Unterlagen für den Hausverkauf in Österreich: Die komplette Checkliste

Checkliste: Die wichtigen Unterlagen beim Immobilienverkauf auf einen Blick

Die folgende Tabelle listet die notwendigen Unterlagen für ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Nicht jede Unterlage ist in jedem Fall Pflicht – aber jede, die fehlt, führt früher oder später zu Rückfragen und Verzögerung.

Unterlage	Wofür	Wo erhältlich	Kosten ca.
Grundbuchauszug	Eigentum, Rechte und Lasten nachweisen	online über Verrechnungsstellen, Notar, Bezirksgericht	wenige Euro
Energieausweis	Pflicht für Inserat und Kaufvertrag	Ziviltechniker, Baumeister, Energieberater	ca. 150–600 €
Erwerbstitel (Kaufvertrag, Einantwortungsbeschluss, Schenkungsvertrag)	Nachweis des Erwerbs, Grundlage für die ImmoESt	eigene Unterlagen, Notar, Urkundensammlung des Grundbuchs	meist kostenlos
Rechnungen über Sanierung und Herstellung	senken die Immobilienertragsteuer	eigene Unterlagen	–
Meldenachweis (ZMR)	Hauptwohnsitzbefreiung belegen	Meldebehörde oder online	gering
Baupläne, Baubewilligung, Fertigstellungsanzeige	Käufer und Bank prüfen, was bewilligt ist	Bauamt der Gemeinde (Bauakt)	gering, in Wien z. B. 39 € Einsicht inkl. Kopien
Grundriss mit Nutzfläche	Inserat, Besichtigung, Bewertung	Baupläne oder Aufmaß	–
Kataster- oder Lageplan	Grenzen und Lage des Grundstücks	Vermessungsamt (BEV)	ab ca. 2,50 €
Flächenwidmung	zulässige Bebauung, wichtig bei Grundstücken	Gemeinde, Landes-GIS	meist kostenlos
Kreditvertrag und Saldobestätigung	Lastenfreistellung	Bank	–
Einheitswert- und Grundsteuerbescheid	laufende Abgaben, Gebührenberechnung	Finanzamt, Gemeinde	–
Lichtbildausweis	Beglaubigung der Unterschrift beim Notartermin	–	–

Grundbuchauszug: Das erste Dokument, das jeder sehen will

Der Grundbuchauszug zeigt, wem die Immobilie gehört und womit sie belastet ist. Er gliedert sich in drei Teile: das A-Blatt beschreibt das Grundstück samt Fläche, das B-Blatt nennt die Eigentümer und ihre Anteile, das C-Blatt listet Lasten wie Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Wohnrechte oder Belastungs- und Veräußerungsverbote. Interessenten, Makler und Banken wollen ihn als Erstes sehen, weil er auf einen Blick zeigt, ob der Verkauf überhaupt ohne Weiteres möglich ist.

Den Auszug bekommst du online über eine der Verrechnungsstellen für Grundbuchsabfragen, beim Notar oder beim Bezirksgericht. Online kostet er nur wenige Euro. In der Praxis sollte er beim Notartermin – dem entscheidenden Schritt des Immobilienverkaufs – nicht älter als drei Monate sein. Prüf besonders das C-Blatt: Ein Pfandrecht für einen längst getilgten Kredit muss vor dem Verkauf gelöscht werden, und ein eingetragenes Wohnrecht verändert den Preis erheblich.

Energieausweis: Pflicht schon ab dem Inserat

Ohne Energieausweis solltest du in Österreich keine Immobilie verkaufen – ob Eigenheim oder Wohnung – und auch nicht dafür werben: Die Vorlagepflicht ist strafbewehrt, auch wenn der Vertrag selbst gültig bleibt. Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG) verlangt, dass die Kennwerte des Ausweises bereits im Inserat stehen – traditionell HWB und fGEE, also Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz-Faktor, die viel über die Beheizung und ihre Kosten aussagen; welche Angaben nach der aktuellen Fassung genau ins Inserat gehören, bestätigt dir der Aussteller. Vor der Unterschrift musst du den Ausweis dem Käufer vorlegen, danach binnen 14 Tagen aushändigen. Er darf höchstens zehn Jahre alt sein.

