Haus verkaufen trotz Kredit: So funktioniert der Verkauf mit laufender Finanzierung in Österreich

Welche Möglichkeiten du beim Verkauf mit Kredit hast

In der Praxis gibt es vier Wege. Der Standardfall ist die Ablöse aus dem Kaufpreis; die anderen kommen nur in besonderen Situationen in Frage.

Möglichkeit	Wie es funktioniert	Voraussetzung	Kosten
Kredit aus dem Kaufpreis ablösen	Notar oder Anwalt zahlt die Restschuld direkt an die Bank, Pfandrecht wird gelöscht	Kaufpreis deckt die Restschuld (oder du legst die Differenz dazu)	ggf. Vorfälligkeitsentschädigung, Treuhandabwicklung
Käufer übernimmt den Kredit	Schuldnerwechsel: Der Käufer tritt in den Kreditvertrag ein	Zustimmung der Bank und ausreichende Bonität des Käufers (§ 1405 ABGB)	Bearbeitungskosten nach Vereinbarung mit der Bank
Pfandtausch	Kredit läuft weiter, das neue Objekt dient als Kreditsicherheit	Bank stimmt zu, neue Immobilie weist ausreichend Wert auf	Eintragung des neuen Pfandrechts (1,2 % des Pfandbetrags) plus Löschung des alten
Zwischenfinanzierung	Kauf der neuen Immobilie wird vorfinanziert, bis die alte verkauft ist	Bonität für beide Finanzierungen, meist befristet auf 2–3 Jahre	Zinsen der Zwischenfinanzierung, Pfandrechtseintragung

Die Übernahme durch den Käufer und der Pfandtausch sind in Österreich eher die Ausnahme. Banken prüfen dabei neu, als ginge es um einen neuen Kredit – ob sie zustimmen, entscheidet jedes Kreditinstitut selbst. Einen Anspruch darauf hast du nicht. Ein Pfandtausch kann sich lohnen, wenn dein bestehender Wohnkredit einen günstigen Zinssatz hat, den du behalten möchtest.

Vorfälligkeitsentschädigung: Was die vorzeitige Rückzahlung kostet

Als Kreditnehmer und Verbraucher darfst du einen Immobilienkredit jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen (§ 20 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, HIKrG). Die Bank darf dafür eine Entschädigung verlangen, oft auch Pönale genannt – aber nur unter bestimmten Bedingungen und nur bis zu einer gesetzlichen Obergrenze:

• Eine Entschädigung ist nur für einen Zeitraum mit fest vereinbartem Zinssatz zulässig. Bei variablem Zins fällt keine an – sofern du die vereinbarte Kündigungsfrist einhältst.

• Bei bestehenden Verträgen beträgt sie höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit höchstens 0,5 Prozent. Restlaufzeit meint dabei die Zeit bis zum vereinbarten Ende des Kreditvertrags, nicht bis zum Ende der Fixzinsphase.

• Sie darf nie höher sein als die Zinsen, die du für den zurückgezahlten Betrag bis zum Ende der Laufzeit des Kreditvertrags noch hättest zahlen müssen. Unabhängig von diesen Obergrenzen muss sie angemessen und objektiv gerechtfertigt sein: Sie darf nur den Nachteil ausgleichen, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung unmittelbar entsteht.

• Keine Entschädigung fällt an, wenn du innerhalb von zwölf Monaten höchstens 10.000 Euro zurückzahlst oder wenn die Rückzahlung aus einer Versicherungsleistung stammt, die zur Tilgung vereinbart war – auch das nur, wenn du die vereinbarte Kündigungsfrist einhältst.

Für Kreditverträge, die ab 1. Jänner 2027 abgeschlossen werden, hebt das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 die Obergrenze in § 20 HIKrG auf 3 Prozent an. Bleibt höchstens ein Jahr bis zum vereinbarten Vertragsende, gilt auch bei diesen Verträgen weiterhin 0,5 Prozent. Für Verträge, die davor abgeschlossen wurden, bleibt es nach dem Gesetzeswortlaut bei 1 Prozent; die Details zu deinem Vertrag klärst du mit der Bank. Klauseln, die eine intransparente oder höhere Pönale vorsehen, hat der OGH wiederholt für nichtig erklärt (etwa 10 Ob 67/06k und 1 Ob 21/18x).

So wirkt sich das bei einer Restschuld von 200.000 Euro aus:

Situation	Obergrenze	Maximale Entschädigung bei 200.000 € Restschuld
Variabler Zinssatz, Kündigungsfrist eingehalten	keine Entschädigung	0 €
Fixzins, mehr als 1 Jahr Restlaufzeit (Vertrag vor 2027)	1 %	2.000 €
Fixzins, höchstens 1 Jahr Restlaufzeit (Vertrag vor 2027)	0,5 %	1.000 €
Fixzins, mehr als 1 Jahr Restlaufzeit (Vertrag ab 2027)	bis 3 %	bis 6.000 €
Fixzins, höchstens 1 Jahr Restlaufzeit (Vertrag ab 2027)	0,5 %	1.000 €

Die Werte sind Obergrenzen. Hältst du die vereinbarte Kündigungsfrist nicht ein, gelten dieselben Obergrenzen auch bei variablem Zinssatz. Was die Bank tatsächlich verlangt, steht im Kreditvertrag. Lass dir die Entschädigung vor dem Verkauf schriftlich berechnen – dann kannst du den Betrag in deine Kalkulation einbauen.

