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Scheidung mit Haus in Österreich: Verkaufen, auszahlen oder behalten?
Gütertrennung während der Ehe, Vermögensaufteilung bei Scheidung
Viele Eheleute gehen davon aus, dass ihnen mit der Hochzeit automatisch alles gemeinsam gehört. Das ist in Österreich nicht so. Der gesetzliche Güterstand ist die Gütertrennung nach § 1237 ABGB: Jeder Ehepartner bleibt Eigentümer dessen, was er in die Ehe gebracht oder während der Ehe erworben hat. Wer allein im Grundbuch steht, ist auch allein Eigentümer – während der Ehe.
Bei einer Scheidung greift dann aber ein eigenes Regelwerk: die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse nach den §§ 81 bis 98 Ehegesetz. Das gilt in Österreich unabhängig davon, ob es um ein Haus oder eine Wohnung geht. Aufgeteilt werden zwei Vermögensgruppen: das eheliche Gebrauchsvermögen, also alles, was beide Ehepartner während der Ehe gemeinsam genutzt haben – allen voran die Ehewohnung samt Hausrat –, und die ehelichen Ersparnisse, also Werte, die während der Ehe angesammelt wurden. Wurde die Immobilie während der Ehe gekauft, fällt sie fast immer in eine dieser beiden Gruppen – ganz gleich, welcher Ehepartner als Eigentümer eingetragen ist. Eigentum, das während der Ehe entstanden ist, wird also bei der Scheidung aufgeteilt, auch wenn es formal nur einem gehört.
Nicht aufgeteilt wird nach § 82 Abs 1 EheG, was ein Ehepartner in die Ehe eingebracht, geerbt oder von Dritten geschenkt bekommen hat, was zum persönlichen Gebrauch oder zur Berufsausübung dient und was zu einem Unternehmen gehört. Wem das Haus schon vor der Hochzeit gehört hat oder wer es von den Eltern geerbt hat, behält es grundsätzlich – ein Haus, das in die Ehe eingebracht wurde, bleibt also im Besitz des Einbringenden. Mit einer wichtigen Ausnahme, die gleich folgt.
Haus nach der Scheidung: Wem gehört die Immobilie, wenn nur einer allein im Grundbuch steht?
Die kurze Antwort auf die Frage, wer das Haus bei Scheidung bekommt: Es gibt keinen Automatismus. Keine Regel gilt in Österreich automatisch: Weder behält der Mann das Haus, noch bekommt es die Frau, noch geht es an denjenigen, der mehr verdient hat. In Österreich entscheidet der Grundsatz der Billigkeit (§ 83 EheG): Das Gericht sucht eine gerechte Aufteilung, keine schematische Halbierung. Es berücksichtigt, wie viel jeder zur Anschaffung und Erhaltung beigetragen hat – und zwar ausdrücklich auch durch Haushaltsführung, Kindererziehung und die Mitwirkung im Erwerb des anderen. Wer zu Hause die Kinder betreut hat, während der andere den Kredit bedient hat, hat damit gleichwertig beigetragen. Die Beiträge werden in der Praxis meist als gleichwertig angesehen, sofern nicht einer nachweislich deutlich mehr eingebracht hat.
Ebenso zählt das Wohl der gemeinsamen Kinder. Wenn ein Ehepartner auf das Haus angewiesen ist, weil die Kinder dort wohnen und zur Schule gehen, spricht viel dafür, dass er die Ehewohnung behalten kann – gegen eine angemessene Auszahlung an den anderen.
Die entscheidende Sonderregel steckt in § 82 Abs 2 EheG: Die Ehewohnung wird auch dann in die Aufteilung einbezogen, wenn sie eigentlich ausgenommen wäre – also eingebracht, geerbt oder geschenkt wurde –, sofern der andere Ehepartner auf die Weiterbenützung zur Sicherung seiner Lebensbedürfnisse angewiesen ist oder ein gemeinsames Kind einen beachtenswerten Bedarf an der Wohnung hat. Wer allein im Grundbuch steht, ist bei der Scheidung in Bezug auf die Ehewohnung also nicht automatisch auf der sicheren Seite. Das Gericht kann in solchen Fällen ein Wohnrecht, ein Mietverhältnis oder sogar die Übertragung des Eigentums anordnen, muss dann aber einen Ausgleich vorsehen.
