Pflichtteil und Immobilie in Österreich: Wer was bekommt, wie das Haus bewertet wird und wann Geschwister ausgezahlt werden müssen

Das Haus im Nachlass: Der Verkehrswert am Todestag zählt

Bemessungsgrundlage für den Pflichtteil ist die reine Verlassenschaft: alles, was der Verstorbene hinterlassen hat, abzüglich Schulden und Begräbniskosten. Bei einer Liegenschaft ist das ihr Verkehrswert zum Zeitpunkt des Todes (§ 778 Abs 2) – der Preis, der bei einem Verkauf am freien Markt zu erzielen wäre. Der Einheitswert, der auf alten Bescheiden steht und oft nur ein Zehntel des Marktwerts ausmacht, spielt keine Rolle. Wertsteigerungen oder Preisrückgänge nach dem Tod bleiben unberücksichtigt.

Belastungen mindern den Wert: eine Hypothek, ein eingetragenes Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht zugunsten des überlebenden Partners, ein Veräußerungsverbot. Gerade das Wohnrecht wirkt sich stark aus – je jünger die berechtigte Person, desto höher der Abschlag. Wie der Wert eines Hauses im Erbfall ermittelt wird und wann ein gerichtliches Gutachten nötig ist, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung bei Erbschaft.

Schenkung zu Lebzeiten: Hinzu- und Anrechnung auf den Pflichtteil

Viele Eltern übergeben das Haus schon vorab an ein Kind – oft an das, das im Ort bleibt oder die Pflege übernimmt. Das ist zulässig, entzieht das Haus aber nicht dem Pflichtteilsrecht. Was der Verstorbene zu Lebzeiten verschenkt hat, wird über zwei Mechanismen berücksichtigt – Juristen sprechen von Hinzurechnung und Anrechnung, die Anrechnung von Schenkungen ist der Kern des Ganzen:

1. Hinzurechnung (§ 781 ff): Schenkungen an pflichtteilsberechtigte Personen werden dem Nachlass zeitlich unbegrenzt hinzugerechnet – auch wenn die Übergabe 20 Jahre zurückliegt. Schenkungen an Dritte zählen nur innerhalb von zwei Jahren vor dem Tod (zur Frist siehe unten). Auf diese erhöhte Bemessungsgrundlage wird der Anspruch berechnet.
2. Anrechnung (§ 780): Wer selbst beschenkt wurde, muss sich die Schenkung auf den eigenen Pflichtteil anrechnen lassen. Dieses Kind bekommt also weniger oder nichts aus dem Erbe – und kann sogar zur Kasse gebeten werden.

Bewertet wird die Schenkung mit dem Wert im Zeitpunkt der Schenkung, aufgewertet mit dem Verbraucherpreisindex der Statistik Austria bis zum Todestag (§ 788). Wer 2010 ein Haus im Wert von 300.000 Euro bekommen hat, muss sich heute also deutlich mehr anrechnen lassen – die Inflation seither macht rund die Hälfte aus. Eine Wertsteigerung durch eigene Investitionen des Übernehmers zählt hingegen nicht.

Ab wann die Zwei-Jahres-Frist läuft

Schenkungen an Personen außerhalb des Pflichtteilskreises zählen nur, wenn sie innerhalb von zwei Jahren vor dem Tod erfolgt sind. Die Frist läuft ab der Eintragung im Grundbuch – auch dann, wenn sich der Schenker ein Fruchtgenussrecht vorbehalten hat (OGH 2 Ob 6/22d). Für Schenkungen an Kinder spielt die Frist keine Rolle – sie werden ohnehin unbefristet angerechnet.

Beispielrechnung: Elternhaus an ein Kind übergeben, Geschwister auszahlen

Eine verwitwete Mutter hat drei Kinder. 2015 überschreibt sie ihr Haus an Tochter Anna. Wert damals 400.000 Euro. Die Mutter stirbt 2026 und hinterlässt 90.000 Euro auf dem Sparbuch. Anna ist Alleinerbin laut Testament. Die Berechnung des Pflichtteils sieht dann so aus:

