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Verlassenschaftsverfahren in Österreich: Ablauf, Dauer, Kosten – und ab wann die Immobilie verkauft werden darf
Wie das Verlassenschaftsverfahren in Österreich beginnt – ohne dein Zutun
Du musst nichts beantragen. Das Standesamt meldet den Todesfall an das zuständige Bezirksgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen – das Verlassenschaftsgericht –, und dieses bestellt einen Notar als Gerichtskommissär, der das Verfahren im Auftrag des Gerichts führt. Er lädt die Hinterbliebenen zur Todesfallaufnahme nach § 145 AußStrG: Personalien, Familienstand, Kinder, ein erster Überblick über Vermögen und Schulden, die Begräbniskosten und die Frage, ob es ein Testament gibt. Der Gerichtskommissär fragt dazu das Österreichische Zentrale Testamentsregister ab; auch ein zu Hause aufbewahrtes Testament muss abgeliefert werden.
Zur Todesfallaufnahme kommt meist derjenige, der die Bestattung organisiert hat. Bring mit, was du findest: Sterbeurkunde, Testament oder Erbvertrag, Grundbuchsauszug oder Kaufvertrag der Immobilie, Kontoauszüge, Sparbücher, Kreditverträge, Versicherungspolizzen, die Rechnung des Bestatters. Je vollständiger diese Unterlagen sind, desto schneller läuft das Verfahren.
Wer zu welcher Quote Erbe wird: Testament, Erbvertrag oder gesetzliche Erbfolge
Das Erbrecht in Österreich kennt drei Grundlagen. Liegt eine letztwillige Verfügung vor – ein eigenhändig geschriebenes und unterschriebenes Testament (§ 578 ABGB) oder ein fremdhändiges mit drei Zeugen (§ 579 ABGB) –, bestimmt sie die Erben. Ein Erbvertrag ist nur zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern und Verlobten möglich. Fehlt beides, gilt die gesetzliche Erbfolge nach dem Parentelensystem: zuerst Kinder und Enkel, daneben der Ehegatte oder eingetragene Partner mit einem Drittel neben Kindern und zwei Dritteln neben Eltern des Verstorbenen. Lebensgefährten erben ohne Testament nichts – sie haben nur ein außerordentliches Erbrecht, wenn sonst niemand erbberechtigt ist.
Pflichtteilsberechtigt sind Nachkommen und Ehegatte oder eingetragener Partner; sie haben Anspruch auf die Hälfte dessen, was ihnen nach der gesetzlichen Erbfolge zustünde – als Geldanspruch, nicht als Anteil am Haus. Der Pflichtteil ist ein Jahr nach dem Tod fällig (§ 765 Abs 2 ABGB) und verjährt drei Jahre nach Kenntnis.
Erbantrittserklärung abgeben: bedingt oder unbedingt?
Der Gerichtskommissär verständigt die potenziellen Erben und fordert sie auf, binnen einer Frist von mindestens vier Wochen zu erklären, ob sie die Erbschaft antreten (§ 157 AußStrG). Wer die Erbschaft annimmt, gibt eine Erbantrittserklärung ab – schriftlich oder zu Protokoll beim Notar. Wer die Frist ohne Reaktion verstreichen lässt, wird im Verfahren nicht mehr berücksichtigt; auf Antrag kann die Bedenkzeit auf bis zu ein Jahr verlängert werden. Wer die Erbschaft nicht will, kann sie ausschlagen – etwa bei überschuldetem Nachlass.
Die Erklärung gibt es in zwei Varianten. Bei der unbedingten Erbantrittserklärung haftest du unbeschränkt für die Schulden des Verstorbenen, auch mit deinem eigenen Vermögen; dafür genügt eine einfache Vermögenserklärung, und das Verfahren ist schneller. Bei der bedingten Erbantrittserklärung haftest du nur bis zum Wert der Verlassenschaft (§ 802 ABGB). Dann muss zwingend ein Inventar errichtet werden – eine vollständige, geschätzte Aufstellung aller Aktiva und Passiva zum Todestag (§ 165 AußStrG). Das dauert länger und kostet mehr, schützt dich aber, wenn du die finanzielle Lage des Verstorbenen nicht sicher kennst. Faustregel: Wer nicht genau weiß, welche Verbindlichkeiten des Verstorbenen es gibt, erklärt bedingt. Ein Inventar ist außerdem Pflicht, wenn minderjährige Pflichtteilsberechtigte beteiligt sind oder ein Erbe es beantragt.
