Haus verkaufen ohne Makler oder mit Makler? Vor- und Nachteile, Kosten und Aufgaben im Vergleich

Makler oder privat verkaufen: Der Vergleich auf einen Blick

Beim Verkauf einer Immobilie fallen dieselben Aufgaben an, egal ob du ein Haus oder eine Wohnung verkaufst und ob mit oder ohne Makler. Der Unterschied ist, wer sie erledigt und was es kostet.

Aufgabe	Mit Makler	Ohne Makler
Verkaufspreis festlegen	Makler bewertet anhand vergleichbarer Verkäufe in der Gegend	Du recherchierst selbst oder lässt bewerten
Unterlagen und Energieausweis	Makler sammelt und prüft, Energieausweis beauftragst du	Du besorgst alles selbst
Inserat, Fotos, Vermarktung	Makler erstellt Exposé und inseriert, oft mit eigener Kundenkartei	Du inserierst auf Immobilienplattformen
Anfragen und Besichtigungen	Makler filtert Interessenten und führt Besichtigungen	Du beantwortest Anfragen und vereinbarst Termine
Bonität der Käufer prüfen	Makler klärt Finanzierung vorab	Du fragst selbst nach Finanzierungsbestätigung
Preisverhandlung	Makler verhandelt als Vermittler	Du verhandelst direkt mit dem Käufer
Kaufvertrag und Abwicklung	Notar oder Rechtsanwalt	Notar oder Rechtsanwalt
Kosten	bis 3 % plus 20 % USt (nur bei Erfolg)	Inseratkosten, eigener Zeitaufwand

Was ein Makler kostet: Maklerprovision in Österreich

Die Höchstsätze für die Provision regelt die Immobilienmaklerverordnung. Sie gelten je Partei, also getrennt für Verkäufer und Käufer:

Kaufpreis	Höchstprovision je Partei	Beispiel	inkl. 20 % USt
bis 36.336,42 €	4 %	30.000 € → 1.200 €	1.440 €
36.336,43 € bis 48.448,51 €	pauschal 1.453,46 €	45.000 € → 1.453,46 €	1.744,15 €
über 48.448,51 €	3 %	400.000 € → 12.000 €	14.400 €

Das sind Obergrenzen. Die Maklerprovision ist verhandelbar, und viele Makler verlangen vom Verkäufer weniger als 3 Prozent. Das Bestellerprinzip, nach dem nur zahlt, wer den Makler beauftragt, gilt in Österreich nur bei der Vermietung von Wohnungen, nicht beim Verkauf. Beim Verkauf ist es üblich, dass der Makler für beide Seiten tätig ist (Doppelmakler) und von Käufer und Verkäufer Provision erhält.

Die Provision wird nur bei Erfolg fällig: Der Anspruch entsteht erst, wenn der Kaufvertrag durch die Tätigkeit des Maklers zustande kommt (§§ 6 und 7 Maklergesetz). Vorschüsse darf der Makler nicht verlangen. Die Provision kann steuerlich nicht von der Immobilienertragsteuer abgezogen werden.

Vorteile und Nachteile beim Verkauf ohne Makler

Vorteile ohne Makler	Nachteile ohne Makler
Du sparst die Provision	hoher Zeitaufwand für Inserat, Anfragen und Besichtigungen
Du behältst die volle Kontrolle über Preis und Käuferauswahl	Risiko, den Verkaufspreis zu niedrig oder zu hoch anzusetzen
direkter Kontakt mit Käufern	keine Vorauswahl der Interessenten, mehr unseriöse Anfragen
provisionsfrei ist für manche Käufer ein Argument	Preisverhandlung ohne Vermittler ist oft emotionaler

Ob du die Maklerprovision sparst und trotzdem gut verkaufst, hängt vor allem an der Höhe des Verkaufspreises. Seriöse Zahlen, ob Makler in Österreich im Schnitt höhere Preise erzielen oder schneller verkaufen, gibt es nicht. Klar ist: Wer den Preis zu niedrig ansetzt, kann mehr Geld verlieren, als die Provision gekostet hätte. Wer ihn zu hoch ansetzt, hat eine Immobilie, die lange am Markt steht und dann mit Abschlag verkauft wird.

