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ImmoESt-Erhöhung ab 2027: Immobilienertragsteuer für Altvermögen steigt von 4,2 auf 6 Prozent – was ein Verkauf noch 2026 spart

Foto: Hervé Papaux / Unsplash

Kurz gesagt

Für Immobilien, die vor dem 31. März 2002 gekauft wurden – sogenanntes Altvermögen –, steigt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ab 1. Jänner 2027 von 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufspreises. Grund ist die Absenkung der pauschalen Anschaffungskosten von 86 auf 80 Prozent im Budgetbegleitgesetz 2027–2028. Betroffen sind auch geerbte und geschenkte Immobilien, wenn der Vorbesitzer vor diesem Datum gekauft hat. Maßgeblich ist der Tag, an dem der Kaufvertrag zustande kommt – durch beiderseitige Unterschrift oder die Annahme eines Kaufanbots –, nicht die Übergabe und nicht das Grundbuch. Wer Neuvermögen verkauft oder die Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt, ist nicht betroffen. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro macht die Erhöhung 7.200 Euro aus. Dieser Beitrag zeigt, wer betroffen ist, welche Beträge es sind und wann es sich lohnen kann, den Verkauf vorzuziehen – und wann nicht.

Was sich bei der Immobilienertragsteuer ab 2027 ändert: pauschale Anschaffungskosten sinken von 86 auf 80 Prozent

Eine Spekulationsfrist gibt es für private Immobilienverkäufe seit 2012 nicht mehr; jede Veräußerung ist grundsätzlich steuerpflichtig, mit einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent auf den Gewinn. Bei Altvermögen wird dieser Gewinn nicht tatsächlich ermittelt, sondern pauschal angenommen (§ 30 Abs 4 EStG): Bisher gelten 86 Prozent des Veräußerungserlöses als pauschale Anschaffungskosten, nur 14 Prozent als Gewinn. 30 Prozent davon ergeben eine effektive Steuerbelastung von 4,2 Prozent des Verkaufspreises.

Was die österreichische Bundesregierung im Doppelbudget angekündigt hatte, ist seit dem Sommer Gesetz: Mit dem am 8. Juli 2026 im Nationalrat beschlossenen Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (BGBl I 62/2026) werden die pauschalen Anschaffungskosten des Altvermögens auf 80 Prozent des Veräußerungserlöses gesenkt. Damit gelten 20 Prozent als Gewinn – so erhöht sich die effektive Steuerbelastung auf 6 Prozent des Verkaufspreises. Der Steuersatz bleibt unverändert bei 30 Prozent; die Neuregelung verändert nur, welcher Anteil des Verkaufserlöses als Gewinn gilt.

Fall	Kaufvertrag bis 31.12.2026	Kaufvertrag ab 01.01.2027
Altvermögen ohne Umwidmung	4,2 % des Verkaufspreises (86 % pauschale Anschaffungskosten)	6 % des Verkaufspreises (80 %)
Altvermögen, Grund nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten Kauf in Bauland umgewidmet	18 % des Grundanteils (40 %); Gebäude 4,2 %	21 % des Grundanteils (30 %); Gebäude 6 %
Altvermögen, Grund nach dem Kauf und nach dem 31.12.2024 erstmals in Bauland umgewidmet (mit Umwidmungszuschlag)	bis zu 23,4 % des Grundanteils	bis zu 27,3 % des Grundanteils
Neuvermögen (Kauf ab dem 31. März 2002)	30 % vom tatsächlichen Gewinn	30 % vom tatsächlichen Gewinn – unverändert

Für die meisten Eigentümer ist nur die erste Zeile relevant: die Absenkung der pauschalen Anschaffungskosten von 86 auf 80 Prozent.