Die Immobilie im Verfahren: Einheitswert statt Verkehrswert
Eine Liegenschaft wird im Verlassenschaftsverfahren nach § 167 AußStrG standardmäßig mit dem dreifachen Einheitswert angesetzt – einem steuerlichen Wert, der meist weit unter dem Marktwert liegt. Das hält die wertabhängigen Gebühren niedrig. Ist der tatsächliche Wert für die Aufteilung unter mehreren Erben oder für den Pflichtteil relevant, kann jeder Beteiligte eine Schätzung nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz beantragen; ein gerichtlich beeideter Sachverständiger erstellt dann ein Gutachten, was das Verfahren um sechs bis zehn Wochen verlängert und je nach Objekt einige hundert bis mehrere tausend Euro kostet.
Wichtig für die Zwischenzeit: Bis zur Einantwortung gehört das Haus der ruhenden Verlassenschaft. Die rechtmäßigen Erben, die ihre Erklärung abgegeben haben, dürfen es gemeinsam verwalten (§ 810 ABGB) – Betriebskosten, Versicherung und Grundsteuer zahlen, kleine Reparaturen beauftragen, Mieten einheben. Diese Ausgaben werden aus dem Nachlass bestritten, in der Praxis über ein Verlassenschaftskonto, das der Gerichtskommissär einrichten lässt. Wer Kosten vorstreckt, sollte Belege sammeln – sie werden bei der Aufteilung berücksichtigt.
Verkauf vor der Einantwortung: möglich, aber nur mit dem Gericht
Manchmal will oder muss man nicht warten: Das Haus steht leer, ein Käufer ist da, die Erben sind sich einig. Ein Verkauf vor der Einantwortung geht über den ordentlichen Wirtschaftsbetrieb hinaus und braucht deshalb die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts (§ 810 Abs 2 ABGB). Voraussetzungen sind, dass alle erbantrittserklärten Erben zustimmen, ein Schätzgutachten den Preis absichert und der Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der gerichtlichen Genehmigung steht. Der Erlös fließt auf ein Treuhand- oder Verlassenschaftskonto und wird erst mit der Einantwortung der Verlassenschaft verteilt.
Der Vorteil dieses Wegs: Das Grundbuch geht direkt vom Verstorbenen auf den Käufer über. Die Erben ersparen sich ihre eigene Eintragung samt Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr für einen Zwischenschritt, den sie ohnehin nur für ein paar Wochen gebraucht hätten. Der Nachteil: Ist auch nur ein Erbe dagegen, geht nichts – und das Gericht versagt die Genehmigung, wenn der Verkauf für die Verlassenschaft nachteilig wäre, etwa bei einem Preis deutlich unter Gutachten.
Einantwortung und Grundbuch: Wann du Eigentümer bist
Ist geklärt, wer erbt, und sind Aktiva und Passiva erfasst, erlässt das Gericht den sogenannten Einantwortungsbeschluss (§ 177 AußStrG); den Antrag dazu stellt der Notar als Gerichtskommissär. Er wird den Erben zugestellt und ist nach Ablauf der 14-tägigen Rekursfrist rechtskräftig; verzichten alle Beteiligten auf ein Rechtsmittel, sofort. Ab diesem Zeitpunkt sind die Erben rechtmäßige Eigentümer – auch der Immobilie, obwohl das Grundbuch sie noch nicht ausweist. Der Einantwortungsbeschluss ist die Urkunde für die Eintragung. Stellen die Erben den Grundbuchsantrag nicht binnen etwa eines Jahres, bringt ihn der Gerichtskommissär selbst ein (§ 182 AußStrG).
Verkaufen kannst du ab Rechtskraft der Einantwortung ohne Genehmigung. Für den Kaufvertrag beim Notar oder Rechtsanwalt brauchst du den Einantwortungsbeschluss, bei mehreren Erben die Unterschrift aller. Bist du vorher noch nicht im Grundbuch eingetragen, lässt sich das mit dem Verkauf in einem Zug erledigen.
