Eigentumswohnung verkaufen in Österreich 2026: Ablauf und Tipps, Kosten, Steuer und die Besonderheiten beim Wohnungseigentum

Schritt 2: Unterlagen für den Wohnungsverkauf sammeln

Bei einer Eigentumswohnung kommen zu den üblichen Dokumenten die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft dazu. Ernsthafte Interessenten fragen danach – und ein vollständiger Ordner macht dich als Verkäufer glaubwürdig:

1. Aktueller Grundbuchauszug mit Anteil, Zubehör und Lasten
2. Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten (Parifizierung)
3. Energieausweis – Pflicht bei jedem Verkauf, nicht älter als zehn Jahre; die wichtigsten Kennzahlen müssen schon im Inserat stehen, sonst drohen Verwaltungsstrafen bis 1.450 Euro
4. Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre und die aktuelle Vorschreibung
5. Stand der Rücklage und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen – dort stehen beschlossene und geplante Sanierungen
6. Grundriss, Wohnfläche laut Nutzwertgutachten, Baubewilligung und Benützungsbewilligung
7. Bei laufender Finanzierung: Kontostand und Bedingungen für die Lastenfreistellung

Die vollständige Liste mit Kosten und Bezugsquellen steht im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf.

Schritt 3: Privat verkaufen oder mit Immobilienmakler?

Beides funktioniert. Wer die Wohnung privat verkaufen will, spart die Maklerprovision, übernimmt aber Inserat, Anfragen, Besichtigungen, Preisverhandlung und die Prüfung der Interessenten selbst – und braucht Zeit, gerade bei Besichtigungen am Abend und am Wochenende. Ein Immobilienmakler kostet in Österreich eine Provision von bis zu 3 Prozent des Kaufpreises plus 20 Prozent Umsatzsteuer und bringt dafür Marktkenntnis, einen Käuferkreis und Erfahrung mit den Fallen des Wohnungsverkaufs. Bei Wohnungen in gefragten Lagen ist der Privatverkauf realistisch; bei schwierigen Objekten oder wenn du weit weg wohnst, rechnet sich der Vermittler oft. Vor- und Nachteile im Detail: Verkaufen ohne Makler oder mit?

Schritt 4: Inserat, Besichtigung und Kaufanbot

Die Anzeige braucht gute Fotos bei Tageslicht, einen Grundriss, die Kennzahlen aus dem Energieausweis, die Höhe der Betriebskosten und eine ehrliche Beschreibung. Was verschwiegen wird, kommt bei der Besichtigung oder spätestens beim Vertrag ans Licht – und kostet dann mehr Vertrauen als ein offenes Wort vorher. Bei der Besichtigung zählt der erste Eindruck: aufgeräumt, hell, gelüftet, Stiegenhaus mitgedacht.

Ein wichtiger Unterschied zu Deutschland: In Österreich ist ein schriftliches Kaufanbot des Interessenten verbindlich, sobald du es annimmst. Damit ist der Vertrag inhaltlich zustande gekommen – auch ohne Vertragserrichter. Prüfe deshalb vor der Annahme, ob die Finanzierung des Interessenten steht, und lass Bedingungen (Finanzierungsvorbehalt, Übergabetermin, Inventar) ins Anbot schreiben.

Schritt 5: Kaufvertrag, Treuhand und Abwicklung

Den Kaufvertrag errichtet ein Notar oder Rechtsanwalt. Er übernimmt als Treuhänder die Abwicklung: Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto, der Treuhänder löst deine Finanzierung ab, berechnet und führt die Immobilienertragsteuer ab, meldet die Grunderwerbsteuer und veranlasst die Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch. Erst wenn alles gesichert ist, wird der restliche Kaufpreis an dich ausbezahlt. Wer den Vertragserrichter bezahlt, ist Verhandlungssache – üblich ist der Erwerber, weil er ihn aussucht.

Beim Wohnungseigentum gehört in den Vertrag: der Stichtag für Betriebskosten und Rücklage, offene Beschlüsse und Sanierungen, das Inventar und die Information der Hausverwaltung. Rückstände bei Betriebskosten sollten bis zur Übergabe beglichen sein – die Eigentümergemeinschaft hat für offene Beiträge ein gesetzliches Vorzugspfandrecht an der Wohnung.