Betroffen sind Immobilien aus Altvermögen – auch geerbte und geschenkte

Betroffen bist du, wenn die Immobilie vor dem 31. März 2002 entgeltlich angeschafft wurde und keine Befreiung greift. Dabei zählt nicht, seit wann sie dir gehört, sondern wann der letzte Kauf war:

Selbst vor dem 31.3.2002 gekauft: Altvermögen, betroffen.
Geerbt oder geschenkt bekommen: Erbschaft und Schenkung sind kein entgeltlicher Erwerb. Du trittst steuerlich in die Position des Vorbesitzers ein – hat er vor dem 31. März 2002 gekauft, ist die Immobilie auch bei dir Altvermögen, egal ob du sie 2010 oder 2026 übernommen hast. Gerade geerbte Häuser sind deshalb sehr oft Altvermögen.
Grundstück vor dem 31. März 2002 gekauft, später selbst gebaut: Der Grund ist Altvermögen; für das selbst errichtete Gebäude kann die Herstellerbefreiung greifen.

Nicht betroffen bist du in drei Fällen:

Neuvermögen: Kauf ab dem 31.3.2002. Hier wird der tatsächliche Gewinn versteuert – Verkaufspreis minus Anschaffungskosten –, und daran ändert sich nichts.
Hauptwohnsitzbefreiung (§ 30 Abs 2 Z 1 EStG): War die Immobilie ab dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz und gibst du ihn mit dem Verkauf auf, fällt keine ImmoESt an – 2026 nicht und 2027 nicht (Details im Beitrag zur Hauptwohnsitzbefreiung). Bei geerbten und geschenkten Immobilien kommt nach der Verwaltungspraxis in der Regel nur die Fünf-aus-zehn-Variante in Betracht, und nur mit deinen eigenen Wohnjahren.
Tatsächliche Anschaffungskosten über 86 Prozent: Die Pauschale ist ein Wahlrecht. Liegen deine nachgewiesenen Anschaffungskosten höher als die pauschalen, darfst du mit den echten Zahlen rechnen. Liegen sie zwischen 80 und 86 Prozent, fällt die Erhöhung geringer aus. Bei Altvermögen ist das selten, weil die Preise seit 2002 stark gestiegen sind – bei Immobilien, die kurz vor 2002 teuer gekauft wurden, aber möglich.

Welches Datum zählt: Kaufvertrag bis 31.12.2026 oder ab 01.01.2027

Die neuen Sätze gelten für Veräußerungen nach dem 31.12.2026 – genauer: für Verkäufe, bei denen das Verpflichtungsgeschäft nach diesem Tag abgeschlossen wird. Das Verpflichtungsgeschäft ist der Kaufvertrag. Entscheidend ist also, wann Käufer und Verkäufer unterschreiben – nicht, wann der Kaufpreis fließt, wann übergeben wird oder wann das Grundbuch den neuen Eigentümer einträgt.

Praktisch heißt das: Ein Kaufvertrag, der im Dezember 2026 unterschrieben wird, bleibt bei 4,2 Prozent, auch wenn Übergabe und Grundbucheintragung erst im Frühjahr 2027 erfolgen. Ein Vertrag vom 5. Jänner 2027 kostet 6 Prozent, auch wenn die Verhandlungen im Herbst 2026 abgeschlossen waren. Ein Kaufanbot allein ist noch kein Kaufvertrag; erst die Annahme durch die andere Seite macht es verbindlich. Wer knapp dran ist, sollte den Termin beim Notar oder Anwalt früh fixieren – Dezember ist in Kanzleien erfahrungsgemäß voll.

Erhöhung der ImmoESt in Euro: Beispiele für Altvermögen ohne Umwidmung

Die Rechnung bei der Veräußerung von Altvermögen ist einfach: Verkaufspreis mal 4,2 Prozent bis Ende 2026, mal 6 Prozent ab 2027. Die Differenz sind 1,8 Prozentpunkte des Verkaufspreises.

Verkaufspreis	ImmoESt bis Dezember 2026	ImmoESt ab Jänner 2027	Erhöhung
300.000 €	12.600 €	18.000 €	5.400 €
400.000 €	16.800 €	24.000 €	7.200 €
600.000 €	25.200 €	36.000 €	10.800 €
1.000.000 €	42.000 €	60.000 €	18.000 €

Deinen konkreten Fall – inklusive Umwidmung, Erbe und Befreiungen – rechnest du im ImmoESt-Rechner in unter einer Minute durch.