Kündigungsfrist und Zinsbindung: Den richtigen Zeitpunkt finden

Bei einem hypothekarisch besicherten Kredit darf der Kreditvertrag für die vorzeitige Rückzahlung eine Kündigungsfrist von höchstens sechs Monaten oder bis zum Ablauf einer vereinbarten Fixzinsperiode vorsehen. Zahlst du zurück, ohne diese Frist einzuhalten, darf die Bank eine Entschädigung bis zu den gesetzlichen Obergrenzen verlangen – auch bei variablem Zinssatz. Prüf die vereinbarte Kündigungsfrist deshalb früh, damit sie zum Übergabetermin passt.

Wer flexibel ist, kann den Verkauf auf den Ablauf der Zinsbindungsfrist abstimmen: Endet die Fixzinsphase ohnehin in wenigen Monaten, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung oder wird sehr klein. Ob sich das Warten rechnet, hängt allerdings vom Markt ab. Ein paar hundert Euro Entschädigung sind schnell wieder weg, wenn die Marktsituation sich in der Zwischenzeit verschlechtert.

Ablauf: Haus verkaufen mit Kredit Schritt für Schritt

1. Restschuld klären: Fordere bei deiner Bank eine aktuelle Saldobestätigung an, mit der Restschuld zum geplanten Übergabetermin und einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung.

2. Grundbuch prüfen: Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt im C-Blatt, welche Pfandrechte eingetragen sind – auch alte, die vielleicht längst getilgt, aber nie gelöscht wurden.

3. Kaufpreis realistisch bewerten: Erst wenn du weißt, was die Immobilie am Markt bringt, weißt du, ob der Kaufpreis den Kreditbetrag abdeckt.

4. Kaufvertrag mit Treuhandabwicklung: Notar oder Rechtsanwalt errichtet den Kaufvertrag und wird Treuhänder. Beim Notar werden solche Treuhandschaften im Treuhandregister erfasst und sind versichert.

5. Käufer zahlt auf das Treuhandkonto: Der Kaufpreis wird dort sicher verwahrt, bis alle Voraussetzungen erfüllt sind.

6. Treuhänder bezahlt die Bank: Die Restschuld wird direkt an die Bank überwiesen. Die Bank stellt im Gegenzug eine Löschungsquittung aus.

7. Grundbuch: Die Löschung des Pfandrechts und die Eintragung des neuen Eigentümers werden gemeinsam beim Grundbuch beantragt.

8. Restbetrag an dich: Was nach Tilgung und Steuer übrig bleibt, wird dir ausbezahlt.

Für den Käufer ist dieser Weg sicher, weil er nie für eine fremde Schuld bezahlt. Für dich ist er sicher, weil die Bank erst dann das Pfandrecht freigibt, wenn das Geld tatsächlich fließt. Die Arbeiterkammer Oberösterreich weist darauf hin, dass Banken für die Ausstellung der Löschungsquittung kein Entgelt verlangen dürfen. Die Löschung im Grundbuch selbst kostet eine feste Gerichtsgebühr.

Wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht abdeckt

Liegt die Restschuld über dem erzielbaren Kaufpreis, wird es schwierig. Die Bank gibt das Pfandrecht nur frei, wenn sie vollständig bezahlt wird. Du musst die Differenz also aus Eigenmitteln aufbringen – oder mit der Bank eine Lösung vereinbaren, etwa eine Umschuldung des Restbetrags in einen Kredit ohne Immobilie als Sicherheit. Wer die monatlichen Raten nicht mehr bezahlen kann, sollte früh mit der Bank reden: Ein freiwilliger Verkauf bringt fast immer mehr als eine Zwangsversteigerung.

Verkaufen und neu kaufen: Neufinanzierung und Zwischenfinanzierung

Viele verkaufen ihr Eigenheim, weil sie eine neue Immobilie kaufen. Dafür gibt es zwei Reihenfolgen. Erst verkaufen, dann kaufen, ist finanziell sicherer, braucht aber Zeit oder eine Übergangslösung zum Wohnen. Erst kaufen, dann verkaufen, verlangt eine Zwischenfinanzierung: Die Bank finanziert den Kauf vor, bis der Erlös aus dem Verkauf da ist. Solche Überbrückungen sind meist auf zwei bis drei Jahre befristet. Für die Eintragung eines neuen Pfandrechts fällt eine Gerichtsgebühr von 1,2 Prozent des Pfandbetrags an.

Bei der Neufinanzierung prüft die Bank deine Bonität wie bei jeder Immobilienfinanzierung. Die strengen Kreditvergaberegeln der KIM-Verordnung sind mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die FMA erwartet aber weiterhin, dass Banken sich an Richtwerten orientieren: höchstens 90 Prozent Beleihung, eine Rate von höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens und maximal 35 Jahre Laufzeit. Vergleich mehrere Kreditangebote; ein Kreditrechner hilft bei der ersten Orientierung, ersetzt aber kein konkretes Angebot.

Steuer nicht vergessen

Der Kredit ändert nichts an der Immobilienertragsteuer. Ob und wie viel Steuer anfällt, hängt davon ab, wann du die Immobilie gekauft hast und ob sie dein Hauptwohnsitz war – im ImmoESt-Rechner siehst du das in einer Minute. Alle weiteren Posten, die vom Kaufpreis abgehen, listet der Beitrag zu den Kosten beim Hausverkauf. Die Steuer wird vom Notar oder Anwalt aus dem Kaufpreis einbehalten, ebenfalls über das Treuhandkonto. Plan also: Kaufpreis minus Restschuld minus Vorfälligkeitsentschädigung minus Steuer minus Provision ergibt, was dir wirklich bleibt.