Wichtig ist außerdem: Die Vermögensaufteilung betrifft das Haus als Vermögenswert, nicht nur die Frage, wer darin wohnt. Bleibt das Haus im Besitz eines Ehepartners, bekommt der andere trotzdem seinen Anteil am Wert – als Ausgleichszahlung. Wer das Haus bei Scheidung ausbezahlen will, muss also zuerst wissen, was es wert ist.
Scheidung mit Haus: Immobilie verkaufen, ausbezahlen, Wohnrecht oder vermieten
Für die gemeinsame Immobilie gibt es bei einer Scheidung im Wesentlichen vier Lösungen. Welche passt, hängt davon ab, wer die Rate weiter tragen kann, ob Kinder im Haus wohnen und wie viel Eigenkapital tatsächlich im Objekt steckt.
1. Immobilie verkaufen und den Erlös teilen. Das ist die klarste Lösung, wenn keiner von beiden das Haus allein finanzieren kann oder will. Der Verkaufserlös wird zunächst zur Tilgung des Kredits verwendet, der Rest wird im Verhältnis der Aufteilung geteilt. Der Vorteil: Beide Ehepartner haben danach einen sauberen Schnitt, keine gemeinsame Verbindlichkeit mehr und Kapital für den Neuanfang. Der Nachteil: Wer verkaufen muss, verkauft oft unter Zeitdruck – und das kostet Geld.
2. Ein Ehepartner behält das Haus und zahlt den anderen aus. Diese Variante wählen die meisten Paare mit Kindern. Will ein Ehepartner den anderen auszahlen, übernimmt der bleibende Partner Eigentum und Finanzierung und leistet eine Ausgleichszahlung. Grundlage für die Berechnung der Auszahlung ist der Verkehrswert der Immobilie abzüglich der offenen Kreditschuld. Bei einem Haus mit einem Wert von 500.000 Euro und 200.000 Euro Restschuld sind 300.000 Euro Eigenkapital zu verteilen – bei Halbteilung wären das 150.000 Euro Auszahlung. Ob der Bleibende sich das leisten kann, entscheidet die Bank: Sie muss die Übernahme des Kredits durch eine Person allein genehmigen, und dafür muss das Einkommen reichen.
3. Gemeinsam behalten, einer wohnt. Wird das Haus bei der Scheidung nicht verkauft und auch niemand ausbezahlt, bleibt die Verflechtung bestehen. Manche Paare lassen die Eigentumsverhältnisse vorerst unverändert und vereinbaren ein Wohnrecht oder eine Nutzungsregelung – etwa bis das jüngste Kind die Schule abgeschlossen hat. Das kann kurzfristig entlasten, verlängert aber die wirtschaftliche Verflechtung um Jahre. Wer diesen Weg geht, sollte schriftlich regeln, wer Rate, Betriebskosten und Reparaturen trägt und wann das Haus verkauft oder übertragen wird.
4. Vermieten. Wenn keiner im Haus bleiben will, der Markt aber gerade ungünstig ist, kann eine Vermietung die Zwischenlösung sein. Die Miete deckt im Idealfall die Kreditrate, und beide bleiben Miteigentümer. Auch hier gilt: Ohne klare Vereinbarung über Kosten, Mieteinnahmen und einen Endtermin entstehen die nächsten Konflikte.
Haus bei Scheidung verkaufen: Wert klären, dann der Hausverkauf
Ob du die Immobilie verkaufst oder den Partner auszahlst – alles beginnt mit derselben Frage: Was ist die Immobilie wert? Genau daran scheitern viele Einigungen. Wer bleibt, rechnet lieber niedrig; wer ausgezahlt wird, rechnet lieber hoch. Beide haben verständliche Gründe, und beide werden bei einer Zahl, die der andere vorschlägt, misstrauisch.
Eine neutrale Bewertung nimmt diesem Streit die Grundlage. Sie kann als kostenlose Ersteinschätzung beginnen, um überhaupt eine gemeinsame Größenordnung zu haben, und – wenn die Beträge groß oder die Positionen verhärtet sind – in ein Sachverständigengutachten münden, das auch vor Gericht hält. Im strittigen Aufteilungsverfahren bestellt das Gericht ohnehin einen Sachverständigen; die Kosten dafür tragen beide.
