Grundbuchauszug in Österreich 2026: anfordern, Kosten und A-, B-, C-Blatt richtig lesen

Was der Grundbuchauszug ist und warum ihn jeder sehen will

Das Grundbuch der Republik Österreich ist ein öffentliches Verzeichnis: Darin stehen alle Grundstücke des Landes mit ihren Eigentümern und Belastungen. Es wird elektronisch beim Bundesministerium für Justiz gespeichert und von den Bezirksgerichten geführt; jede Liegenschaft hat dort eine eigene Grundbuchseinlage mit einer Einlagezahl (EZ) in einer Katastralgemeinde (KG). Der Grundbuchauszug (amtlich auch Grundbuchsauszug) ist der Ausdruck dieser Einlage. Er gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse der jeweiligen Liegenschaft, über die zugehörigen Grundstücke, über alle Belastungen der Liegenschaft und über mit der Liegenschaft verbundene Rechte.

Weil das Grundbuch öffentlich ist, steht die Einsichtnahme jedem offen, nicht nur dem Eigentümer der Immobilie. Genau deshalb will ihn jeder sehen, der mit deiner Immobilie zu tun hat: Kaufinteressent, Makler, Bank und Notar lesen ihn jeweils für ihre eigene Frage (was genau, zeigt der Abschnitt weiter unten). Und für dich selbst ist er der direkte Weg: So kannst du sicherstellen, dass nichts im Grundbuch steht, was du vergessen hast.

Im Grundbuch gilt der Vertrauensgrundsatz. Wer sich auf den Grundbuchstand verlässt, wird geschützt. Was nicht eingetragen ist, gilt gegenüber einem gutgläubigen Käufer nicht, und was eingetragen ist, muss er gegen sich gelten lassen. Für dich als Verkäufer heißt das: Alles, was im C-Blatt steht, verkaufst du mit. Und jedes Eigentumsverhältnis, das nicht im B-Blatt steht, existiert für den Käufer nicht, etwa ein mündlich versprochener Eigentumsanteil.

Grundbuchauszug anfordern: so bekommst du ihn

Es gibt vier Wege, um einen Auszug für eine Liegenschaft in ganz Österreich zu bekommen. Alle greifen auf dieselbe Datenbank zu, nur die autorisierten Stellen und die Kosten unterscheiden sich. Für die meisten Eigentümer ist der erste der einfachste:

Kostenlos für Eigentümer seit 1. Oktober 2026

Die Abfrage der eigenen Liegenschaft ist seit Kurzem kostenlos: Der Eigentümer der Liegenschaft (also wer im B-Blatt eingetragen ist) kann den vollständigen Auszug seit 1. Oktober 2026 gebührenfrei über JustizOnline abrufen. Bei mehreren Eigentümern gilt das nur für den Auszug mit dem eigenen Namen; alle weiteren Abfragen sind gebührenpflichtig. Über Verrechnungsstellen und private Anbieter bleibt der Auszug kostenpflichtig; der Gratis-Weg führt nur über das Portal der österreichischen Justiz.

Was du für die Abfrage brauchst

Ohne Umweg geht es mit Katastralgemeinde und Einlagezahl. Beide stehen im Kopf jedes älteren Auszugs und in deinem Kaufvertrag, Schenkungsvertrag oder Einantwortungsbeschluss (der Gerichtsbeschluss, mit dem du offiziell Erbe geworden bist). Hast du nichts davon zur Hand, reicht die Adresse: JustizOnline bietet eine Adresssuche, über die du zur richtigen EZ kommst.

Was ein Grundbuchauszug kostet

Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (Gerichtsgebührengesetz, Tarifpost 9) und bei allen offiziellen Stellen gleich; Verrechnungsstellen dürfen einen angemessenen Aufschlag verlangen. Die wichtigsten Beträge laut oesterreich.gv.at, Stand Oktober 2026:

Ein beglaubigter Auszug in Papierform beim Bezirksgericht oder Notar kostet mehr; rechne laut Anbieterangaben mit rund 19 Euro. Den brauchst du aber nur, wenn eine Behörde ausdrücklich ein beglaubigtes Dokument verlangt. Für Verkauf, Bewertung und Bankgespräch reicht der Grundbuchauszug online als PDF mit elektronischer Signatur völlig aus.

Grundbuchauszug lesen: Aufschrift, A-, B- und C-Blatt

Der Aufbau des Grundbuchauszugs ist immer gleich. Oben steht der Kopf mit Katastralgemeinde, Einlagezahl, zuständigem Bezirksgericht und Abfragedatum. Darunter folgt die Aufschrift mit der letzten Tagebuchzahl (TZ), also der Nummer des letzten Antrags, der diese Einlage betroffen hat, und gegebenenfalls einer Plombe. Eine Plombe bedeutet: Ein Antrag ist eingelangt, aber noch nicht erledigt. Steht eine Plombe im Auszug, solltest du vor jeder Unterschrift klären, worum es geht. Dann kommen die drei Blätter:

A-Blatt: das Grundstück

Das A-Blatt ist das Verzeichnis aller Grundstücke, die zu dieser Einlage gehören, mit Grundstücksnummern, Flächenausmaß und Benützungsart (etwa Baufläche, Garten, landwirtschaftlich genutzt, Wald). Die Benützungsart sagt nichts über die Widmung: Ob ein Grundstück Bauland ist, steht im Flächenwidmungsplan der Gemeinde. Prüf hier, ob die Fläche mit deinen Unterlagen übereinstimmt und ob alle Grundstücke drinstehen, die du verkaufen willst. Ein Garagenplatz oder ein Gartenstreifen liegt manchmal auf einer eigenen EZ. Im A2-Blatt stehen Rechte, die deiner Liegenschaft zugutekommen, und öffentlich-rechtliche Beschränkungen, etwa eine Wasserschutzzone. Grundstücksgrenzen sowie Lage siehst du nicht im Grundbuch, sondern im Kataster des Vermessungsamts.

