Herstellerbefreiung bei der ImmoESt: Wann du ein selbst gebautes Haus steuerfrei verkaufen kannst

Voraussetzung 1: Du hast das Haus selbst hergestellt

„Selbst hergestellt“ heißt nicht, dass du die Ziegel eigenhändig gelegt haben musst. Entscheidend ist, dass du die Bauherreneigenschaft besitzt: Du hast das finanzielle Baurisiko getragen – egal ob durch Eigenleistung oder durch beauftragte Baufirmen. Wer ein Grundstück kauft, einen Architekten beauftragt und die Gewerke selbst vergibt, ist Bauherr. Wer ein schlüsselfertiges Haus von einem Bauträger kauft, ist es nicht.

Fall	Steuerfrei?
Haus auf eigenem Grund mit Baufirmen errichtet, Bauherr warst du	Ja
Haus in Eigenregie mit viel Eigenleistung gebaut	Ja – die Eigenleistung selbst zählt aber nicht als Herstellungskosten
Fertigteilhaus zum Fixpreis auf eigenem Grund	Nur, wenn deine Kosten für Keller oder Bodenplatte und Fertigstellung den Fixpreis des Fertigteilhauses übersteigen (BFG 20.03.2023, RV/1100246/2021)
Schlüsselfertiges Haus oder Wohnung vom Bauträger gekauft	Nein – das ist eine Anschaffung, keine Herstellung
Bestehendes Haus gekauft und umfassend saniert, aufgestockt oder umgebaut	Nein – nur die erstmalige Errichtung zählt, nicht Umbau oder Sanierung
Rohbau gekauft und selbst fertiggestellt	Im Einzelfall – je nachdem, ob der Großteil der Herstellung auf dich entfällt

Wichtig für die Nachweise: Baubewilligung auf deinen Namen, Verträge mit den Baufirmen, Rechnungen und die Fertigstellungsanzeige belegen die Bauherreneigenschaft. Das Finanzamt kann sie Jahre später verlangen.

Voraussetzung 2: Zehn Jahre keine Vermietung

Das Haus darf innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. Jede Vermietung in diesem Zeitraum kostet die Steuerfreiheit – auch eine kurze. Der Verwaltungsgerichtshof hat das 2022 sogar auf den Fall ausgedehnt, dass gar keine Miete geflossen ist: Ein Ehepaar hatte ein Haus zum Vermieten gebaut, Makler beauftragt, inseriert und Vorsteuern geltend gemacht, aber nie einen Mieter gefunden. Beim Verkauf gab es keine Steuerfreiheit für das Haus, weil schon die nach außen erkennbare Vermietungsabsicht als Einkunftserzielung gilt (VwGH 19.10.2022, Ro 2020/15/0017).

Wer ein Haus also zunächst vermietet und es später verkaufen will, muss zehn Jahre nach dem letzten Mietvertrag warten, damit die Regel wieder greift. Wird nur ein Teil des Hauses vermietet – etwa eine Einliegerwohnung –, steht die Steuerfreiheit nach den Einkommensteuerrichtlinien (EStR 2000) nur für den nicht vermieteten Teil zu; wie das Finanzamt das im Einzelfall aufteilt, sollte ein Steuerberater vor dem Verkauf klären.

Voraussetzung 3: Du bist der Errichter – nicht der Erbe

Diese Ausnahme gilt nur für den Errichter selbst. Sie geht bei unentgeltlichem Erwerb – wird das Haus vererbt oder verschenkt – nicht auf den Erwerber über. Wer das Haus geerbt oder geschenkt bekommen hat, das die Eltern gebaut haben, kann sich beim Verkauf nicht darauf berufen – auch wenn er sonst steuerlich in die Fußstapfen der Eltern tritt. Für ihn bleibt nur die Wohnsitzvariante, wenn er selbst mindestens fünf Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn Jahre dort gewohnt hat. Was bei geerbten oder geschenkten Häusern sonst gilt, steht im Ratgeber Geschenkte Immobilie verkaufen.

Bei Ehepaaren, die gemeinsam gebaut haben und beide im Grundbuch stehen, sind beide Errichter – jeder für seinen Anteil.

Nur das Gebäude ist befreit: So wird der Kaufpreis aufgeteilt

Der größte Unterschied zur Hauptwohnsitzbefreiung: Bei der Herstellerbefreiung ist nur das Gebäude befreit, nicht der Grund. Der Gewinn, der auf Grund und Boden entfällt, ist steuerpflichtig. Deshalb muss der Verkaufspreis aufgeteilt werden – nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Haus und Grund zum Zeitpunkt des Verkaufs. Für den Grundanteil gilt dann die normale Regel:

Grund und Boden	Steuer auf den Grundanteil
Grundstück vor dem 31. März 2002 gekauft (Altvermögen)	4,2 % des auf den Grund entfallenden Verkaufserlöses; ab 2027: 6 %
Grundstück ab dem 31. März 2002 gekauft (Neuvermögen)	30 % auf den Gewinn: Grundanteil am Erlös minus Anschaffungskosten des Grundstücks
Grundstück nach 1987 in Bauland umgewidmet (Altvermögen)	18 % des Grundanteils; ab 2027: 21 %

Beispiel

Du hast 1999 ein Grundstück um 60.000 Euro gekauft und 2001 darauf ein Haus gebaut, das nie vermietet war und nicht dein Hauptwohnsitz ist – etwa ein Ferienhaus. 2026 verkaufst du – der Veräußerungserlös beträgt 520.000 Euro. Ein Sachverständiger teilt den Preis auf: 150.000 Euro Grund, 370.000 Euro Haus. Das Gebäude ist von der Immobilienertragsteuer befreit. Der Grund ist Altvermögen: 4,2 Prozent von 150.000 Euro sind 6.300 Euro Immobilienertragsteuer. Ohne Befreiung wären es 4,2 Prozent von 520.000 Euro, also 21.840 Euro gewesen. Verkaufst du erst 2027, steigt die Steuer auf den Grund auf 9.000 Euro.

Die Aufteilung lohnt sich sorgfältig zu machen, weil das Finanzamt sie prüfen kann. Ein zu niedrig angesetzter Grundanteil wird korrigiert. Eine Bewertung, die Grund und Haus getrennt ausweist, ist deshalb sinnvoll – der Notar oder Rechtsanwalt, der die Steuer berechnet, braucht sie ohnehin.

Herstellerbefreiung oder Hauptwohnsitzbefreiung?

Hast du im selbst gebauten Haus gewohnt, stehen dir oft beide Befreiungen offen. Dann hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang – sie ist günstiger, weil sie Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden bis 1.000 m² einschließt. Voraussetzung: Das Haus war seit der Fertigstellung mindestens zwei Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz, oder mindestens fünf Jahre durchgehend in den letzten zehn Jahren als Hauptwohnsitz genutzt, und du gibst den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf auf.

	Hauptwohnsitzbefreiung	Herstellerbefreiung
Befreit	Gebäude und Grund bis 1.000 m²	nur Gebäude
Voraussetzung	2 Jahre seit der Anschaffung bzw. Fertigstellung oder 5 aus 10 Jahren Hauptwohnsitz, jeweils durchgehend, Aufgabe beim Verkauf	selbst gebaut, 10 Jahre nicht vermietet
Auch bei Zweitwohnsitz oder Ferienhaus	Nein	Ja
Nach Erbschaft oder Schenkung	Ja, mit eigenen Wohnzeiten (nur 5-aus-10)	Nein
Nach Jahren als Mietobjekt	Ja, wenn die 5-aus-10-Regel noch erfüllt ist	Erst 10 Jahre nach dem letzten Mieter

Die Ausnahme für Errichter ist damit vor allem für zwei Gruppen interessant: für Eigentümer, die ein Ferienhaus oder einen Zweitwohnsitz selbst gebaut haben, und für Eigentümer, die zwar gebaut, aber nie lange genug selbst dort gewohnt haben – etwa weil das Haus für die Kinder gedacht war und leer stand. Alle Details zur Wohnsitzvariante stehen im eigenen Ratgeber dazu.