Kosten beim Wohnungsverkauf: Wer zahlt was

Posten	Verkäufer	Käufer
Maklerprovision	bis zu 3 % + 20 % USt (wenn beauftragt)	bis zu 3 % + 20 % USt
Energieausweis	je nach Anbieter und Wohnung – Angebot einholen	–
Grunderwerbsteuer	–	3,5 % des Kaufpreises
Grundbuch-Eintragungsgebühr	–	1,1 % des Kaufpreises
Vertragserrichtung und Treuhand	nach Vereinbarung	meist der Erwerber, nach Tarif des Vertragserrichters
Lastenfreistellung (Löschung der Hypothek)	Gebühr für die Löschungserklärung, eventuell Vorfälligkeitsentschädigung der Bank	–
Immobilienertragsteuer	siehe unten	–

Eine Beispielrechnung mit allen Nebenkosten steht im Ratgeber Kosten beim Verkauf einer Immobilie; was bei laufender Finanzierung zu beachten ist, im Ratgeber Verkaufen mit Kredit.

Steuer beim Wohnungsverkauf: ImmoESt oder steuerfrei?

Seit 2012 fällt beim Immobilienverkauf in Österreich Immobilienertragsteuer an – eine Spekulationsfrist wie früher gibt es nicht mehr, die Besteuerung greift unabhängig davon, wie lange du die Wohnung besessen hast. Ob du ein Haus verkaufen willst oder eine Wohnung, die Regeln sind dieselben:

Fall	Steuer
Hauptwohnsitz: mindestens zwei Jahre seit dem Kauf oder fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf durchgehend, Aufgabe beim Verkauf	steuerfrei (Hauptwohnsitzbefreiung)
Neuvermögen (Kauf ab dem 31. März 2002), kein Hauptwohnsitz	mit dem Steuersatz von 30 % besteuert wird der Veräußerungsgewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Nebenkosten des Kaufs; bei Vermietung wird die Abschreibung wieder hinzugerechnet
Altvermögen (Kauf vor dem 31. März 2002), kein Hauptwohnsitz	4,2 % des Verkaufspreises; ab 1. Jänner 2027: 6 %
Verkauf einer geerbten Wohnung oder einer geschenkten Wohnung	Es zählt das Kaufdatum des Vorbesitzers; Steuerbefreiung nur mit eigenen Wohnzeiten (5 aus 10)

Die Steuer berechnet der Vertragserrichter bei der Veräußerung und führt sie an das Finanzamt ab. Bei einer Anlegerwohnung, die du vermietet hast, lohnt sich vor dem Verkauf ein Blick mit dem Steuerberater auf die Abschreibung. Alle Details zur Steuerbefreiung: Hauptwohnsitzbefreiung, ImmoESt-Erhöhung 2027 und Vermietete Wohnung verkaufen.

Was beim Wohnungseigentum anders ist als beim Haus

1. Die Rücklage bleibt bei der Wohnung. Was du über Jahre in die Reparaturrücklage eingezahlt hast, wird nicht ausbezahlt, sondern geht mit dem Anteil auf den Erwerber über. Ein hoher Rücklagenstand ist deshalb ein Argument für einen höheren Preis.
2. Beschlüsse binden den Erwerber. Beschlossene Sanierungen und ihre Finanzierung übernimmt er mit der Wohnung. Wer sie verschweigt, riskiert Gewährleistungsansprüche.
3. Die Hausverwaltung muss informiert werden. Der Verwalter braucht den neuen Eigentümer für die Vorschreibung und stellt dem Erwerber die Unterlagen der Gemeinschaft zur Verfügung.
4. Zubehör muss im Grundbuch stehen. Ein Kellerabteil oder Garagenplatz, der nur „immer schon“ benutzt wurde, aber nicht als Zubehör-Wohnungseigentum eingetragen ist, kann nicht mitverkauft werden.
5. Die 1.000-m²-Grenze spielt kaum eine Rolle. Sie gilt bei der Hauptwohnsitzbefreiung auch für Wohnungen, der Grundanteil einer Wohnung liegt aber fast immer weit darunter. Die Wohnung ist damit samt Anteil am Grund befreit.

Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung?

Von der Entscheidung bis zum Geld auf dem Konto vergehen bei einer gut vorbereiteten Wohnung in gefragter Lage einige Wochen, bei schwierigen Objekten mehrere Monate. Am meisten Zeit kosten erfahrungsgemäß drei Dinge: fehlende Unterlagen, ein zu hoher Preis und eine wackelige Finanzierung des Interessenten. Wer die Unterlagen vor dem Inserat vollständig hat und den Preis am Markt statt am Wunsch ausrichtet, verkürzt den Verkauf der Wohnung spürbar. Das gilt für den Verkauf von Immobilien generell – bei einer Wohnung kommt nur die Eigentümergemeinschaft dazu.