B-Blatt: wer ist Eigentümer

Das B-Blatt beantwortet die Frage „Wer ist Eigentümer?” und zeigt die Anteile: bei einem Ehepaar meist je die Hälfte, bei Wohnungseigentum der Mindestanteil je Wohnung. Zu den einzelnen Eigentumsanteilen steht, wann und durch welche Urkunde das Eigentum erworben wurde: Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, Einantwortungsbeschluss. Für die Immobilienertragsteuer (die Steuer auf den Gewinn beim Verkauf) ist das später eine wichtige Angabe, weil der Notar den Anschaffungszeitpunkt braucht. Ist ein Eigentümer verstorben, bleibt er im B-Blatt stehen, bis die Erben eingetragen sind. Verkaufen können sie grundsätzlich ab der Einantwortung, vorher nur mit Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts; mehr dazu im Beitrag zum Verlassenschaftsverfahren.

C-Blatt: die Lasten

Das C-Blatt enthält die mit der Liegenschaft verbundenen Belastungen. Hier steht, was den Verkauf bremst oder den Preis drückt. Jede einzelne Belastung hat eine eigene laufende Nummer und verweist auf die Urkunde, auf der sie beruht. Ein Pfandrecht der Bank bedeutet: Der Kaufpreis muss zuerst den Kredit tilgen, bevor der Rest an dich geht. Ein Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht bleibt beim Verkauf bestehen und senkt den Preis deutlich. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot (typisch nach einer Übergabe innerhalb der Familie) macht den Verkauf ohne Zustimmung des Berechtigten unmöglich. Dienstbarkeiten wie ein Wegerecht oder Leitungsrecht des Nachbarn übernimmt der Käufer mit. Rechte, die nicht mehr gelten, verschwinden nur, wenn jemand die Löschung beantragt.

Urkundensammlung, Hilfsverzeichnisse und gelöschte Eintragungen

Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch (das sind die Einlagen mit ihren drei Blättern) und der Urkundensammlung. Dort liegen alle Urkunden, auf denen eine Eintragung beruht: Kaufverträge, Schenkungsverträge, Pfandurkunden, Dienstbarkeitsverträge. Jede Eintragung des Grundbuchs verweist mit der Tagebuchzahl auf ihre Urkunde. Willst du wissen, was ein Wohnrecht genau umfasst oder wie hoch eine alte Hypothek war, holst du dir die Urkunde um 1,52 Euro. Dazu kommen Hilfsverzeichnisse wie das Personenverzeichnis (welche Liegenschaften gehören einer Person), das Anschriftenverzeichnis und das Grundstücksverzeichnis. Das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen zeigt, was früher einmal im Lastenblatt stand, etwa ein getilgter Kredit. Für Käufer ist das uninteressant, für dich als Verkäufer eine gute Kontrolle, ob die Löschung tatsächlich durchgeführt wurde.

Vor dem Verkauf: das Lastenblatt bereinigen

Hol dir den Auszug, bevor du inserierst, nicht erst, wenn der Notar ihn braucht. Vier Punkte solltest du dabei durchgehen:

1. Getilgte Kredite löschen lassen. Ein Pfandrecht erlischt nicht von selbst, wenn der Kredit zurückgezahlt ist. Die Bank stellt eine Löschungsquittung aus (die Bestätigung, dass der Kredit zurückgezahlt ist), mit der du oder dein Notar die Löschung beim Bezirksgericht beantragst. Die Eingabengebühr beträgt 85 Euro. Läuft der Kredit noch, regelt der Treuhänder (der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufpreis verwahrt) die Lastenfreistellung aus dem Kaufpreis, also die Löschung des Pfandrechts gegen Rückzahlung des Kredits. Wie das geht, erklärt der Beitrag Haus verkaufen mit Kredit.
2. Wohnrecht und Fruchtgenuss klären. Ein eingetragenes Wohnrecht verkaufst du mit, auch wenn die berechtigte Person längst ausgezogen ist. Sie muss der Löschung zustimmen (beglaubigt), sonst bleibt der Käuferkreis klein und der Preis niedrig. Was ein Wohnrecht für den Wert bedeutet, liest du unter Immobilie mit Wohnrecht verkaufen.
3. Veräußerungsverbot prüfen. Wurde dir das Haus überschrieben, steht oft ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zugunsten der Eltern im Lastenblatt. Ohne deren Zustimmung geht kein Kaufvertrag durch. Mehr dazu unter Haus überschreiben.
4. Dienstbarkeiten verstehen. Ein Wegerecht des Nachbarn lässt sich meist nicht löschen, aber du solltest es im Inserat offenlegen, bevor der Käufer es im Auszug findet.

Jede Löschung und jede Neueintragung ist ein Antrag beim Bezirksgericht, der Zeit braucht. Wer das erst nach dem Kaufanbot beginnt, verschiebt den Übergabetermin um Wochen. Die vollständige Liste der Dokumente, die du für den Verkauf brauchst, findest du in der Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.