Wie lange dauert ein Verlassenschaftsverfahren? Die Dauer eines Verlassenschaftsverfahrens in Zahlen
Wie lange ein Verlassenschaftsverfahren läuft, hängt vom Einzelfall ab; eine amtliche Statistik gibt es nicht, die Richtwerte in Monaten stammen aus der Praxis von Notariaten und Kanzleien. Ein einfaches Verfahren – ein Erbe, klare Vermögenslage, keine Immobilie oder eine mit vorhandenen Unterlagen – ist in sechs bis zwölf Monaten abgeschlossen, manche Notariate schaffen es in drei bis sechs. Mit Testament, Liegenschaft und mehreren Erben dauert es typischerweise zwölf bis achtzehn Monate.
Was das gesamte Verlassenschaftsverfahren verzögert, ist fast immer eines von fünf Dingen. Erstens die bedingte Erbantrittserklärung, weil das Inventar drei bis sechs Monate zusätzlich braucht. Zweitens die Schätzung der Immobilie, sechs bis zehn Wochen. Drittens unklare Erben – unbekannte Verwandte im Ausland, ein Verlassenschaftskurator, der die Erben suchen muss. Viertens widersprechende Erbantrittserklärungen: Erklären zwei Personen, aufgrund verschiedener Titel Erbe zu sein, muss das Gericht das Erbrecht in einem eigenen Verfahren klären (§§ 160 ff AußStrG), was ein Jahr und mehr dauern kann. Fünftens Vermögen im Ausland, für das die EU-Erbrechtsverordnung und ausländische Behörden ins Spiel kommen. Wer das Verfahren beschleunigen will, liefert Unterlagen vollständig, erklärt unbedingt, wenn die Lage klar ist, und einigt sich mit den Miterben früh – idealerweise in einem Erbteilungsübereinkommen, das der Gerichtskommissär gleich mitprotokolliert.
Was das Verlassenschaftsverfahren kostet: Gebühren, Notar, Grundbuch
Mit jedem Verfahren sind Kosten verbunden, die aus dem Nachlass bezahlt werden, bevor er an die Erben geht. Vier Posten fallen an.
Gerichtsgebühr. Für die Abhandlung verlangt das Gericht nach Tarifpost 8 des Gerichtsgebührengesetzes 5 Promille des reinen Nachlasses – also 0,5 Prozent von Aktiva minus Schulden zum Todestag, mindestens rund 100 Euro. Bei einem reinen Nachlass von 300.000 Euro sind das 1.500 Euro. Muss das Gericht über das Erbrecht entscheiden, sind es 6 Promille. Entfällt die Abhandlung, weil kaum Verlassenschaft vorhanden ist – Vermögen unter 5.000 Euro – und keine Grundbuchseintragung nötig ist (§ 153 AußStrG), fällt keine Gebühr an.
Gerichtskommissär. Das Honorar des Notars richtet sich nach dem Gerichtskommissionstarifgesetz und steigt gestaffelt mit dem Wert der Aktiva – nicht des reinen Nachlasses, Schulden werden hier nicht abgezogen. Als Größenordnung inklusive Umsatzsteuer: bei 100.000 Euro Aktiva rund 3.600 Euro, bei 300.000 Euro rund 5.450 Euro, bei 500.000 Euro rund 7.300 Euro; dazu Barauslagen für Register-, Grundbuchs- und Meldeabfragen. Bei besonders aufwendigen Verfahren darf der Gerichtskommissär einen Zuschlag verrechnen. Weil eine Immobilie standardmäßig nur mit dem dreifachen Einheitswert in die Aktiva eingeht, bleibt diese Gebühr auch bei einem wertvollen Haus meist im vierstelligen Bereich.
Sachverständiger. Nur, wenn eine Schätzung beantragt wird oder ein Inventar sie erfordert: einige hundert Euro für eine Kurzbewertung bis mehrere tausend für ein vollständiges Gutachten.
Immobilie: Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr. Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht. Der Erwerb durch Erbanfall gilt nach § 7 Abs 1 Z 1 lit b GrEStG als unentgeltlich; die Grunderwerbsteuer wird vom Grundstückswert nach dem Stufentarif berechnet – 0,5 Prozent bis 250.000 Euro, 2 Prozent bis 400.000 Euro, 3,5 Prozent darüber. Die Eintragungsgebühr im Grundbuch beträgt 1,1 Prozent, im Familienkreis begünstigt vom dreifachen Einheitswert statt vom Verkehrswert. Bei einem dreifachen Einheitswert von 90.000 Euro sind das 990 Euro statt 4.400 Euro bei einem Verkehrswert von 400.000.
