Immobilie verkaufen oder vermieten? Rendite, Steuern und wann sich welcher Weg in Österreich lohnt

Wann lohnt sich die Vermietung einer Immobilie?

Vermieten lohnt sich, wenn drei Bedingungen zusammenkommen – wer eine Immobilie vermieten will, sollte alle drei prüfen: Die Immobilie ist gut vermietbar, die Rendite nach Kosten und Steuern ist besser als das, was du mit dem Erlös sonst erreichen würdest, und du bist bereit, Vermieter zu sein – mit allem, was dazugehört.

Die Rendite realistisch rechnen

Die Bruttorendite ist schnell ausgerechnet: Jahresnettomiete (ohne Betriebskosten) geteilt durch den Wert der Immobilie. Bei einer Eigentumswohnung, die 350.000 Euro wert ist und für 1.150 Euro netto im Monat vermietet werden kann, sind das 13.800 Euro im Jahr, also 3,9 Prozent. Diese Zahl ist aber nur der Anfang. Davon gehen weg:

Posten	Was du einplanen solltest
Instandhaltung	Reparaturen, Geräte, Sanierungen – bei älteren Objekten deutlich mehr als bei Neubau. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Rücklage der Eigentümergemeinschaft, die nicht auf den Mieter überwälzt werden darf.
Leerstand und Mietersuche	Zwischen zwei Mietern bleibt die Wohnung meist einige Wochen leer. Dazu kommen Inserate oder ein Immobilienmakler – wer über einen Makler vermieten will, zahlt die Provision seit dem Bestellerprinzip 2023 selbst.
Verwaltungsaufwand beim Vermieten	Abrechnungen, Verträge, Übergaben, Anrufe wenn die Therme ausfällt. Eine Hausverwaltung nimmt dir das ab, ist aber ein weiterer Posten bei den laufenden Kosten.
Steuer	Mieteinnahmen sind steuerpflichtig und unterliegen der Einkommensteuer mit deinem persönlichen Steuersatz (siehe unten).
Kredit	Läuft noch eine Finanzierung, frisst die Rate oft den Großteil der Mieteinnahme.

Realistisch bleibt von 3,9 Prozent brutto nach Reparaturen, Leerstand und Steuer je nach Objekt und Steuersatz eine Nettorendite von etwa 2 bis 2,5 Prozent. Das ist nicht schlecht, aber es ist kein Selbstläufer. Und es ist Geld, das in der Immobilie gebunden bleibt.

Wie Mieteinnahmen in Österreich versteuert werden

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden zu deinem übrigen Einkommen dazugezählt und mit dem progressiven Tarif besteuert – je nach Gesamteinkommen also mit 20 bis 50 Prozent. Steuerlich zählt aber nicht die Miete, sondern der Überschuss: Von den Mieteinnahmen darfst du Werbungskosten abziehen. Dazu gehören:

1. Die Abschreibung (AfA) von in der Regel 1,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils pro Jahr
2. Kreditzinsen (nicht die Tilgung)
3. Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen
4. Hausverwaltung, Versicherung, Steuerberatung
5. Maklerprovision und Inseratkosten für die Mietersuche

Zwei Punkte werden oft übersehen: Wer neben dem Gehalt nur geringe Zusatzeinkünfte hat, muss diese erst ab 730 Euro im Jahr veranlagen. Und die Vermietung muss auf Dauer einen Gesamtüberschuss erwarten lassen – wer über 20 Jahre nur Verluste einfährt, dem stuft das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei ein und erkennt die Verluste nicht an. Umsatzsteuer fällt bei Wohnraum mit 10 Prozent an, für private Kleinvermieter aber praktisch nie: Bis zur Kleinunternehmergrenze von 55.000 Euro Jahresumsatz bist du davon befreit.

Mietrecht: Was du als Vermieter seit 2026 beachten musst

Österreich hat eines der strengsten Mietrechte Europas, und seit 1. Jänner 2026 gilt das Mietpaket der Bundesregierung. Die wichtigsten Regeln für private Vermieter:

Thema	Regel
Mietpreise im Altbau	Für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (typisch: Altbau) gilt der Richtwertmietzins. Frei vereinbaren darfst du die Miete vor allem bei Neubau-Eigentumswohnungen und bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
Befristung	Eine Befristung muss mindestens drei Jahre laufen; für Vermieter, die als Unternehmer gelten (als Richtgröße: etwa ab fünf Mietobjekten), seit 2026 mindestens fünf Jahre. Im Richtwertbereich kostet die Befristung einen Abschlag von 25 Prozent auf die zulässige Miete.
Mieterhöhung	Richtwert- und Kategoriemieten dürfen 2026 um höchstens 1 Prozent und 2027 um höchstens 2 Prozent steigen. Beim freien Mietzins wird die Inflation bis 3 Prozent voll weitergegeben, darüber nur zur Hälfte. Das gilt auch für bestehende Verträge.
Kündigung	Im Anwendungsbereich des MRG kannst du ein unbefristetes Mietverhältnis nur aus wichtigen Gründen kündigen – Eigenbedarf ist schwer durchzusetzen.