Rechenschritt	Betrag
Nachlass (Sparbuch)	90.000 €
Schenkung an Anna, aufgewertet mit dem Verbraucherpreisindex (angenommen +40 %)	560.000 €
Bemessungsgrundlage	650.000 €
Gesetzliche Erbquote je Kind	1/3 = rund 216.667 €
Mindestanteil je Kind (die Hälfte)	rund 108.333 €
Anspruch der Geschwister Bernd und Clara zusammen	rund 216.667 €
Davon aus der Verlassenschaft gedeckt	90.000 €
Fehlbetrag, den Anna aus eigener Tasche zahlen muss (§ 789)	rund 126.667 €

Anna behält das Haus, muss ihren Geschwistern aber insgesamt rund 216.700 Euro zahlen – 90.000 Euro aus dem Erbe und rund 126.700 Euro selbst. Ihr eigener Anspruch von rund 108.300 Euro ist durch die Schenkung längst gedeckt. Wer ein Haus übernimmt, sollte diese Rechnung kennen, bevor er unterschreibt.

Fälligkeit, Stundung und Zinsen

Der Anspruch ist ein Jahr nach dem Tod des Erblassers fällig (§ 765). Kann der Erbe nicht zahlen, ohne das Haus zu verkaufen – etwa weil er selbst darin wohnt –, kann er beim Gericht eine Stundung beantragen: bis zu fünf Jahre, in besonderen Härtefällen bis zu zehn Jahre (§ 767 ABGB). Die Frist beginnt mit dem Todestag. Auch eine Ratenzahlung ist möglich. Pflichtteilsberechtigte haben außerdem einen Auskunftsanspruch gegen die Verlassenschaft und gegen Beschenkte, um Schenkungen aufzudecken. Ab dem Todestag bis zur Zahlung ist die Summe mit den gesetzlichen Zinsen von 4 Prozent jährlich zu verzinsen (§ 778 Abs 2) – auch während einer Stundung. Der Anspruch verjährt drei Jahre, nachdem der Berechtigte davon erfahren hat, spätestens 30 Jahre nach dem Tod.

Wann der Pflichtteil geringer ausfällt oder ganz entfällt

Fall	Folge	Grundlage (ABGB)
Pflichtteilsverzicht vorab	Der Berechtigte kann per Notariatsakt auf den Pflichtteil verzichten – meist gegen eine Abfindung. Häufig bei Hausübergaben: Die Geschwister werden sofort abgefunden und verzichten.	§ 551
Pflichtteilsminderung	Halbierung, wenn zwischen Erblasser und Berechtigtem über lange Zeit (rund 20 Jahre) kein familiäres Naheverhältnis bestand – muss im Testament angeordnet werden	§ 776
Enterbung	Nur aus schwerwiegenden Gründen, etwa einer Straftat gegen den Erblasser oder gröblicher Vernachlässigung der Beistandspflicht	§ 769 ff
Pflegevermächtnis	Wer den Verstorbenen in den letzten drei Jahren mindestens sechs Monate lang unentgeltlich gepflegt hat, bekommt vorweg einen Anspruch aus dem Nachlass – bevor die Pflichtteile berechnet werden	§ 677 ff

Was das für Eigentümer bedeutet, die ihr Haus übergeben wollen

Wer sein Haus vorab an ein Kind überschreiben will, sollte drei Dinge klären:

1. Wert festhalten. Eine nachvollziehbare Schätzung zum Zeitpunkt der Übergabe erspart später Streit mit den Pflichtteilsberechtigten darüber, welcher Wert aufgewertet wird.
2. Geschwister einbinden. Ein Pflichtteilsverzicht gegen eine faire Abfindung – oder eine im Übergabsvertrag geregelte Ausgleichszahlung – ist die sauberste Lösung. Sie kostet jetzt Geld, verhindert aber, dass das Kind in 20 Jahren das Haus verkaufen muss.
3. Finanzierbarkeit prüfen. Kann das übernehmende Kind eine Ausgleichszahlung überhaupt stemmen? Wenn nicht, ist ein Verkauf zu Lebzeiten mit Aufteilung des Erlöses manchmal die ehrlichere Variante – und für die Eltern steuerlich oft günstig, weil die Hauptwohnsitzbefreiung greift.

Wie die Übergabe selbst abläuft, was Grunderwerbsteuer und Eintragung kosten und wie ein Wohnrecht gestaltet wird, steht im Ratgeber Haus überschreiben in Österreich.