Vermietete Wohnung verkaufen in Österreich: Mieter, MRG, Preisabschlag und Steuern

Der Mietvertrag entscheidet über den Preis

Für Käufer zählt nicht die Wohnung, sondern der Vertrag, der an ihr hängt. Drei Fragen bestimmen, wie viel er abzieht – und ob du am Ende einen niedrigeren Preis akzeptieren musst als bei einem Immobilienverkauf ohne Mieter.

Befristet oder unbefristet? Bei einem befristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis mit dem vereinbarten Datum, ohne Kündigung. Für Verträge, die seit 1. Jänner 2026 abgeschlossen oder verlängert werden, beträgt die Mindestbefristung fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist; private Vermieter dürfen weiterhin auf drei Jahre befristen (§ 29 MRG). Befristungen, die davor vereinbart wurden, laufen unverändert weiter. Für den Käufer bedeutet ein befristeter Vertrag mit kurzer Restlaufzeit: Er kann absehbar selbst einziehen oder neu vermieten. Je kürzer die Restlaufzeit, desto kleiner der Abschlag. Ein unbefristeter Vertrag im Anwendungsbereich des MRG ist das Gegenteil: Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur aus den gesetzlichen Kündigungsgründen des § 30 MRG möglich, und die sind eng – Nichtzahlung, erheblich nachteiliger Gebrauch, Nichtbenützung oder dringender Eigenbedarf. Für Eigennutzer ist eine solche Wohnung praktisch nicht erreichbar.

Voll- oder Teilanwendung des MRG? Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 und Wohnungen in Miethäusern mit Baubewilligung bis 30. Juni 1953 fallen in den Vollanwendungsbereich des MRG: Kündigungsschutz plus Mietzinsbeschränkung nach Richtwert oder Kategorie. Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 und ungeförderte Neubauten nach 1953 fallen in den Teilanwendungsbereich (§ 1 Abs 4 MRG): Der Kündigungsschutz und die Befristungsregeln gelten, der Mietzins ist aber frei vereinbar. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Ferienwohnungen sind vom MRG ganz ausgenommen – dort gilt nur das ABGB. Für den Verkauf heißt das: Steht das Mietrecht nicht im Grundbuch, kann der Käufer den Vertrag nach § 1120 ABGB mit der gesetzlichen Frist kündigen, auch wenn er befristet ist. Der Mieter hat dann nur Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer.

Wie hoch ist die Miete? Im Vollanwendungsbereich ist der Mietzins gedeckelt und war 2025 eingefroren; ab April 2026 darf er um höchstens ein Prozent steigen, ab 2027 um zwei. Eine Wiener Altbauwohnung mit Richtwertmiete (Richtwert seit April 2026: 6,74 Euro pro Quadratmeter) und unbefristetem Vertrag bringt dem Käufer auf Jahre kaum mehr als das – entsprechend tief der Preis. Im Teilanwendungsbereich mit marktnaher Miete und Wertsicherung fällt der Abschlag geringer aus.

Auch wer eine vermietete Wohnung in Wien verkaufen will, bekommt dafür keine Faustregel: Wie groß der Abschlag gegenüber einer freien Wohnung ist, ergibt sich aus der Rechnung des Käufers.

Wie Anleger rechnen: Rendite statt Quadratmeterpreis

Ein Eigennutzer fragt, ob ihm der Grundriss gefällt. Ein Anleger fragt, was die Wohnung abwirft. Die einfachste Kennzahl ist die Bruttorendite: Jahresnettomiete geteilt durch Kaufpreis. Bei einer monatlichen Nettomiete von 800 Euro, also 9.600 Euro im Jahr, und einem Kaufpreis von 240.000 Euro sind das 4 Prozent. Erfahrene Investoren rechnen mit dem Ertragswertverfahren genauer: nachhaltiger Reinertrag nach Abzug von Bewirtschaftungskosten und Rücklage, kapitalisiert über die erwartete Restnutzungsdauer, plus Bodenwert.

