Kosten beim Verkauf einer Immobilie in Österreich: Welche Nebenkosten der Verkäufer wirklich zahlt

Maklerprovision: Die Höchstsätze beim Immobilienverkauf

Die Vermittlungsprovision ist in Österreich durch die Immobilienmaklerverordnung nach oben begrenzt. Die Sätze gelten für jede Partei getrennt: Beim Verkauf darf ein Immobilienbüro von beiden Parteien jeweils bis zum Höchstsatz verlangen, weil es als Doppelmakler für beide Seiten tätig sein darf. Das Bestellerprinzip gilt seit Juli 2023 nur für die Wohnungsmiete, nicht für den Kauf.

Kaufpreis	Höchstprovision je Partei
bis 36.336,42 €	4 % zzgl. Umsatzsteuer
36.336,43 € bis 48.448,51 €	pauschal 1.453,46 € zzgl. Umsatzsteuer
über 48.448,51 €	3 % zzgl. Umsatzsteuer

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das höchstens 12.000 Euro plus 2.400 Euro Umsatzsteuer, also 14.400 Euro. Das ist eine Obergrenze, kein Fixpreis – die Provision ist verhandelbar. Fällig wird sie nur bei Erfolg, also wenn durch die Vermittlung ein rechtswirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Wichtig: Beim Verkauf mindert die Provision die Immobilienertragsteuer nicht, weil bei der Besteuerung mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent keine Werbungskosten abgezogen werden dürfen.

Immobilienertragsteuer: Der größte Kostenposten beim Verkauf einer Immobilie

Die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, fällt beim Verkauf einer Immobilie an, wenn keine Befreiung greift. Wie hoch sie ist, hängt davon ab, wann die Immobilie erworben wurde – für Objekte, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden, gelten Pauschalsätze.

Fall	Anschaffung	Steuer
Neuvermögen	ab dem 31.3.2002	30 % vom Gewinn (Veräußerungserlös minus Anschaffungskosten und Herstellungsaufwand)
Altvermögen	vor dem 31.3.2002	pauschal 4,2 % des Verkaufspreises; für Kaufverträge ab 1.1.2027: 6 % (Grund und Boden nach dem Kauf und seit 1988 in Bauland umgewidmet: 18 %, ab 2027 21 % des Grundanteils)
Hauptwohnsitzbefreiung	seit Anschaffung mindestens 2 Jahre oder in den letzten 10 Jahren 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, Auszug mit dem Verkauf	keine ImmoESt (Grund bis 1.000 m²)
Herstellerbefreiung	selbst errichtetes Gebäude, in den letzten 10 Jahren nicht vermietet	keine ImmoESt auf das Gebäude (nicht auf den Grund)

Die Steuer wird in der Regel nicht selbst abgeführt, sondern vom Rechtsanwalt oder Notar, der die Abwicklung des Kaufvertrags übernimmt: Er berechnet die ImmoESt selbst und überweist sie bis zum 15. des zweitfolgenden Monats direkt aus dem Kaufpreis an das Finanzamt. Bei Neuvermögen dürfen die Kosten dieser Selbstberechnung vom Gewinn abgezogen werden, bei der Pauschalbesteuerung von Altvermögen nicht.

Für Altvermögen ist der Zeitpunkt 2026 entscheidend: Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 steigt der pauschale Satz von 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufspreises – was genau sich ändert und wer betroffen ist, erklärt der Beitrag zur Immobilienertragsteuer ab 2027. Maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro sind das 16.800 Euro bei einem Vertrag bis Ende 2026 und 24.000 Euro ab 2027 – ein Unterschied von 7.200 Euro.

Weitere Kosten beim Immobilienverkauf in Österreich: Energieausweis, Lastenfreistellung, Kredit

Energieausweis. Wer verkauft, muss rechtzeitig vor Vertragsabschluss einen gültigen Ausweis vorlegen und ihn nach dem Abschluss aushändigen; die Kennwerte müssen schon im Inserat stehen. Der Ausweis darf höchstens zehn Jahre alt sein. Die Kosten für den Energieausweis liegen je nach Objekt und Aussteller bei rund 150 bis 600 Euro; bei Verstößen drohen Verwaltungsstrafen bis 1.450 Euro. Ausgenommen sind nur wenige Gebäude, etwa abbruchreife Häuser oder freistehende Gebäude unter 50 Quadratmetern.

Lastenfreistellung. Ist im Grundbuch noch ein Pfandrecht für einen Kredit eingetragen, gehört die Löschung bestehender Hypotheken zu den Pflichten des Verkäufers – sie muss vor der Übergabe erledigt sein. Der Treuhänder zahlt den offenen Kreditbetrag aus dem Kaufpreis direkt an die Bank und erhält dafür die Löschungsquittung. Für die Löschung im Grundbuch fällt eine feste Gerichtsgebühr an; für die Löschungsquittung selbst darf die Bank laut Arbeiterkammer kein Entgelt verlangen.

