Unterlagen für den Hausverkauf in Österreich: Die komplette Checkliste

Checkliste: Die wichtigen Unterlagen beim Immobilienverkauf auf einen Blick

Die folgende Tabelle listet die notwendigen Unterlagen für ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Nicht jede Unterlage ist in jedem Fall Pflicht – aber jede, die fehlt, führt früher oder später zu Rückfragen und Verzögerung.

Grundbuchauszug: Das erste Dokument, das jeder sehen will

Der Grundbuchauszug zeigt, wem die Immobilie gehört und womit sie belastet ist. Er gliedert sich in drei Teile: das A-Blatt beschreibt das Grundstück samt Fläche, das B-Blatt nennt die Eigentümer und ihre Anteile, das C-Blatt listet Lasten wie Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Wohnrechte oder Belastungs- und Veräußerungsverbote. Interessenten, Makler und Banken wollen ihn als Erstes sehen, weil er auf einen Blick zeigt, ob der Verkauf überhaupt ohne Weiteres möglich ist.

Den Auszug bekommst du online über JustizOnline, das Portal der Justiz, oder über eine der Verrechnungsstellen für Grundbuchsabfragen, beim Notar oder beim Bezirksgericht. Seit 1. Oktober 2026 ist der Auszug der eigenen Liegenschaft für Eigentümer über JustizOnline kostenlos. Bist du Miteigentümer, gilt das nur für die Abfrage mit deinem eigenen Namen. Sonst kostet er online wenige Euro. Wie du ihn liest, steht im Ratgeber zum Grundbuchauszug. In der Praxis sollte er beim Notartermin – dem entscheidenden Schritt des Immobilienverkaufs – nicht älter als drei Monate sein. Prüf besonders das C-Blatt: Ein Pfandrecht für einen längst getilgten Kredit muss vor dem Verkauf gelöscht werden, und ein eingetragenes Wohnrecht verändert den Preis erheblich.

Energieausweis: Pflicht schon ab dem Inserat

Ohne Energieausweis solltest du in Österreich keine Immobilie verkaufen – ob Eigenheim oder Wohnung – und auch nicht dafür werben: Die Vorlagepflicht ist strafbewehrt, auch wenn der Vertrag selbst gültig bleibt. Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG) verlangt, dass die Kennwerte des Ausweises bereits im Inserat stehen. Seit 1. Juli 2026 sind das der Heizwärmebedarf, der Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse. Sie sagen viel über die Beheizung und ihre Kosten aus. Hast du noch einen Ausweis nach dem alten Muster, der höchstens zehn Jahre alt ist, darfst du weiter Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) angeben. Vor der Unterschrift musst du den Ausweis dem Käufer vorlegen, danach binnen 14 Tagen aushändigen – beides auf Wunsch des Käufers auf Papier. Er darf höchstens zehn Jahre alt sein.

Ausstellen dürfen ihn Ziviltechniker, Baumeister und befugte Energieberater. Für eine Wohnung zahlst du rund 150 bis 500 Euro, für ein Einfamilienhaus rund 300 bis 600 Euro. Wer keinen vorlegt, riskiert eine Verwaltungsstrafe bis 1.450 Euro – und zivilrechtlich gilt dann eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz als vereinbart, was bei einer späteren Diskussion über Heizkosten zu deinen Lasten gehen kann. Ausnahmen gibt es nur für wenige Gebäude, etwa abbruchreife Häuser, Gotteshäuser oder freistehende Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche.

Unterlagen für die Immobilienertragsteuer

Beim Verkauf berechnet der Notar oder Rechtsanwalt die Immobilienertragsteuer selbst und führt sie direkt ab. Dafür braucht er von dir den Nachweis, wann und zu welchem Preis du die Immobilie erworben hast: den Kaufvertrag, bei einer Erbschaft den Einantwortungsbeschluss, bei einer Schenkung den Schenkungs- oder Übergabsvertrag. Bei geerbten und geschenkten Immobilien zählt der Anschaffungszeitpunkt des Vorgängers – such dann auch dessen Kaufvertrag.

Jede Rechnung über Herstellung, Zubau oder Instandsetzung (etwa neue Fenster, Heizung, Dach) erhöht die Anschaffungskosten – laufende Reparaturen dagegen nicht – und senkt den steuerpflichtigen Gewinn. Wer Rechnungen über Sanierungen aus zwanzig Jahren in einer Schachtel hat, sollte sie jetzt sortieren – es geht um 30 Prozent des Betrags. Bei Altvermögen, also Anschaffung vor dem 31. März 2002, fällt die Steuer pauschal an; hier genügen der Nachweis des Anschaffungszeitpunkts und die Angabe, ob das Grundstück nach 1987 und nach dem Kauf umgewidmet wurde. Wie hoch die Steuer in deinem Fall ausfällt, zeigt der ImmoESt-Rechner.

Willst du die Hauptwohnsitzbefreiung nutzen, musst du belegen, dass die Immobilie lange genug dein Hauptwohnsitz war. Eine historische Meldebestätigung aus dem Zentralen Melderegister ist dafür ein gängiges Indiz; zusätzlich helfen Strom-, Heiz- oder Betriebskostenabrechnungen an diese Adresse.

Bauakt, Pläne und Nutzfläche

Käufer und vor allem deren Bank wollen wissen, ob das, was steht, auch so bewilligt ist. Dafür brauchst du die Baupläne, die Baubewilligung und die Fertigstellungsanzeige bzw. Benützungsbewilligung. Fehlen sie, erhalten Verkäufer Kopien aus dem Bauakt beim Bauamt der Gemeinde – in Wien bei der MA 37, wo die Einsicht samt einigen Kopien 39 Euro kostet. Rechne mit einigen Tagen bis Wochen Vorlauf. Nicht bewilligte Zubauten, ausgebaute Dachböden oder Wintergärten solltest du vor dem Verkauf klären lassen, im Zweifel mit einem Sachverständigen: Sie drücken den Verkaufspreis und können den Kaufvertrag verzögern.

Für Inserat und Besichtigung brauchst du außerdem einen Grundriss mit korrekter Nutzfläche. Weichen die Flächen im Inserat von den Plänen ab, ist das einer der häufigsten Streitpunkte nach der Übergabe. Den Katasterplan mit den Grundstücksgrenzen erhältst du beim Vermessungsamt (BEV), die Flächenwidmung bei der Gemeinde oder im Landes-GIS.