Ausstellen dürfen ihn Ziviltechniker, Baumeister und befugte Energieberater. Für eine Wohnung zahlst du rund 150 bis 500 Euro, für ein Einfamilienhaus rund 300 bis 600 Euro. Wer keinen vorlegt, riskiert eine Verwaltungsstrafe bis 1.450 Euro – und zivilrechtlich gilt dann eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz als vereinbart, was bei einer späteren Diskussion über Heizkosten zu deinen Lasten gehen kann. Ausnahmen gibt es nur für wenige Gebäude, etwa abbruchreife Häuser, Gotteshäuser oder freistehende Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche.

Unterlagen für die Immobilienertragsteuer

Beim Verkauf berechnet der Notar oder Rechtsanwalt die Immobilienertragsteuer selbst und führt sie direkt ab. Dafür braucht er von dir den Nachweis, wann und zu welchem Preis du die Immobilie erworben hast: den Kaufvertrag, bei einer Erbschaft den Einantwortungsbeschluss, bei einer Schenkung den Schenkungs- oder Übergabsvertrag. Bei geerbten und geschenkten Immobilien zählt der Anschaffungszeitpunkt des Vorgängers – such dann auch dessen Kaufvertrag.

Jede Rechnung über Herstellung, Zubau oder Instandsetzung (etwa neue Fenster, Heizung, Dach) erhöht die Anschaffungskosten – laufende Reparaturen dagegen nicht – und senkt den steuerpflichtigen Gewinn. Wer Rechnungen über Sanierungen aus zwanzig Jahren in einer Schachtel hat, sollte sie jetzt sortieren – es geht um 30 Prozent des Betrags. Bei Altvermögen, also Anschaffung vor dem 31. März 2002, fällt die Steuer pauschal an; hier genügen der Nachweis des Anschaffungszeitpunkts und die Angabe, ob das Grundstück nach 1987 und nach dem Kauf umgewidmet wurde. Wie hoch die Steuer in deinem Fall ausfällt, zeigt der ImmoESt-Rechner.

Willst du die Hauptwohnsitzbefreiung nutzen, musst du belegen, dass die Immobilie lange genug dein Hauptwohnsitz war. Eine historische Meldebestätigung aus dem Zentralen Melderegister ist dafür ein gängiges Indiz; zusätzlich helfen Strom-, Heiz- oder Betriebskostenabrechnungen an diese Adresse.

Bauakt, Pläne und Nutzfläche

Käufer und vor allem deren Bank wollen wissen, ob das, was steht, auch so bewilligt ist. Dafür brauchst du die Baupläne, die Baubewilligung und die Fertigstellungsanzeige bzw. Benützungsbewilligung. Fehlen sie, erhalten Verkäufer Kopien aus dem Bauakt beim Bauamt der Gemeinde – in Wien bei der MA 37, wo die Einsicht samt einigen Kopien 39 Euro kostet. Rechne mit einigen Tagen bis Wochen Vorlauf. Nicht bewilligte Zubauten, ausgebaute Dachböden oder Wintergärten solltest du vor dem Verkauf klären lassen, im Zweifel mit einem Sachverständigen: Sie drücken den Verkaufspreis und können den Kaufvertrag verzögern.

Für Inserat und Besichtigung brauchst du außerdem einen Grundriss mit korrekter Nutzfläche. Weichen die Flächen im Inserat von den Plänen ab, ist das einer der häufigsten Streitpunkte nach der Übergabe. Den Katasterplan mit den Grundstücksgrenzen erhältst du beim Vermessungsamt (BEV), die Flächenwidmung bei der Gemeinde oder im Landes-GIS.