Geschenkte Immobilie verkaufen in Österreich: Welche Steuer anfällt, welches Datum zählt und wann der Verkauf steuerfrei ist

Geschenkte Immobilie verkaufen: Altvermögen oder Neuvermögen – das Kaufdatum des Schenkers entscheidet

Die wichtigste Frage beim Immobilienverkauf nach einer Schenkung lautet nicht „Wann habe ich sie bekommen?“, sondern „Wann hat der Schenker sie gekauft?“. Davon hängt ab, wie die Steuer berechnet wird:

Letzter entgeltlicher Erwerb	Einstufung	Belastung beim Verkauf
Kauf durch den Schenker vor dem 31. März 2002	Altvermögen	Pauschal 4,2 % des Verkaufspreises (14 % des Erlöses gelten als Bemessungsgrundlage, darauf 30 %); ab 1. Jänner 2027: 6 % (20 % × 30 %)
Kauf durch den Schenker ab dem 31. März 2002	Neuvermögen	30 % auf den Gewinn: dein Verkaufspreis minus seine Anschaffungskosten und nachträgliche Herstellungs- und Instandsetzungskosten
Grund nach dem 31. Dezember 1987 und nach dem Kauf durch den Schenker in Bauland umgewidmet	Altvermögen, umgewidmet	18 % des auf Grund und Boden entfallenden Verkaufspreises, Gebäude 4,2 %; ab 2027: 21 % bzw. 6 %; bei Umwidmung ab 2025 zusätzlich Umwidmungszuschlag

Ist die Immobilie schon einmal unentgeltlich weitergegeben worden – etwa vom Großvater an die Mutter und von ihr an dich –, zählt der letzte Kauf in dieser Kette. Der Vertrag deiner Eltern oder Großeltern ist deshalb das wichtigste Dokument für die Berechnung. Ist er nicht mehr auffindbar, hilft ein Blick ins Grundbuch: Dort steht, mit welchem Rechtstitel und wann das Eigentum übergegangen ist.

Beispiel 1: Wohnung, die die Eltern 1998 gekauft haben

Deine Eltern haben 1998 eine Wohnung gekauft und sie dir 2019 übertragen. Du verkaufst 2026 um 320.000 Euro. Weil der letzte Kauf vor dem 31. März 2002 liegt, ist die Wohnung Altvermögen. Die Abgabe beträgt 4,2 Prozent von 320.000 Euro, also 13.440 Euro. Verkaufst du erst 2027, sind es 6 Prozent oder 19.200 Euro. Was deine Eltern damals bezahlt haben, ist egal.

Beispiel 2: Haus, das der Vater 2008 gekauft hat

Dein Vater hat 2008 ein Haus um 220.000 Euro gekauft, 2015 um 40.000 Euro das Dach saniert und dir das Haus 2022 übergeben. Du verkaufst 2026 um 420.000 Euro. Das Haus ist Neuvermögen. Der Gewinn aus dem Verkauf – der Veräußerungsgewinn – ist 420.000 minus 220.000 minus 40.000 Euro Sanierungskosten, also 160.000 Euro. Darauf 30 Prozent: 48.000 Euro Immobilienertragsteuer. Die Belastung ist hier mehr als dreimal so hoch wie im ersten Beispiel – vor allem, weil das Haus Neuvermögen ist und der tatsächliche Gewinn besteuert wird.

Wichtig für Neuvermögen: Kosten, die der Schenker nachweislich in Sanierung oder Zubau gesteckt hat, erhöhen die Anschaffungskosten und senken die Steuerbelastung. Belege dafür lohnt es sich also aufzuheben, auch wenn die Rechnung nicht auf deinen Namen lautet. War die Immobilie vermietet, wird die geltend gemachte Abschreibung wieder abgezogen.

Keine Spekulationssteuer mehr in Österreich: Der Unterschied zu Deutschland

Wer im Internet nach „geschenkte Immobilie verkaufen“ sucht, landet oft auf deutschen Seiten. Dort lautet die Frage, ob Spekulationssteuer anfällt, und es gibt die Spekulationsfrist: Nach zehn Jahren bleibt der Verkauf unversteuert, und bei Schenkungen wird die Haltedauer des Schenkers angerechnet. In Österreich gilt das nicht. Die Spekulationssteuer mit ihrer zehnjährigen Frist wurde am 1. April 2012 durch die Immobilienertragsteuer ersetzt, die unabhängig von der Haltedauer anfällt. Auch einen Freibetrag gibt es nicht. Abwarten bringt steuerlich also nichts – im Gegenteil: Für Altvermögen steigt der Steuersatz ab 2027.

Wann der Verkauf nach einer Schenkung steuerfrei ist

Hauptwohnsitzbefreiung: Nur die 5-aus-10-Regel gilt

Die Hauptwohnsitzbefreiung macht die Veräußerung steuerfrei. Sie kennt zwei Varianten: mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz ab der Anschaffung, oder mindestens fünf Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung. Nach einer Schenkung steht nur die zweite Variante offen. Das Bundesfinanzgericht hat entschieden, dass die 2-Jahres-Regel eine Anschaffung voraussetzt – also einen Kauf – und bei Schenkung oder Erbschaft nicht anwendbar ist (BFG 13.12.2017, RV/3100894/2016). Im entschiedenen Fall hatte eine Großmutter dem Enkel ihr Haus übergeben; er zog ein und veräußerte nach gut zwei Jahren – steuerpflichtig.

