Hauptwohnsitzbefreiung bei der ImmoESt: Wann die Veräußerung deiner Immobilie steuerfrei bleibt

Die zwei Varianten: 2-Jahres-Regel und 5-aus-10-Regelung

Das Gesetz kennt zwei Wege zur Steuerbefreiung. Es genügt, wenn einer davon erfüllt ist.

Variante	Voraussetzung	Typischer Fall
2-Jahres-Regel (§ 30 Abs 2 Z 1 lit a EStG)	Ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, Hauptwohnsitz wird aufgegeben	Du hast die Wohnung gekauft, bist eingezogen und verkaufst nach einigen Jahren
5-aus-10-Regelung (§ 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG)	Innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, Hauptwohnsitz wird aufgegeben	Du hast früher dort gewohnt (auch schon als Mieter) und die Immobilie später gekauft oder zwischendurch anders genutzt

Die Aufgabe des Hauptwohnsitzes ist bei beiden Varianten Pflicht. Wichtig ist außerdem das Wort „durchgehend“. Zwei Jahre mit Unterbrechung reichen nicht. Bei der 5-aus-10-Regelung zählt auch die Zeit, in der du als Mieter in der Wohnung gewohnt hast, bevor du sie gekauft hast – entscheidend ist, dass die Immobilie dir als Hauptwohnsitz gedient hat.

Toleranzfrist von einem Jahr

Laut Einkommensteuerrichtlinien ist es unschädlich, wenn zwischen Anschaffung und Einzug oder zwischen Verkauf und Auszug ein gewisser Zeitraum liegt. Als Richtwert gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH Ro 2015/15/0006) stellt auf eine angemessene Frist im Einzelfall ab; das Bundesfinanzgericht hat in einem Einzelfall mit unverschuldet verzögerten Umbauarbeiten auch 20 Monate akzeptiert. Verlassen solltest du dich darauf nicht: Wer deutlich später einzieht, verliert die Befreiung nach der 2-Jahres-Regel. So hat das BFG im Februar 2026 die Befreiung versagt, weil der Bezug nach dem Kauf zu spät erfolgte (BFG 20.2.2026, RV/6100356/2024).

Was als Hauptwohnsitz gilt

Hauptwohnsitz ist der Ort, an dem du den Mittelpunkt deiner Lebensinteressen hast – wo du tatsächlich wohnst, schläfst und deinen Alltag verbringst. Der Meldezettel ist ein wichtiges Indiz, aber kein Beweis. Ein Hauptwohnsitz laut Melderegister, an dem du nicht wirklich gewohnt hast, reicht nicht. Umgekehrt kann die Befreiung zustehen, wenn die Meldung fehlerhaft war, du aber nachweislich dort gelebt hast.

Hilfreiche Nachweise sind:

1. Meldezettel mit Hauptwohnsitz und Meldedatum

2. Strom-, Gas- und Heizkostenabrechnungen mit realistischem Verbrauch

3. Post, Versicherungen und Bankkonten an diese Adresse

4. Kaufvertrag und Übergabeprotokoll (Datum der Anschaffung)

5. Nachweis über den neuen Wohnsitz nach dem Verkauf (Mietvertrag, neuer Meldezettel)

Anspruch auf Befreiung: Eigenheim, Eigentumswohnung und Grundstücksgröße

Befreit sind Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden. Dabei gelten Grenzen:

Objekt	Voraussetzung	Folge, wenn nicht erfüllt
Eigenheim	Wohnhaus mit höchstens zwei Wohnungen, mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche dienen Wohnzwecken	keine Hauptwohnsitzbefreiung
Eigentumswohnung	mindestens zwei Drittel der Nutzfläche dienen Wohnzwecken	bei teilweiser Vermietung höchstens anteilig befreit; bei mehr als einem Drittel Vermietung droht laut BFG der volle Verlust
Grund und Boden	befreit bis 1.000 m² (VwGH Ro 2022/15/0020)	der auf den Überhang entfallende Gewinn ist anteilig steuerpflichtig

Bei der Grundstücksgröße wird nicht die gesamte Befreiung versagt, wenn das Grundstück größer ist. Nur der auf den Grund und Boden über 1.000 m² entfallende Gewinn wird besteuert.

