohntes Haus an Wert verliert, laufen weiter. Wenn absehbar ist, dass niemand aus der Familie einzieht, sollte diese Phase nicht länger als nötig dauern.
Vermieten
Vermietung erhält den Besitz und bringt laufende Einnahmen. Aber wie beschrieben: Diese Einnahmen sind Einkommen und fließen zum Großteil in die Heimkosten. Dazu kommt der Aufwand – Mietersuche, Verwaltung, Reparaturen – der in dieser Lebenslage oft bei den Angehörigen landet. Vermieten lohnt sich vor allem dann, wenn das Objekt langfristig in der Familie bleiben soll, etwa weil ein Enkelkind es später übernehmen möchte.
Verkaufen
Der Verkauf schafft Liquidität, beendet die laufenden Kosten und macht die Situation für alle Beteiligten überschaubar. Der Erlös bleibt dem Eigentümer beziehungsweise später den Erben. Was du dafür brauchst, ist eine realistische Vorstellung vom Wert – nicht die Zahl, die ein Nachbar nennt, und nicht der Wunschpreis aus dem Familienrat. Wie viel das Haus tatsächlich bringt, entscheidet, ob der Verkauf finanziell der richtige Weg ist.
Teilverkauf und Beleihung
Einige Anbieter bewerben einen Teilverkauf, bei dem du einen Anteil des Hauses abgibst und weiter darin wohnen darfst. Im Pflegefall ist das selten sinnvoll, weil das Wohnrecht bei einem Heimaufenthalt seinen Zweck verliert und die laufenden Nutzungsentgelte die Liquidität wieder aufzehren. Auch eine Beleihung erzeugt Pfandrechte im Grundbuch, die beim späteren Verkauf oder im Erbfall abgelöst werden müssen. Beide Wege solltest du nur nach einer unabhängigen Beratung gehen.
Wer darf verkaufen, wenn der Eigentümer nicht mehr selbst entscheiden kann?
Häufig stellt sich die Frage erst, wenn der Eigentümer selbst nicht mehr entscheidungsfähig ist. Dann gibt es zwei Wege:
- Vorsorgevollmacht: Wurde rechtzeitig eine Vorsorgevollmacht errichtet und im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis registriert, kann die bevollmächtigte Person handeln. Wichtig ist, dass der Verkauf einer Liegenschaft in der Vollmacht ausdrücklich genannt ist. Eine allgemein gehaltene Vollmacht reicht dafür oft nicht.
- Erwachsenenvertretung: Gibt es keine Vollmacht, wird eine gewählte, gesetzliche oder gerichtliche Erwachsenenvertretung eingerichtet. Für den Verkauf einer Liegenschaft braucht der Erwachsenenvertreter nach § 258 Abs. 4 ABGB die Genehmigung des Gerichts, weil ein solcher Verkauf nicht zum ordentlichen Wirtschaftsbetrieb gehört. Das Gericht prüft, ob der Verkauf im Interesse der vertretenen Person liegt – dafür wird in der Regel ein nachvollziehbarer Wertnachweis verlangt.
In beiden Fällen gilt: Je früher eine belastbare Einschätzung des Werts vorliegt, desto schneller läuft das Verfahren.
Steuern beim Verkauf im Pflegefall
Beim Verkauf einer Liegenschaft fällt in Österreich grundsätzlich Immobilienertragsteuer an. Für das Eigenheim gibt es aber die Hauptwohnsitzbefreiung. Sie greift, wenn das Haus entweder ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zum Verkauf der Hauptwohnsitz war, oder wenn es innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat.
Die zweite Variante ist für den Pflegefall die wichtige: Wer nach Jahrzehnten im eigenen Haus ins Heim zieht und im Jahr danach verkauft, erfüllt sie in aller Regel. Für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes gilt eine Toleranzfrist, die das Finanzamt mit rund einem Jahr ansetzt; die Rechtsprechung lässt im Einzelfall auch längere Zeiträume zu. Da es hier um erhebliche Beträge gehen kann, lass den konkreten Fall vor dem Verkauf steuerlich prüfen.
Was mit Schenkungen und dem Erbe passiert
Vor 2018 haben viele Eltern das Haus vorsorglich an die Kinder übergeben, um es vor dem Rückgriff zu schützen. Das ist heute nicht mehr nötig. Eine Übergabe kann aus anderen Gründen sinnvoll sein – etwa um die Nachfolge zu regeln oder die Vermögensstruktur der Familie zu ordnen –, aber nicht mehr, um Pflegekosten zu vermeiden.