Die gute Nachricht: Für die 5-aus-10-Regel zählen bei unentgeltlichem Erwerb auch die Jahre, in denen du noch nicht Eigentümer warst. Wer im Elternhaus aufgewachsen ist, es übernimmt und innerhalb von fünf Jahren nach dem Auszug verkauft, verkauft ohne Belastung. Die Wohnzeiten des Schenkers selbst zählen dagegen nicht.

Situation	Steuerfrei?
Du hast 8 Jahre im übernommenen Haus gewohnt und ziehst danach aus	Ja – 5-aus-10-Regel erfüllt
Du bist nach der Schenkung eingezogen und verkaufst nach 3 Jahren	Nein – 2-Jahres-Regel gilt nicht, 5 Jahre nicht erreicht
Du hast als Kind 15 Jahre dort gewohnt, bist vor 7 Jahren ausgezogen	Nein – innerhalb der letzten 10 Jahre nur 3 Jahre
Die Mutter hat 30 Jahre dort gewohnt, du nie	Nein – nur eigene Wohnzeiten zählen
Du verkaufst, behältst dir aber ein lebenslanges Wohnrecht	Nein – der Hauptwohnsitz wird nicht aufgegeben

Alle Details zu Toleranzzeiten und zur 1.000-m²-Grenze für Grund und Boden findest du im Ratgeber zur Hauptwohnsitzbefreiung.

Geerbt oder geschenkt: Die Herstellerbefreiung geht nicht über

Hat der Schenker das Haus selbst gebaut, konnte er es unter Umständen abgabenfrei verkaufen (Herstellerbefreiung). Diese Befreiung steht nur dem Errichter selbst zu. Wer ein selbst gebautes Haus per Schenkung bekommt, kann sie beim Verkauf nicht nutzen.

Was neben der Immobilienertragsteuer anfällt: Grunderwerbsteuer und Kosten

Die Grunderwerbsteuer ist bei der Schenkung der Immobilie selbst fällig geworden – im Familienverband mit dem Stufentarif von 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro Grundstückswert, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent darüber. Eine Schenkungssteuer gibt es seit 2008 nicht mehr. Beim späteren Verkauf zahlt der Käufer diese Abgabe von 3,5 Prozent, nicht du.

Deine Kosten beim Verkauf einer Immobilie in Österreich sind dieselben wie sonst auch: Maklerprovision bis zu 3 Prozent plus Umsatzsteuer, Energieausweis, Kosten für Vertragserrichtung und Treuhand sowie die Löschung von Lasten. Eine Übersicht mit Beispielrechnung gibt der Ratgeber zu den Kosten beim Hausverkauf. Die Berechnung der ImmoESt übernimmt der Notar oder Rechtsanwalt, der den Vertrag errichtet, und er führt sie direkt an das Finanzamt ab. Er braucht dafür den Kaufvertrag des Schenkers oder zumindest das Datum des letzten Kaufs.

Vor dem Verkauf: Drei Punkte aus dem Schenkungsvertrag prüfen

Nach einer Schenkung scheitert der Immobilienverkauf seltener an der Steuer als am Schenkungsvertrag – ob du das Haus verkaufen kannst, steht oft dort. Drei Klauseln kommen häufig vor:

1. Belastungs- und Veräußerungsverbot. Viele Eltern lassen sich bei der Schenkung ein Veräußerungsverbot ins Grundbuch eintragen. Dann kannst du das Haus nur mit ihrer Zustimmung verkaufen – ohne diese Zustimmung trägt das Grundbuchsgericht den Käufer nicht ein. Das Verbot erlischt mit dem Tod der Berechtigten oder durch Löschung mit deren Unterschrift.
2. Wohnrecht oder Fruchtgenuss. Haben sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten, geht es auf den Käufer über. Das drückt den Preis erheblich – oder die Berechtigten müssen der Löschung zustimmen, meist gegen eine Ablöse. Wie das Wohnrecht bewertet wird, erklärt der Ratgeber Haus mit Wohnrecht verkaufen.
3. Pflichtteil der Geschwister. Eine Schenkung an ein Kind wird beim späteren Tod der Eltern unbefristet auf den Pflichtteil angerechnet. Der Verkauf ändert daran nichts: Geschwister können später eine Ausgleichszahlung verlangen, bemessen am Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung, aufgewertet mit dem Verbraucherpreisindex bis zum Todestag (§ 788 ABGB). Wer verkauft, sollte das Geld also nicht komplett verplanen. Mehr dazu im Ratgeber Haus überschreiben.

Verkauf innerhalb der Familie: Schenkung oder Verkauf?

Manchmal stellt sich die Frage schon vor der Übergabe: Ist es besser, wenn die Eltern das Haus verschenken oder wenn sie es dem Kind verkaufen? Steuerlich gilt: Bei einem Verkauf innerhalb der Familie unter dem Verkehrswert liegt eine gemischte Schenkung vor. Nach den Einkommensteuerrichtlinien zählt der Vorgang als Schenkung, wenn der Kaufpreis höchstens 25 Prozent des Verkehrswerts beträgt, und als Kauf, wenn er mindestens 75 Prozent erreicht. Dazwischen geht das Finanzamt bei nahen Angehörigen grundsätzlich von einer Schenkung aus. Bei einer Schenkung zahlen die Eltern nichts, das Kind übernimmt ihre Anschaffungskosten und ihr Kaufdatum. Bei einem Kauf versteuern die Eltern ihren Gewinn, das Kind bekommt einen neuen, höheren Anschaffungswert und ein neues Kaufdatum. Was günstiger ist, hängt davon ab, ob und wann das Kind verkaufen will – und gehört mit einem Steuerberater durchgerechnet.