Beim Hausverkauf selbst gilt: Der Kaufvertrag braucht die Unterschrift aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Steht das Haus beiden gemeinsam, kann keiner allein verkaufen. Steht es nur einem, kann der andere den Verkauf nicht verhindern – aber er behält seinen Anspruch auf Aufteilung des Erlöses, und das Gericht kann einen Verkauf während des laufenden Verfahrens mit einer einstweiligen Verfügung stoppen. Wer die Immobilie vor der Scheidung verkauft, um den Partner zu benachteiligen, riskiert, dass der Erlös trotzdem in die Aufteilung fällt.
Ob der Hausverkauf nach der Scheidung oder schon davor stattfindet, ist rechtlich zweitrangig; praktisch läuft ein Immobilienverkauf bei einer Scheidung so ab wie jeder andere: Bewertung, Unterlagen sammeln (Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Kreditverträge), Vermarktung, Besichtigungen, Kaufvertrag beim Notar oder Rechtsanwalt, Treuhandabwicklung, Löschung des Pfandrechts und Auszahlung. Der Unterschied zum normalen Verkauf: Zwei Personen müssen jedem Schritt zustimmen, die oft nicht mehr gut miteinander reden. Ein Makler, der beide gleich behandelt und die Kommunikation übernimmt, ist in dieser Lage oft mehr wert als die Provision, die er kostet.
Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?
Der häufigste Irrtum bei Trennung und Scheidung mit Immobilie: „Wer das Haus behält, hat auch den Kredit.“ Gegenüber der Bank stimmt das nicht. Haben beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, haften beide als Solidarschuldner – auch nach der Scheidung, auch nach dem Auszug, auch wenn das Gericht intern etwas anderes anordnet. Die Bank kann sich aussuchen, von wem sie die Rate holt.
Das Gericht kann nach § 98 EheG bestimmen, wer im Innenverhältnis Hauptschuldner ist und wer nur noch als Ausfallsbürge haftet. Das schützt den Ausziehenden zumindest so weit, dass die Bank erst dann auf ihn zugreifen kann, wenn beim Hauptschuldner nichts zu holen ist. Aus dem Vertrag entlassen wird er dadurch aber nicht – dafür braucht es die Zustimmung der Bank, und die gibt es nur, wenn der Bleibende die Finanzierung nachweislich allein tragen kann.
Wird das Haus verkauft, ist die Sache einfacher: Aus dem Erlös wird die Restschuld getilgt, die Bank gibt die Löschungsquittung für das Pfandrecht frei, und der Rest wird geteilt. Prüfe vorher, ob eine vorzeitige Rückzahlung Kosten auslöst: Bei Fixzinskrediten kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die vom Verkaufserlös abgeht.
Und wer nach dem Auszug weiter Raten mitzahlt, obwohl der andere allein im Haus wohnt, sollte das dokumentieren: Diese Zahlungen können bei der Vermögensaufteilung als Beitrag berücksichtigt werden.
Steuern bei der Aufteilung: ImmoESt, Grunderwerbsteuer und Grundbuch
Steuerlich macht es einen großen Unterschied, ob die Immobilie im Zuge der Scheidung an den Ehepartner übertragen oder an einen Dritten verkauft wird.
Übertragung an den Ehepartner. Wird das Haus im Rahmen der Vermögensaufteilung nach den §§ 81 ff EheG auf einen Ehepartner übertragen, behandelt die Finanzverwaltung das als unentgeltlichen Vorgang – auch wenn eine Ausgleichszahlung fließt. Für den übertragenden Partner fällt daher grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an; der übernehmende Partner tritt in dessen Anschaffungszeitpunkt ein. Achtung bei Übertragungen außerhalb der Aufteilung, etwa nach Ablauf der Jahresfrist oder zwischen unverheirateten Partnern: Dort gilt eine Auszahlung als Kaufpreis, und auf den übertragenen Anteil kann ImmoESt anfallen. Lass diesen Punkt vor der Unterschrift steuerlich prüfen.