Für die Entscheidung heißt das: Eine Neubau-Eigentumswohnung in guter Lage lässt sich zu Marktpreisen vermieten und ist als Anlage interessant. Eine Altbauwohnung mit Richtwertmiete bringt weniger Rendite, als der Immobilienpreis vermuten lässt. Und ein Einfamilienhaus ist zwar frei vermietbar, aber als Mietwohnung weniger gefragt und im Erhalt teuer.

Wann lohnt sich der Verkauf einer Immobilie?

Der Verkauf lohnt sich, wenn du das Kapital brauchst oder besser einsetzen kannst, wenn die Immobilie in der Vermietung schwach abschneidet – oder wenn du schlicht keine Vermieterpflichten willst. Drei Punkte sprechen in der Praxis oft für den Verkauf:

1. Der Verkaufserlös ist sofort verfügbar. Bei einer Wohnung im Wert von 350.000 Euro entspricht das rund 25 Jahresmieten vor Kosten und Steuer – bei 2 bis 2,5 Prozent Nettorendite sogar dem Ertrag von 40 bis 50 Jahren. Ohne Leerstand, ohne Reparaturen, ohne Anrufe.
2. Das Klumpenrisiko sinkt. Wer sein ganzes Vermögen in einer einzigen Wohnung hat, hängt an einer Lage, einem Haus und einem Mieter.
3. Keine Bindung. Ein einmal abgeschlossener Mietvertrag bindet dich für Jahre. Wer später doch verkaufen will, verkauft mit Mieter – und das drückt den Preis (dazu unten mehr).

Immobilienertragsteuer: Was beim Verkauf steuerlich anfällt

Beim Verkauf einer Immobilie fällt in Österreich die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an – sie hat 2012 die frühere Spekulationssteuer abgelöst und gilt unabhängig davon, wie lange du die Immobilie besessen hast. Die Regeln in Kürze:

Fall	Steuer
Neuvermögen (Kauf ab dem 31. März 2002)	30 Prozent auf den Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Nebenkosten)
Altvermögen (Kauf vor dem 31. März 2002)	Pauschal 4,2 Prozent des Verkaufspreises – ab 2027 steigt dieser Satz auf 6 Prozent
Hauptwohnsitzbefreiung	Steuerfrei, wenn die Immobilie mindestens zwei Jahre durchgehend seit dem Kauf oder fünf Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn Jahre dein Hauptwohnsitz war und du ihn mit dem Verkauf aufgibst

Hier liegt der wichtigste Zusammenhang zwischen den beiden Wegen: Wer erst vermietet und später verkauft, kann die Hauptwohnsitzbefreiung verlieren. Hast du mindestens fünf Jahre durchgehend selbst in der Wohnung gewohnt, bleibt dir nach dem Auszug noch bis zu fünf Jahre Zeit für einen steuerfreien Verkauf. Danach greift die 5-aus-10-Regel nicht mehr, und der Gewinn wird mit 30 Prozent besteuert. Bei Altvermögen kommt der Zeitpunkt dazu: Ein Verkauf noch 2026 kostet 4,2 Prozent, ab 2027 sind es 6 Prozent des Erlöses. Wie das im Detail funktioniert, erklären unsere Ratgeber zur Hauptwohnsitzbefreiung und zur ImmoESt-Erhöhung 2027.

Erst vermietet, später verkauft: Der Preisabschlag

Viele Eigentümer denken: „Ich vermiete jetzt und verkaufe, wenn der Immobilienpreis wieder steigt.“ Das kann aufgehen, hat aber einen Haken. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt „Kauf bricht nicht Miete“ – der Käufer übernimmt den Mietvertrag. (Anders bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die ganz aus dem MRG fallen: Dort kann der Käufer einen nicht im Grundbuch eingetragenen Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen, § 1120 ABGB.) Eine vermietete Wohnung kaufen deshalb fast nur Anleger, und die rechnen mit dem Ertrag, nicht mit dem Wohnwert. Bei einem unbefristeten Altbauvertrag mit Richtwertmiete kann der Abschlag gegenüber einer leeren Wohnung erheblich sein. Mehr dazu im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.