Umwidmung in Bauland: 21 statt 18 Prozent – und der 2025 eingeführte Umwidmungszuschlag für Umwidmungen nach dem 31.12.2024

Wurde ein Grundstück aus dem Altvermögen nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten Kauf – bei Erbe oder Schenkung nach dem Kauf des Vorbesitzers – in Bauland umgewidmet, gelten bisher pauschale Anschaffungskosten von 40 Prozent – also 60 Prozent Gewinn und eine Steuerbelastung von 18 Prozent des Verkaufspreises, der auf Grund und Boden entfällt. Ab 2027 sinken die pauschalen Anschaffungskosten auf 30 Prozent, die Steuer bei umgewidmetem Altvermögen steigt auf 21 Prozent. Das gilt nur für Grund und Boden; für ein Gebäude darauf bleibt es bei 4,2 beziehungsweise 6 Prozent. Bei einem Baugrund um 400.000 Euro sind das 12.000 Euro mehr.

Dazu kommt der 2025 eingeführte Umwidmungszuschlag von 30 Prozent: Bei einem Grundstück, das nach dem Kauf und nach dem 31. Dezember 2024 erstmals in Bauland umgewidmet wurde und nach dem 30. Juni 2025 verkauft wird, erhöht sich der Gewinn aus Grund und Boden vor der Besteuerung um einen Zuschlag in Höhe von 30 Prozent – gedeckelt mit dem Verkaufspreis des Grundanteils. Kommt der Umwidmungszuschlag zur Anwendung, steigt die effektive Belastung bei Altvermögen von 23,4 auf bis zu 27,3 Prozent des Grundanteils. Der Zuschlag gilt für Alt- und Neuvermögen gleichermaßen und ändert sich 2027 nicht – er wirkt nur zusätzlich zur höheren Pauschale.

Lohnt es sich, eine Immobilie noch 2026 zu verkaufen?

1,8 Prozent des Verkaufspreises sind viel Geld, aber nicht in jedem Fall ein Grund zur Eile. Drei Fragen helfen bei der Entscheidung:

Wolltest du ohnehin verkaufen? Dann spricht alles dafür, den Kaufvertrag vor Jahresende zu unterschreiben. Der Steuervorteil ist sicher, der Aufwand derselbe. Wer im Herbst 2026 startet, hat mit Bewertung, Vermarktung und Vertragserrichtung noch genug Zeit – knapp wird es ab November.

Erreichst du bald die Hauptwohnsitzbefreiung? Wer 2027 die fünf Jahre durchgehenden Hauptwohnsitz voll hat, spart durch Warten nicht 1,8 Prozent, sondern die gesamte Steuer – vorausgesetzt, er gibt den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf auf. Dann ist 2027 der bessere Zeitpunkt.

Würdest du unter Wert verkaufen? 7.200 Euro Steuerersparnis bei 400.000 Euro sind schnell aufgebraucht, wenn du wegen des Zeitdrucks 15.000 Euro unter dem erzielbaren Preis abschließt. Ein Verkauf unter Zeitdruck kostet meist mehr, als die Steuer spart. Wer den Wert seiner Immobilie kennt, kann das nüchtern gegenrechnen.

Sonderfall Erbschaft: Die Einantwortung ist der Engpass

Viele Erben haben Altvermögen in der Hand, aber noch keinen Zugriff darauf: Verkaufen kannst du erst nach der Einantwortung, und ein Verlassenschaftsverfahren dauert mit Immobilie und mehreren Erben typischerweise zwölf bis achtzehn Monate. Wer 2026 geerbt hat, schafft den Kaufvertrag bis Dezember 2026 daher oft nicht.

Zwei Dinge lassen sich trotzdem tun: Der Vorlauf – Grundbuchauszug, Unterlagen, Wertermittlung, Einigung in der Erbengemeinschaft – braucht keine Einantwortung. Und ein Verkauf vor der Einantwortung ist mit Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts möglich, wenn alle Erben zustimmen und ein Schätzgutachten den Preis absichert. Ob das im Einzelfall realistisch ist, klärst du mit dem Gerichtskommissär. Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie sonst gilt, erklärt der Ratgeber zur geerbten Immobilie.