Eine Vertretung im Verlassenschaftsverfahren durch Rechtsanwälte ist nicht vorgeschrieben. Sie zahlt sich aus, sobald das Erbrecht strittig ist, ein Testament angefochten werden soll oder Pflichtteilsansprüche gegen dich geltend gemacht werden.
Wenn die Verlassenschaft überschuldet ist
Nicht jede Erbschaft ist ein Gewinn. Übersteigen die Verbindlichkeiten des Verstorbenen die Vermögenswerte, gibt es drei Wege. Bei geringem Vermögen wird der Nachlass nach § 154 AußStrG an Zahlungs statt überlassen – meist an denjenigen, der die Begräbniskosten getragen hat, damit er sich daraus schadlos hält. Bei größerem, aber überschuldetem Nachlass kann ein Verlassenschaftsinsolvenzverfahren eröffnet werden (§ 155 AußStrG). Und die Erben selbst können ausschlagen oder – der häufigste Weg – bedingt erklären, sodass die Gläubiger nur auf den Nachlass zugreifen können, nicht auf das eigene Vermögen. Wer bereits unbedingt erklärt hat, kann das nicht mehr zurücknehmen. Deshalb: bei Zweifel bedingt.
Mietwohnung statt Eigentum: § 14 MRG
Hat der Verstorbene zur Miete gewohnt, endet der Mietvertrag nicht mit dem Tod. Ehegatte, Lebensgefährte nach drei Jahren gemeinsamen Haushalts, Verwandte in gerader Linie und Geschwister treten nach § 14 MRG in den Vertrag ein, wenn sie im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis besteht; sie können den Eintritt binnen 14 Tagen ablehnen. Gibt es niemanden, der eintrittsberechtigt ist, fällt das Mietrecht in die Verlassenschaft, und die Erben müssen kündigen und die Wohnung räumen – die Kosten dafür gehen zulasten des Nachlasses.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es, bis ein Verlassenschaftsverfahren durchgeführt wird?
Die Einladung zur Todesfallaufnahme kommt üblicherweise wenige Wochen nach dem Tod. Bis dahin musst du nichts unternehmen außer die Bestattung zu organisieren und Unterlagen zu sammeln.
Wer zahlt die laufenden Kosten des Hauses, solange das Verfahren läuft?
Die Verlassenschaft. Betriebskosten, Versicherung und Kreditraten werden aus dem Nachlassvermögen bezahlt, in der Regel über ein Verlassenschaftskonto. Wer privat vorstreckt, bekommt es aus dem Nachlass zurück, wenn er die Belege vorlegt.
Kann ich das Haus des Verstorbenen bewohnen, bevor das Verfahren abgeschlossen ist?
Als erbantrittserklärter Erbe grundsätzlich ja, solange die Miterben zustimmen. Bei mehreren Erben kann für die Nutzung ein Benützungsentgelt an die anderen anfallen, sobald diese es verlangen.
Was passiert, wenn ich mich gar nicht melde?
Gibst du innerhalb der gesetzten Frist keine Erbantrittserklärung ab, wirst du im Verfahren übergangen – die anderen Erben oder, wenn niemand erklärt, ein Verlassenschaftskurator übernehmen. Melde dich im Zweifel und bitte um Fristverlängerung.
Muss ich das Haus verkaufen, um den Pflichtteil zu zahlen?
Nicht zwingend. Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch; kannst du ihn nicht aus dem übrigen Nachlass oder eigenem Vermögen bedienen, bleibt der Verkauf oder eine Finanzierung. Das Gericht kann die Zahlung auf Antrag bis zu fünf Jahre stunden, wenn sie den Erben unbillig hart träfe (§ 767 ABGB).
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Im Verfahren steht die Immobilie mit dem dreifachen Einheitswert – einer Zahl, die nichts darüber sagt, was sie am Markt bringt. Für alles, was danach kommt, brauchst du den tatsächlichen Wert.
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Dieser Beitrag gibt die Rechtslage in Österreich mit Stand August 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.