Immobilie ohne Makler verkaufen: Checkliste Schritt für Schritt

1. Verkaufspreis ermitteln: Vergleich Angebote ähnlicher Objekte (Lage, Baujahr, Größe, Zustand) und lass im Zweifel eine Bewertung erstellen.

2. Energieausweis bestellen: Er ist beim Verkauf Pflicht, auch privat, und muss schon beim Inserieren vorliegen. Die Kennwerte gehören ins Inserat.

3. Die notwendigen Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Pläne, bei Eigentumswohnungen Wohnungseigentumsvertrag, Betriebskostenabrechnung und Rücklage – die vollständige Liste steht in der Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf.

4. Inserat erstellen: Aussagekräftige Beschreibung der Immobilie, professionelle Fotos, Grundriss. Inserier auf den großen Immobilienplattformen.

5. Anfragen filtern und Besichtigungstermine vereinbaren: Frag jeden Kaufinteressenten vorab nach Finanzierung und Zeitrahmen. Mehrere Interessenten an einem Termin sparen Zeit.

6. Bonität prüfen: Lass dir vor der Zusage eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen.

7. Preisverhandlung und Kaufanbot: Halte die Einigung schriftlich in einem Kaufanbot fest. Ein angenommenes Kaufanbot ist bereits verbindlich.

8. Vertragserrichter beauftragen: Rechtsanwalt oder Notar errichtet den Kaufvertrag, wickelt den Kaufpreis über ein Treuhandkonto ab und berechnet die Immobilienertragsteuer.

9. Übergabe: Erstelle ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsseln.

Beim privaten Verkauf haftest du für Mängel. Die Gewährleistung beträgt bei Immobilien drei Jahre. Zwischen Privaten kann sie im Kaufvertrag ausgeschlossen werden, nicht aber für Mängel, die du arglistig verschwiegen hast, oder für ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften. Deshalb lohnt es sich, bekannte Mängel offen zu legen und im Vertrag festzuhalten.

Mit Makler verkaufen: Worauf du beim Vertrag achten solltest

Wer einen Immobilienmakler beauftragen möchte, sollte ein paar Regeln aus dem Maklergesetz kennen:

Punkt	Was gilt	Grundlage
Provision	nur bei Erfolg, höchstens 3 % plus USt je Partei bei über 48.448,51 €	§§ 6, 7 MaklerG, Immobilienmaklerverordnung
Nebenkostenübersicht	Makler muss dir vor Vertragsabschluss schriftlich die Nebenkosten und seine Provision nennen	§ 30b KSchG
Alleinvermittlungsauftrag	Du beauftragst nur diesen Makler; für Verbraucher beim Verkauf höchstens sechs Monate	§ 14 MaklerG, § 30c KSchG
Zahlung ohne Verkauf	nur wenn vereinbart, etwa bei Verkauf an einen vom Makler vermittelten Käufer an ihm vorbei oder bei Vertragsbruch; höchstens in Höhe der Provision, vom Gericht mäßigbar	§ 15 MaklerG
Doppelmakler	muss offenlegen, dass er für beide Seiten tätig ist	§ 5 MaklerG
Pflichten	Interessen des Auftraggebers wahren, über wesentliche Umstände informieren	§ 3 MaklerG

Ein seriöser Makler hat eine Gewerbeberechtigung als Immobilientreuhänder (§ 117 GewO) und muss eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung über mindestens 100.000 Euro haben. Frag nach Referenzen am Immobilienmarkt in deiner Gegend: Wer dort bereits vergleichbare Objekte verkauft hat, kennt die Preise und oft auch Käufer, die gerade suchen.