Was bei der ImmoESt unverändert bleibt

Alles andere an der ImmoESt bleibt 2027 unverändert. Weitere Verschärfungen bei der Immobilienertragsteuer enthält das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 nicht. Der Steuersatz bleibt bei 30 Prozent. Die Grenze zwischen Alt- und Neuvermögen bleibt der 31. März 2002. Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung gelten weiter, ebenso die Regel, dass bei Erbe und Schenkung das Kaufdatum des Vorbesitzers zählt. Die Steuer wird weiterhin vom Notar oder Rechtsanwalt berechnet und direkt aus dem Kaufpreis abgeführt; bei Neuvermögen bleiben die Kosten dieser Selbstberechnung abziehbar, Maklerprovision und Inserate weiterhin nicht. Steuerlich neu ist ab 2027 also nur die Höhe der Pauschale – für alle, die Altvermögen verkaufen.

Häufige Fragen

Gibt es 2026 schon eine Erhöhung der Immobilienertragsteuer?

Nein. Für Kaufverträge bis 31. Dezember 2026 gilt die bisherige Pauschale von 4,2 Prozent. Die Erhöhung auf 6 Prozent greift erst ab dem Jahr 2027 – für Verträge ab 1. Jänner 2027.

Wann entfällt die Immobilienertragsteuer in Österreich?

Bei der Hauptwohnsitzbefreiung (zwei Jahre ab Kauf oder fünf der letzten zehn Jahre durchgehend Hauptwohnsitz, Aufgabe mit dem Verkauf) und – nur für das Gebäude, nicht für Grund und Boden – bei der Herstellerbefreiung für selbst errichtete Gebäude. Beide Befreiungen gelten 2026 und 2027 gleich.

Muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie Immobilienertragsteuer bezahlen?

In der Regel ja. Die Erbschaft selbst ist steuerfrei, der spätere Verkauf nicht. Hat der Verstorbene vor dem 31. März 2002 gekauft, ist die Immobilie Altvermögen – 4,2 Prozent bis Ende 2026, 6 Prozent ab 2027. Steuerfrei bleibt der Verkauf nur, wenn du selbst die Hauptwohnsitzbefreiung erfüllst.

Gilt die Erhöhung auch für Wohnungen?

Ja. Die Regel unterscheidet nicht zwischen Haus, Wohnung und Grundstück, sondern nur zwischen Alt- und Neuvermögen. Eine 1998 gekaufte Eigentumswohnung ist genauso betroffen wie ein Haus aus den 1970ern.

Zählt das Datum des Kaufanbots?

Nein. Ein Kaufanbot ist ein einseitiges Angebot. Der Kaufvertrag kommt erst mit der Annahme zustande, und dieses Datum ist maßgeblich. Sicher bist du mit dem von beiden Seiten unterschriebenen Vertrag bis 31. Dezember 2026.

Kann ich statt der Pauschale den echten Gewinn versteuern?

Ja, die Pauschale ist ein Wahlrecht. Wenn du die Anschaffungskosten nachweisen kannst und sie höher liegen als die pauschalen Anschaffungskosten – 86 Prozent des Verkaufspreises bei Kaufverträgen bis Ende 2026, 80 Prozent ab 2027 –, fährst du mit der Besteuerung des tatsächlichen Gewinns besser. Bei Altvermögen ist das die Ausnahme, weil die Werte seit 2002 meist deutlich gestiegen sind.

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Ob sich ein Verkauf noch 2026 lohnt, hängt an zwei Zahlen: der ImmoESt, die bei dir konkret anfällt, und dem Preis, den deine Immobilie heute erzielt.

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Dieser Beitrag gibt die Rechtslage in Österreich mit Stand September 2026 allgemein und ohne Gewähr wieder. Er ist keine Rechts- oder Steuerberatung und ersetzt nicht die Prüfung deines Einzelfalls durch Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Alle Rechenbeispiele sind vereinfacht; für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernehmen wir, soweit gesetzlich zulässig, keine Haftung.

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