Bei der Grunderwerbsteuer zählt der Ehepartner zum Familienverband. Die Steuer wird deshalb nicht vom Kaufpreis, sondern vom meist niedrigeren Grundstückswert berechnet, und zwar nach dem Stufentarif: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr im Grundbuch, die im Familienverband ebenfalls begünstigt vom dreifachen Einheitswert berechnet wird. Für die Grundbucheintragung brauchst du einen Notar oder Rechtsanwalt.
Verkauf an Dritte. Hier fällt die normale ImmoESt an: 30 Prozent auf den Gewinn bei Neuvermögen, bei Altvermögen (Anschaffung vor dem 31. März 2002) pauschal 4,2 Prozent des Verkaufspreises – ab 1. Jänner 2027 sind es 6 Prozent. Die Steuer entfällt, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung greift: Das Haus muss seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre Hauptwohnsitz gewesen sein, und der Hauptwohnsitz muss mit dem Verkauf aufgegeben werden. Genau hier lauert eine Falle für den Partner, der früh ausgezogen ist: Wer vor Jahren aus dem Haus ausgezogen ist und seinen Hauptwohnsitz längst woanders hat, kann die Befreiung für seinen Anteil verlieren. Das spricht dafür, den Verkauf zeitlich nicht unnötig hinauszuzögern.
Einvernehmlich oder strittig: Fristen, Vereinbarung und Ehevertrag
Der weitaus größte Teil der Scheidungen in Österreich – zuletzt rund 87 Prozent laut Statistik Austria – läuft einvernehmlich. Im Zuge der einvernehmlichen Scheidung wird auch das Haus geregelt. Voraussetzung dafür ist nach § 55a EheG eine schriftliche Vereinbarung über Unterhalt, die Kinder und die Aufteilung des Vermögens – also auch darüber, was mit dem Haus geschieht. Diese Scheidungsvereinbarung wird vom Gericht protokolliert und ist vollstreckbar. Wer sie unterschreibt, sollte deshalb genau wissen, was die Immobilie wert ist und wie die Auszahlung finanziert wird. Nachverhandeln ist danach kaum möglich.
Können sich die Ehepartner nicht einigen, entscheidet das Bezirksgericht im Aufteilungsverfahren. Dafür gilt eine harte Frist: Mit Rechtskraft der Scheidung läuft die Jahresfrist, binnen der der Antrag gestellt werden muss (§ 95 EheG). Wer sie versäumt, verliert den Anspruch auf gerechte Vermögensaufteilung – und hat dann nur noch die allgemeinen zivilrechtlichen Möglichkeiten, die in der Regel deutlich ungünstiger sind.
Ein Ehevertrag kann vieles im Vorhinein regeln. Vereinbarungen, die im Voraus die Aufteilung der ehelichen Ersparnisse oder der Ehewohnung regeln, sind nach § 97 EheG nur in Form eines Notariatsakts gültig; für das übrige Gebrauchsvermögen genügt die Schriftform. Auch mit Ehevertrag behält das Gericht einen Rest an Spielraum: Ist eine Regelung für einen Ehepartner unbillig und war das bei Abschluss nicht absehbar, kann sie angepasst werden. Wer ein Haus in die Ehe einbringt oder mit ungleichem Eigenkapital kauft, sollte das dennoch schriftlich festhalten – es erspart im Ernstfall Beweisprobleme.
Trennung ohne Trauschein: Gemeinsames Haus unverheirateter Paare
Für Lebensgefährten gelten die §§ 81 ff EheG nicht. Es gibt keine Vermögensaufteilung nach Billigkeit, kein Aufteilungsverfahren und keine Regel, die die gemeinsame Wohnung dem schwächeren Partner zuspricht. Es gilt schlicht das Grundbuch: Wem das Haus gehört, dem gehört es. Wer mitgezahlt, aber nicht im Grundbuch steht, kann seine Leistungen im Falle einer Trennung nur über allgemeine Ansprüche zurückfordern – etwa wegen Zweckverfehlung –, und das ist ein mühsamer Weg mit unsicherem Ausgang.