Daraus folgt eine unbequeme Wahrheit für Verkäufer: Der Preis einer vermieteten Wohnung wird von der Miete bestimmt, nicht von der Lage oder der Ausstattung. Eine schön sanierte Wohnung mit alter Kategoriemiete ist für Anleger weniger wert als eine schlichte mit marktüblichem, befristetem Vertrag. Die optimale Verkaufsstrategie beginnt deshalb beim Vertrag, nicht bei der Wohnung: Wer den besten Preis will, prüft zuerst, ob sich an der Befristung oder der Miete noch etwas ändern lässt.

Leer verkaufen: Wann sich die Absprache mit dem Mieter lohnt

Die Differenz zwischen vermietet und frei kann bei einer Altbauwohnung mit unbefristetem Vertrag erheblich sein. Das eröffnet Spielraum. Manche Mieter sind gegen eine angemessene Ablöse bereit, einvernehmlich auszuziehen – sei es, weil sie ohnehin wechseln wollten, sei es, weil die Summe eine Anzahlung auf eine eigene Wohnung ermöglicht. Eine Auflösungsvereinbarung mit Räumungstermin und Zahlung bei Übergabe ist rechtlich unproblematisch, wenn sie freiwillig zustande kommt; Druck oder Täuschung machen sie angreifbar. Rechne ehrlich: Wenn die Ablöse deutlich unter der Preisdifferenz liegt, ist der leere Verkauf der bessere Weg.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist für den Verkäufer keine Option – er will ja nicht einziehen. Und für den Käufer gilt bei Erwerb durch Rechtsgeschäft eine Sperrfrist von zehn Jahren: Nach § 30 Abs 3 MRG kann der Erwerber aus dem Grund des dringenden Eigenbedarfs erst kündigen, wenn zwischen Erwerb und Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen. Wer als Käufer plant, selbst einzuziehen, darf sich darauf also nicht verlassen. Sag das Interessenten offen, bevor es der Anwalt tut.

Läuft der Vertrag befristet aus, ist Geduld manchmal die günstigste Strategie: Ist das Ende der Befristung nur noch ein Jahr entfernt, kann es sich lohnen, den Verkauf bis dahin aufzuschieben und die Wohnung frei anzubieten. Achte darauf, dass du die Befristung nicht durch Untätigkeit verlängerst: Wird nach Ablauf weiter vermietet und nichts unternommen, verlängert sich der Vertrag einmalig um drei Jahre, bei unternehmerischen Vermietern um fünf. Wird danach wieder nichts unternommen, gilt er als unbefristet.

Besichtigungen mit Mieter: Was du verlangen darfst

Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Mieter das Betreten der Wohnung aus wichtigen Gründen gestatten (§ 8 Abs 2 MRG), und der Verkauf gilt als solcher; außerhalb davon kommt es auf den Mietvertrag an. Er muss aber nicht jederzeit und nicht beliebig oft. Praktikabel sind angekündigte Termine zu zumutbaren Tageszeiten, gebündelt statt einzeln, mit der Möglichkeit für den Mieter, Alternativen vorzuschlagen. Wer den Mieter als Gegner behandelt, bekommt unaufgeräumte Zimmer und schlechte Laune bei jeder Besichtigung – und Anleger merken, wenn ein Mietverhältnis konfliktbeladen ist. Ein Mieter, der pünktlich zahlt und die Wohnung pflegt, ist beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ein Verkaufsargument. Bereite deshalb eine Mieterhistorie vor: Nachweis der Zahlungen, Vertrag, Wertsicherungsklausel, Betriebskostenabrechnungen – die übrigen Unterlagen für den Verkauf listet die Checkliste.