Verkaufen oder vermieten: Die Rechnung an einem Beispiel

Angenommen, du hast eine Eigentumswohnung im Wert von 350.000 Euro, 2010 um 200.000 Euro gekauft, seither selbst bewohnt, kein Kredit mehr offen. Vereinfacht sieht der Vergleich über zehn Jahre so aus:

	Vermieten	Verkaufen
Einnahmen	1.150 € Miete × 12 × 10 Jahre = 138.000 €	350.000 € Verkaufspreis, steuerfrei dank Hauptwohnsitzbefreiung
Abzüge	Leerstand, Reparaturen, Verwaltung (angenommen 25 %): −34.500 €; Steuer auf den Überschuss (angenommen 40 %, nach AfA): rund −35.000 €	Maklerprovision, wenn beauftragt: bis zu 3 % plus USt; Kosten für Energieausweis und Vertragserrichtung
Ergebnis nach 10 Jahren	rund 68.000 € Nettoeinnahmen plus die Wohnung, die dann vermietet ist und mit Abschlag verkauft werden müsste; ImmoESt beim späteren Verkauf: 30 % auf rund 171.000 € Gewinn = rund 51.000 € (150.000 € Wertzuwachs plus rund 21.000 € abgesetzte AfA, die beim Verkauf die Anschaffungskosten mindert)	rund 335.000 € Kapital, das du in zehn Jahren anlegen, ausgeben oder verschenken kannst

Die Zahlen sind Annahmen und keine Prognose. Sie zeigen aber das Muster: Die Vermietung liefert regelmäßige Einnahmen, kostet aber die Steuerbefreiung bei einem späteren Verkauf und bindet dein Kapital. Der Verkauf liefert einmal einen großen Betrag und beendet das Thema. Was für dich richtig ist, hängt davon ab, was du mit dem Geld vorhast – und ob du Vermieter sein willst. Wer die Immobilie später doch verkaufen will, sollte die Entscheidung treffen, bevor die Hauptwohnsitzbefreiung abläuft – die Immobilie zu verkaufen ist dann noch steuerfrei möglich.

Entscheidungshilfe: Welche Situation spricht für welchen Weg?

Situation	Tendenz	Warum
Neubau-Eigentumswohnung in guter Lage, kein Kredit, du brauchst das Geld nicht	Vermieten	Freier Mietzins, hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, überschaubarer Erhaltungsaufwand
Altbauwohnung mit Richtwertmiete	Eher verkaufen	Gedeckelte Miete, Sanierungsbedarf, geringer Ertrag im Verhältnis zum Immobilienpreis
Geerbtes Haus, du wohnst weit weg	Eher verkaufen	Einfamilienhäuser sind als Mietobjekt weniger gefragt, Reparaturen aus der Ferne sind mühsam; bei Erbengemeinschaften kommt der Abstimmungsaufwand dazu
Hauptwohnsitzbefreiung läuft bald ab	Verkaufen oder zeitnah entscheiden	Nach mehr als fünf Jahren Vermietung ist der Verkauf steuerpflichtig
Altvermögen, Verkauf ohnehin geplant	Noch 2026 verkaufen	4,2 statt 6 Prozent ab 2027
Laufender Kredit, Rate höher als die Miete	Eher verkaufen	Die Vermietung bringt keinen Überschuss, das Risiko bleibt bei dir
Du willst später selbst wieder einziehen (etwa im Alter)	Befristet vermieten	Mit einer Befristung von mindestens drei Jahren bleibt die Wohnung planbar verfügbar

Bevor du entscheidest: Den Wert der Immobilie kennen

Beide Rechnungen – Verkauf oder Vermietung – hängen an einer Zahl: dem tatsächlichen Wert deiner Immobilie. Wer ihn zu hoch ansetzt, überschätzt den Erlös. Wer ihn zu niedrig ansetzt, rechnet sich die Vermietung schön. Ein realistischer Wert ist deshalb der erste Schritt, nicht der letzte. Danach lohnt sich der Blick auf die Lage der Immobilie: Wie hoch sind die Mietpreise für vergleichbare Wohnungen im Umkreis? Wie lange stehen sie inseriert? Und was erzielen vergleichbare Objekte im Verkauf? Was deine Immobilie wert ist, entscheidet über beides – beim Verkauf oder der Vermietung. Ob du selbst oder mit Makler verkaufen willst, kannst du danach immer noch entscheiden.

Haus verkaufen oder vermieten: Was beim Einfamilienhaus anders ist

Wer ein Haus vermieten will, rechnet anders als bei einer Eigentumswohnung. Ein- und Zweifamilienhäuser fallen weitgehend aus dem Mietrechtsgesetz, der Mietzins ist frei vereinbar und die Befristung flexibler. Dafür ist die Gruppe der Mieter kleiner, die Erhaltung von Dach, Heizung und Garten liegt komplett bei dir, und ein leerstehendes Haus kostet schnell mehr als eine leere Wohnung. Beim Hausverkauf wiederum ist die Käufergruppe breit: Familien kaufen zum Wohnen, nicht zur Rendite. Wer eine Immobilie dieser Art geerbt hat und weit weg wohnt, ist mit dem Immobilienverkauf meist besser bedient als mit einer Vermietung von Immobilien aus der Ferne.