Wird das Haus zu Lebzeiten verkauft, tritt der Erlös an seine Stelle. Er fließt später in den Nachlass und wird nach Testament oder gesetzlicher Erbfolge verteilt. Ein Verkauf verkürzt also niemandes Erbe – er wandelt es nur von einem Haus in Geld um. Was sich ändert, ist die Verteilbarkeit: Geld lässt sich unter mehreren Erben und Erbinnen aufteilen, ein Haus nicht. Für viele Familien ist das eher eine Entlastung als ein Nachteil.
Bestehende Wohnrechte oder ein Fruchtgenussrecht bleiben von einem Verkauf unberührt, weil sie im Grundbuch eingetragen sind. Sie gehen auf den Käufer über und mindern den erzielbaren Preis entsprechend.
Pflege in Deutschland und der Schweiz: Warum du im Internet oft das Gegenteil liest
Wer zu diesem Thema sucht, landet häufig auf deutschen Seiten. Dort ist von Elternunterhalt, Schonvermögen, dem Sozialamt und dem Betreuungsgericht die Rede, die Pension heißt Rente – Begriffe, die in Deutschland eine reale Bedeutung haben. In Österreich gibt es weder Elternunterhalt für Pflegekosten noch die Notwendigkeit, ein Schonvermögen zu berechnen, weil Vermögen überhaupt nicht herangezogen wird. Auch die Schweizer Regelung mit Ergänzungsleistungen und Vermögensverzehr hat mit der österreichischen Rechtslage nichts zu tun. Achte bei der Suche also auf die Domain: Eine .de- oder .ch-Adresse beantwortet deine Frage nicht.
Der erste Schritt: Wissen, worüber du entscheidest
Ob behalten, vermieten oder verkaufen – jede dieser Entscheidungen fällt leichter, wenn du weißt, was das Haus heute tatsächlich wert ist. Nicht als Wunschzahl, sondern als realistische Einschätzung auf Basis vergleichbarer Verkäufe in der Umgebung. Diese Zahl brauchst du für das Familiengespräch, für den Steuerberater und gegebenenfalls für das Gericht.
Häufige Fragen
Wann muss ein Haus für eine Person im Pflegeheim in Österreich verkauft werden?
Aus rechtlicher Sicht nie. Weder das Land noch das Heim noch ein Sozialamt kann den Verkauf verlangen. Verkauft wird nur, wenn die Familie das aus finanziellen oder praktischen Gründen entscheidet.
Kann das Sozialamt den Verkauf des Eigenheims verlangen?
Nein. § 330a ASVG schließt den Zugriff auf das Vermögen von Heimbewohnern, Angehörigen und Erben ausdrücklich aus. Das gilt seit 1. Jänner 2018 in ganz Österreich.
Müssen Kinder für das Pflegeheim der Eltern zahlen?
Nein. Einen Angehörigenregress gibt es in Österreich nicht mehr. Bei Ehepartnern werden bestehende Unterhaltspflichten bei der Berechnung des Kostenbeitrags berücksichtigt – das betrifft aber das laufende Einkommen, nicht den Besitz.
Was ist Schonvermögen und brauche ich das in Österreich?
Schonvermögen ist ein Begriff aus dem deutschen Sozialrecht. Er bezeichnet den Teil des Vermögens, der vor dem Zugriff des Sozialamts geschützt bleibt. In Österreich ist der Begriff ohne Bedeutung, weil Vermögen zur Deckung der Heimkosten gar nicht herangezogen wird.
Was passiert mit dem Verkaufserlös, wenn der Eigentümer im Heim lebt?
Der Erlös ist Vermögen und bleibt dem Eigentümer. Er wird nicht für die Heimkosten herangezogen. Zinsen oder sonstige Erträge aus dem angelegten Geld gelten allerdings als Einkommen und fließen in die Berechnung des Kostenbeitrags ein.
Wer darf das Haus verkaufen, wenn die Eltern im Pflegeheim sind?
Solange die Eltern entscheidungsfähig sind, nur sie selbst. Danach eine Person mit registrierter Vorsorgevollmacht, die den Liegenschaftsverkauf ausdrücklich umfasst, oder ein Erwachsenenvertreter mit gerichtlicher Genehmigung.
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Dieser Beitrag gibt die Rechtslage in Österreich mit Stand August 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.