Steuern: ImmoESt ohne Hauptwohnsitzbefreiung

Welche Steuern fallen beim Verkauf an? Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung fällt Immobilienertragsteuer an, und zwar ohne die Ausnahmen, die bei selbstgenutzten Immobilien greifen. Die Hauptwohnsitzbefreiung setzt voraus, dass der Verkäufer die Wohnung selbst als Hauptwohnsitz genutzt hat; die Herstellerbefreiung entfällt, soweit die Wohnung in den letzten zehn Jahren zur Einkünfteerzielung gedient hat. Für Neuvermögen – Anschaffung ab dem 31. März 2002 – werden 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn fällig. Dabei gilt: Die Anschaffungskosten werden um die bereits geltend gemachte Abschreibung gekürzt (§ 30 Abs 3 EStG). Wer in den Jahren der Vermietung 1,5 Prozent AfA – oder die beschleunigte AfA von 4,5 und 3 Prozent – abgesetzt hat, erhöht damit seinen steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf. Noch nicht abgesetzte Fünfzehntel aus Instandsetzungen können nicht mehr als Werbungskosten geltend gemacht werden, erhöhen aber bei Neuvermögen die Anschaffungskosten und mindern so die ImmoESt.

Für Altvermögen – Anschaffung vor dem 31. März 2002 – gilt die Pauschale: 4,2 Prozent des Verkaufspreises bis Ende 2026, ab Kaufverträgen nach dem 31. Dezember 2026 sind es 6 Prozent (ImmoESt-Rechner). Achtung bei Vermietern: Wurde innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf Herstellungsaufwand in Teilbeträgen (§ 28 Abs 3 EStG) abgesetzt, gilt die Wohnung nur als Altvermögen, wenn sie vor dem 31. März 1997 angeschafft wurde. Teilbeträge aus den letzten 15 Jahren vor dem Verkauf können die Steuer zusätzlich zur Pauschale erhöhen. Für Vermieter, die ohnehin verkaufen wollen, spricht diese Anhebung für einen Abschluss noch heuer; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags.

Ein zweiter Punkt, den viele vergessen: die Umsatzsteuer. Wer die Wohnung umsatzsteuerpflichtig vermietet und beim Kauf oder bei Sanierungen Vorsteuer abgezogen hat, muss bei einem steuerfreien Verkauf innerhalb des Berichtigungszeitraums von 20 Jahren (bei Nutzungsbeginn vor April 2012: zehn Jahre) die Vorsteuer anteilig zurückzahlen – ein Zwanzigstel pro noch offenem Jahr (§ 12 Abs 10 UStG). Vermeiden lässt sich das nur durch die Option zur Steuerpflicht beim Verkauf, die für einen privaten Käufer ohne Vorsteuerabzug den Preis um 20 Prozent verteuert. Lass diesen Punkt vom Steuerberater durchrechnen, bevor du den Preis festlegst.

Der Ablauf beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung

Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft brauchst du nicht – Wohnungseigentum ist ein eigenes Verfügungsrecht (§ 2 WEG). Was du brauchst, ist eine andere Vermarktung als bei einer freien Wohnung: Statt aufwendig hergerichteter Räume und Sonntagsbesichtigungen zählen Zahlen. Leg ein Exposé an, das Anleger lesen wollen (was der Verkauf sonst kostet, steht im Beitrag zu den Nebenkosten beim Verkauf): Nettomiete, Betriebskosten, Wertsicherung, Vertragsart und Restlaufzeit, Mieterhistorie, Rücklagenstand der Eigentümergemeinschaft, anstehende Sanierungen, Bruttorendite auf den Angebotspreis. Ein Makler, der Anleger in seiner Kartei hat, erreicht diese Käufergruppe direkt, statt die Wohnung auf Portalen an Eigennutzer zu verschwenden, die nach dem ersten Satz abspringen.

Im Kaufvertrag gehören geregelt: der Eintritt in den Mietvertrag mit Stichtag, die Übergabe der Kaution, die Abrechnung der laufenden Betriebskosten und Mieten zum Stichtag, die Übergabe aller Vertragsunterlagen und die Information des Mieters über den Eigentümerwechsel. Die ImmoESt berechnet und überweist in der Regel der Vertragserrichter direkt aus dem Kaufpreis.