Wann kommt die Hauptwohnsitzbefreiung nicht zur Anwendung?

Die Befreiung ist eng gefasst. Die häufigsten Fälle, in denen sie scheitert:

Situation	Befreit?	Warum
Selbst bewohntes Haus, 8 Jahre Hauptwohnsitz, Auszug beim Verkauf	Ja	2-Jahres-Regel und 5-aus-10-Regelung erfüllt
Wohnung 18 Monate bewohnt, dann verkauft	Nein	weniger als zwei Jahre durchgehend
Früher 6 Jahre bewohnt, dann 3 Jahre vermietet, jetzt Verkauf	Ja	5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn Jahre
Früher 6 Jahre bewohnt, dann 7 Jahre vermietet	Nein	die Wohnzeit liegt teilweise außerhalb der letzten zehn Jahre, durchgehend bleiben weniger als fünf Jahre
Verkauf mit langfristigem Wohn- oder Nutzungsrecht für den Verkäufer	Nein	der Hauptwohnsitz wird nicht in angemessener Frist aufgegeben – im entschiedenen Fall waren 3,5 Jahre zu lang (VwGH Ra 2022/13/0091)
Geerbtes Haus, Erbe hat nie dort gewohnt	Nein	Wohnzeiten des Verstorbenen werden nicht angerechnet
Nebenwohnsitz oder Ferienwohnung	Nein	kein Hauptwohnsitz

Bei Miteigentum wird für jeden Miteigentümer einzeln geprüft, ob die Voraussetzungen erfüllt sind. Verkauft ein Paar gemeinsam, und nur einer hat dort seinen Hauptwohnsitz gehabt, ist nur dessen Anteil steuerfrei.

Bei geerbten oder geschenkten Immobilien zählen nur deine eigenen Wohnzeiten, und nach der Verwaltungspraxis kommt in der Regel nur die 5-aus-10-Regelung in Betracht – die 2-Jahres-Regel setzt eine entgeltliche Anschaffung, also einen Kauf, voraus. Hast du selbst lange genug dort gewohnt, etwa im Elternhaus, kann die 5-aus-10-Regelung trotzdem greifen.

Beispielrechnungen: Was die Befreiung spart

Beispiel	Ohne Befreiung	Mit Hauptwohnsitzbefreiung
Wohnung, gekauft 2015 um 300.000 €, verkauft um 420.000 €, 9 Jahre Hauptwohnsitz	120.000 € Gewinn × 30 % = 36.000 € ImmoESt	0 €
Haus auf 1.500 m² Grund, 90.000 € Gewinn entfallen auf Grund und Boden	ImmoESt auf den gesamten Gewinn	Gebäude und 1.000 m² steuerfrei; auf die 500 m² Überhang entfallen 30.000 € Gewinn × 30 % = 9.000 € ImmoESt
Geerbtes Haus, Erbe hat nie dort gewohnt	ImmoESt nach den allgemeinen Regeln	keine Befreiung möglich

Die Beispiele sind vereinfacht. Deinen eigenen Fall – auch bei Altvermögen und mit den Sätzen ab 2027 – rechnest du im ImmoESt-Rechner durch.

Herstellerbefreiung: Die zweite Steuerbefreiung

Neben der Hauptwohnsitzbefreiung gibt es die Herstellerbefreiung (§ 30 Abs 2 Z 2 EStG). Sie gilt für selbst hergestellte Gebäude, die in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben, also nicht vermietet wurden (was beim Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerlich gilt, steht dort). Anders als bei der Hauptwohnsitzbefreiung ist nur das Gebäude befreit, nicht Grund und Boden. Wer selbst gebaut und nie darin gewohnt hat, kann diese Befreiung prüfen lassen. Welche Nachweise du für beide Befreiungen brauchst, steht in der Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf.