Umwidmungszuschlag bei der ImmoESt: 30 Prozent mehr Steuer, wenn dein Grundstück Bauland wird

Wen der Umwidmungszuschlag trifft: Die zwei Stichtage

Ob du betroffen bist, hängt an zwei Daten:

Voraussetzung	Stichtag
Umwidmung in Bauland	nach dem 31. Dezember 2024 – also ab 1. Jänner 2025
Veräußerung (Unterschrift des Kaufvertrags)	ab 1. Juli 2025

Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Wurde deine Fläche schon 2023 als Bauland gewidmet und verkaufst du sie 2026, fällt kein Zuschlag an. Wurde sie im März 2025 umgewidmet und im Juni 2025 verkauft, ebenfalls nicht. Kurz: Umwidmung nach dem 31.12.2024 plus Verkauf ab dem 1. Juli 2025. Erst die Kombination aus Umwidmung ab Jänner 2025 und Verkauf ab Mitte 2025 löst den Aufschlag aus.

Als Umwidmung gilt dabei die erstmalige Widmung als Bauland, die eine Bebauung ermöglicht – der klassische Fall ist ein unbebautes Grundstück am Ortsrand. Eine Änderung innerhalb des Baulands – etwa von Wohngebiet in Mischgebiet – ist keine Umwidmung im Sinn dieser Regel. Auch das Datum der Widmung selbst zählt, nicht der Beschluss über eine Bebauung oder die tatsächliche Bebauung.

Wie der Zuschlag berechnet wird: Neuvermögen

Als Neuvermögen gilt ein Grundstück, das ab dem 31. März 2002 gekauft wurde. Hier erfolgt die Besteuerung des tatsächlichen Gewinns mit dem Steuersatz von 30 Prozent: Veräußerungserlös minus Anschaffungskosten und Nebenkosten. Auf den Teil des Gewinns, der auf den umgewidmeten Grund und Boden entfällt, kommen 30 Prozent Zuschlag.

Das Beispiel der Wirtschaftskammer macht es greifbar: Ein Grundstück wurde 2010 als Grünland um 10.000 Euro gekauft, ist 2025 Bauland geworden und wurde im Juli 2025 um 30.000 Euro verkauft.

Rechenschritt	Betrag
Veräußerungserlös	30.000 €
Anschaffungskosten	−10.000 €
Veräußerungsgewinn	20.000 €
Umwidmungszuschlag (30 %)	+6.000 €
Bemessungsgrundlage	26.000 €
Steuer (30 %)	7.800 €

Ohne Zuschlag wären es 6.000 Euro Steuer gewesen. Der Aufschlag kostet in diesem Beispiel also 1.800 Euro mehr – rechnerisch steigt die Belastung von 30 auf 39 Prozent des Gewinns.

Die Deckelung: Nie mehr als der Verkaufserlös

Der Gesetzgeber hat eine Obergrenze eingebaut: Die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf den Veräußerungserlös nicht übersteigen. Diese Grenze greift bei sehr niedrigen Anschaffungskosten. Wer eine Fläche um 2.000 Euro gekauft hat und um 30.000 Euro verkauft, hat 28.000 Euro Gewinn. Der Aufschlag wäre 8.400 Euro, die Summe 36.400 Euro – mehr als der Erlös. Die Bemessungsgrundlage wird deshalb auf 30.000 Euro gekürzt.

Altvermögen: Was sich für geerbte Grundstücke ändert

Die meisten neu gewidmeten Flächen in Österreich sind Altvermögen – Wiesen und Äcker, die seit Jahrzehnten in der Familie sind und zuletzt vor dem 31. März 2002 entgeltlich erworben wurden. Steuerlich zählt bei Erbschaft oder Schenkung der letzte entgeltliche Erwerb des Vorbesitzers, nicht der Zeitpunkt, zu dem du das Grundstück bekommen hast.

Für Altvermögen kennt § 30 Abs 4 EStG keine echte Gewinnermittlung, sondern pauschale Anschaffungskosten – für umgewidmete Flächen geregelt in § 30 Abs 4 Z 1 EStG. Dabei wurde schon bisher unterschieden, ob die Fläche nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet wurde:

Altvermögen	Pauschaler Gewinn bis 2026	Steuer bis 2026	Pauschaler Gewinn ab 2027	Steuer ab 2027
Ohne Umwidmung	14 % des Erlöses	4,2 % des Erlöses	20 % des Erlöses	6 % des Erlöses
Umwidmung nach 1987, vor 2025	60 % des Erlöses	18 % des Erlöses	70 % des Erlöses	21 % des Erlöses
Umwidmung ab 2025 (mit Zuschlag)	60 % + 30 % Zuschlag = 78 %	23,4 % des Erlöses	70 % + 30 % Zuschlag = 91 %	27,3 % des Erlöses

Die Anhebung ab 2027 ist beschlossen: Das Budgetbegleitgesetz 2027 bis 2028 (BGBl. I Nr. 62/2026) gilt für Grundstücksveräußerungen ab 1. Jänner 2027. Wer ein 2025 oder 2026 umgewidmetes Grundstück dieser Art verkauft, zahlt also je nach Zeitpunkt der Unterschrift 23,4 oder 27,3 Prozent des Verkaufspreises an Steuer. Was die Erhöhung für Häuser und Wohnungen bedeutet, steht im Ratgeber zur ImmoESt-Erhöhung 2027.

Beispiel: Geerbte Wiese wird Bauland

Du hast von deinen Eltern eine Wiese geerbt, die sie 1975 gekauft haben. Die Gemeinde widmet sie im Herbst 2025 in Bauland um. Du verkaufst um 200.000 Euro.

Verkauf	Bemessungsgrundlage	ImmoESt
Unterschrift bis 31. Dezember 2026	78 % von 200.000 € = 156.000 €	46.800 €
Unterschrift ab 1. Jänner 2027	91 % von 200.000 € = 182.000 €	54.600 €
Zum Vergleich: Umwidmung wäre 2024 gewesen, Verkauf 2026	60 % von 200.000 € = 120.000 €	36.000 €

Zwischen einem Verkauf 2026 und einem Verkauf 2027 liegen bei dieser Wiese 7.800 Euro. Zwischen „umgewidmet 2024“ und „umgewidmet 2025“ liegen 10.800 Euro – auf das Datum der Umwidmung hast du allerdings keinen Einfluss.

Rückwirkung: Umwidmung innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf

Ein Punkt, der viele überrascht: Der Aufschlag kann auch nachträglich anfallen. Wird die Fläche innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung in Bauland umgewidmet, gilt das als rückwirkendes Ereignis nach § 295a BAO. Das Finanzamt kann die Steuer dann neu berechnen – auch wenn du beim Verkauf noch Grünland verkauft hast. Voraussetzung bleibt, dass die Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 erfolgt und der Verkauf ab Mitte 2025 stattgefunden hat.

Praktisch heißt das: Wer eine Wiese oder einen Acker verkauft, der in den nächsten Jahren voraussichtlich Bauland wird, sollte das im Kaufpreis berücksichtigen – oder im Kaufvertrag regeln, wer eine spätere Nachforderung trägt.

Ausnahmen: Wann kein Zuschlag anfällt

1. Hauptwohnsitzbefreiung: Ist der Verkauf nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG befreit, weil du dort mindestens zwei Jahre durchgehend seit dem Kauf oder fünf Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn Jahre gewohnt hast, gibt es weder ImmoESt noch Zuschlag. Die Befreiung gilt aber nur für den Boden bis 1.000 m². Der Teil darüber ist steuerpflichtig – und dort greift der Zuschlag. Details im Ratgeber zur Hauptwohnsitzbefreiung.
2. Gebäude: Der Zuschlag betrifft nur den Grund und Boden. Der Gewinn, der auf ein Haus entfällt, wird ohne Zuschlag besteuert. Bei bebauten Grundstücken muss der Kaufpreis daher aufgeteilt werden.
3. Umwidmungen vor 2025: Alles, was bis 31. Dezember 2024 gewidmet wurde, bleibt bei den alten Regeln – dort also bei 18 Prozent (ab 2027: 21 Prozent).
4. Verluste: Der Zuschlag wird nur auf positive Einkünfte berechnet. Wer mit Verlust verkauft, bekommt keinen Aufschlag.
5. Umwidmung innerhalb des Baulands: Eine Änderung der Baulandkategorie ist keine erstmalige Umwidmung.

Regelbesteuerung statt 30 Prozent

Statt des festen Satzes von 30 Prozent kannst du nach § 30a Abs 2 EStG die Regelbesteuerung wählen. Dann wird der Gewinn – samt Zuschlag – mit deinem persönlichen Einkommensteuertarif besteuert. Das lohnt sich nur, wenn dein Grenzsteuersatz unter 30 Prozent liegt oder du Verluste ausgleichen willst. Der Aufschlag bleibt in beiden Fällen Teil der Bemessungsgrundlage.

Was das für dich als Eigentümer bedeutet

Drei Dinge lohnt es sich zu prüfen, bevor du ein neu gewidmetes Grundstück verkaufst:

1. Datum der Umwidmung: Es steht im Flächenwidmungsplan der Gemeinde; das Bauamt gibt Auskunft. Liegt es vor dem 1. Jänner 2025, bist du davon nicht betroffen.
2. Alt- oder Neuvermögen: Entscheidend ist der letzte entgeltliche Erwerb – bei geerbten Flächen also der Kauf durch deine Eltern oder Großeltern. Kaufvertrag oder Grundbuch geben Auskunft.
3. Zeitpunkt des Verkaufs: Bei Altvermögen, das ab 2025 umgewidmet wurde, macht die Unterschrift bis Ende 2026 statt ab 2027 einen Unterschied von 3,9 Prozentpunkten des Verkaufspreises – bei 200.000 Euro sind das 7.800 Euro. Bei früher umgewidmeten Flächen sind es 3 Prozentpunkte, ohne Umwidmung 1,8 Prozentpunkte.

Die ImmoESt wird vom Notar oder Rechtsanwalt berechnet und abgeführt, der den Kaufvertrag errichtet. Er braucht dafür die Unterlagen zur Umwidmung und zum Erwerb. Wer diese Zahlen vorher kennt, kann den Verkaufspreis und die Frage „jetzt oder später“ mit klarem Kopf entscheiden.