Stehen beide im Grundbuch, sind sie Miteigentümer nach dem ABGB. Einigt man sich nicht, kann jeder nach § 830 ABGB die Teilungsklage einbringen. Da sich ein Haus nicht teilen lässt, bedeutet das die gerichtliche Versteigerung – meist mit deutlich schlechterem Ergebnis als bei einem freien Verkauf. Für unverheiratete Paare ist deshalb ein Partnerschaftsvertrag mit klaren Regeln für die Trennung noch wichtiger als ein Ehevertrag für Eheleute. Und wenn die Trennung schon da ist: Ein gemeinsamer, professionell abgewickelter Verkauf ist fast immer die wirtschaftlich bessere Alternative zur Versteigerung.
Häufige Fragen
Kann mich mein Ex-Partner zwingen, das Haus zu verkaufen?
Direkt nicht. Steht das Haus beiden, ist ein Verkauf ohne deine Unterschrift nicht möglich. Indirekt schon: Im Aufteilungsverfahren kann das Gericht anordnen, dass das Haus verkauft und der Erlös geteilt wird, wenn keiner es allein übernehmen kann. Bei Miteigentum unverheirateter Paare führt die Teilungsklage zur Versteigerung.
Was kann ich tun, wenn mein Ex-Partner das Haus nicht verkaufen will?
Zuerst eine Auszahlung anbieten oder verlangen – vielleicht will er ja bleiben und kann es finanzieren. Wenn nicht, bleibt der Antrag auf Aufteilung beim Bezirksgericht innerhalb der Jahresfrist – auch wenn die Immobilie zu verkaufen für beide die wirtschaftlich bessere Lösung wäre, kann das Gericht das nicht erzwingen, solange einer sie übernehmen kann. Eine neutrale Bewertung hilft, weil sie die Diskussion von „Ich will nicht“ auf „Was ist es wert und wer kann es tragen“ verschiebt.
Kann ich das Haus vor der Scheidung verkaufen?
Wenn du Alleineigentümer bist, rechtlich ja. Der Erlös bleibt aber Teil der Aufteilung, wenn das Haus eheliches Gebrauchsvermögen oder eheliche Ersparnis war, und das Gericht kann einen Verkauf per einstweiliger Verfügung untersagen. Bei gemeinsamem Eigentum geht es ohnehin nur zu zweit. Ein Verkauf während des Verfahrens ist möglich, wenn beide zustimmen – und oft sogar sinnvoll, um Zeit und Kosten zu sparen.
Wie wird die Auszahlung berechnet?
Verkehrswert der Immobilie minus offener Kreditsaldo ergibt das Eigenkapital. Davon erhält der weichende Partner den Anteil, der seinem Beitrag entspricht – häufig die Hälfte, bei nachweislich ungleichen Beiträgen oder eingebrachtem Vermögen auch weniger oder mehr. Wertsteigerungen eines eingebrachten Hauses, die während der Ehe durch gemeinsame Investitionen entstanden sind, werden dabei mitgerechnet.
Muss ich nach dem Auszug weiterhin Kredit und Wohnkosten zahlen?
Für die Finanzierung haftest du gegenüber der Bank weiter, solange du im Kreditvertrag stehst. Betriebskosten trägt üblicherweise, wer wohnt. Halte schriftlich fest, wer was zahlt, und dokumentiere deine Zahlungen – sie zählen als Beitrag bei der Vermögensaufteilung.
Brauche ich einen Anwalt für die Vermögensaufteilung?
Für die einvernehmliche Scheidung besteht keine Anwaltspflicht, für die Übertragung oder den Verkauf der Immobilie brauchst du ohnehin Notar oder Rechtsanwalt für den Vertrag. Sobald es um ein Haus, einen laufenden Kredit oder Kinder geht, ist eine rechtliche Beratung vor der Unterschrift gut investiertes Geld – die Scheidungsvereinbarung lässt sich hinterher kaum noch ändern.
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Fast jeder Streit ums Haus bei einer Scheidung beginnt damit, dass zwei Menschen zwei verschiedene Zahlen im Kopf haben. Eine unabhängige Einschätzung des Werts ist deshalb der erste Schritt.
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Dieser Beitrag gibt die Rechtslage in Österreich mit Stand September 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.