Vorfälligkeitsentschädigung. Wird ein Wohnkredit vorzeitig zurückgezahlt, darf die Bank bei einem Fixzinskredit eine Entschädigung verlangen – aber höchstens 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags, bei einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr 0,5 Prozent. Bei variabel verzinsten Krediten entfällt sie, und Rückzahlungen bis 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten sind frei – beides aber nur, wenn die vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten wird; sonst darf die Bank auch hier eine Entschädigung bis zu den gesetzlichen Obergrenzen verlangen. Für Kreditverträge, die ab 1. Jänner 2027 abgeschlossen werden, hebt das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 die Obergrenze auf 3 Prozent an, bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit bleibt es bei 0,5 Prozent; davor abgeschlossene Verträge sind davon nach dem Gesetzeswortlaut nicht betroffen.

Beispielrechnung: Was beim Verkauf deiner Immobilie vom Kaufpreis übrig bleibt

Angenommen, du verkaufst ein Haus um 400.000 Euro, das du 2010 um 250.000 Euro (inklusive Nebenkosten) gekauft hast. Es wurde zuletzt als Zweitwohnsitz genutzt, die Hauptwohnsitzbefreiung greift also nicht, und es gibt keinen offenen Kredit. Die Vermittlung erfolgt zum Höchstsatz.

Posten	Betrag
Verkaufspreis	400.000 €
Provision (3 % zzgl. Umsatzsteuer)	− 14.400 €
Energieausweis	− 450 €
Steuerberechnung durch Notar/Anwalt (Richtwert)	− 420 €
ImmoESt: 30 % von (400.000 − 250.000 − 420)	− 44.874 €
Netto-Erlös	ca. 339.856 €

Vom Verkaufspreis bleiben in diesem Beispiel rund 85 Prozent. Wäre das Haus dein Hauptwohnsitz gewesen und würdest du mit dem Verkauf ausziehen, entfiele die Steuer – der Netto-Erlös läge dann bei rund 384.700 Euro. Die Steuer ist also mit Abstand der Posten, der am meisten ausmacht, und der, bei dem sich die Prüfung am meisten lohnt. Deinen eigenen Fall rechnest du im ImmoESt-Rechner durch; ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, erklärt ein eigener Beitrag.

Zum Vergleich: Nebenkosten beim Immobilienkauf und -verkauf

Wer verkauft, verhandelt mit jemandem, der zusätzlich zum Kaufpreis selbst erhebliche Kosten trägt. Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich fallen neben dem Kaufpreis an und betragen typischerweise rund 9 bis 11 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie – und genau diese Summe fehlt der Gegenseite beim Preis. Es lohnt sich deshalb zu wissen, welche Kosten auf der anderen Seite des Tisches anfallen.

Kosten beim Kauf einer Immobilie	Höhe	Anmerkung
Grunderwerbsteuer	3,5 %	richtet sich nach dem Kaufpreis; innerhalb der Familie gilt in Österreich der Stufentarif
Eintragung im Grundbuch	1,1 %	Eintragungsgebühr für das Eigentum
Pfandrechtseintragung	1,2 % der Pfandsumme	nur bei Finanzierung
Vertragserrichtung und Treuhand	ca. 1–3 % zzgl. Umsatzsteuer	Honorar für Notar oder Rechtsanwalt, abhängig vom Kaufpreis und Aufwand
Provision	bis 3 % zzgl. Umsatzsteuer	nur bei Kauf über ein Immobilienbüro

Die Kosten für den Notar bzw. die Vertragserrichtung trägt in der Regel die kaufende Seite, weil sie den Vertrag braucht, um im Grundbuch eingetragen zu werden. Wer als Eigentümer darauf besteht, einen eigenen Vertragserrichter zu wählen, übernimmt dessen Honorar meist selbst. Beide Seiten können die Kosten aber frei aufteilen – was nicht vertraglich geregelt ist, folgt der Übung.

Wo sich Kosten beim Verkauf sparen lassen

1. Befreiungen prüfen. Die Hauptwohnsitzbefreiung kann die größte Einzelposition auf null setzen, die Herstellerbefreiung zumindest den Gebäudeanteil. Klär vor dem Verkauf, ob die Fristen erfüllt sind – ein Auszug zur falschen Zeit kostet schnell fünfstellig.

2. Anschaffungs- und Herstellungskosten belegen. Bei Neuvermögen senkt jeder nachgewiesene Euro für Kauf, Nebenkosten, Herstellung und Instandsetzung den steuerpflichtigen Gewinn – laufende Reparaturen zählen nicht. Sammle Kaufvertrag und Rechnungen, bevor der Notar rechnet.

3. Zeitpunkt bei Altvermögen. Ein Kaufvertrag bis 31.12.2026 spart bei Altvermögen 1,8 Prozentpunkte Steuer vom Verkaufspreis.

4. Provision verhandeln. Die Höchstsätze sind Obergrenzen – ob sich ein Makler überhaupt lohnt, vergleicht der Beitrag Haus verkaufen ohne Makler oder mit Makler. Vergleich Angebote und achte darauf, was im Preis enthalten ist – Bewertung, Fotos, Exposé, Besichtigungen.

5. Kredit rechtzeitig klären. Frag bei der Bank früh nach Saldo und möglicher Vorfälligkeitsentschädigung (so läuft der Verkauf mit laufendem Kredit); bei variablem Zins fällt keine an, sofern du die vereinbarte Kündigungsfrist einhältst, bei Fixzins ist sie gedeckelt.