Immobilienbewertung bei Erbschaft in Österreich: Welcher Wert wofür zählt – und wann du ein Gutachten brauchst

Verkehrswert der geerbten Immobilie: Stichtag ist der Todestag

Für den Pflichtteil und damit für alles, was an Anspruchsberechtigte ausgezahlt wird, gilt der Verkehrswert der Immobilie am Todestag des Erblassers (§ 778 ABGB). Steigt oder fällt der Marktwert danach, bleibt das dafür außer Betracht. Für die Erbengemeinschaft, die sich intern einigt, ist der Stichtag Verhandlungssache – meist wird aber ebenfalls der Todestag oder der Zeitpunkt der Einigung genommen.

Belastungen senken den Wert – sie wirken wertmindernd: Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht, eine Hypothek oder ein Veräußerungsverbot werden bei der Ermittlung des Verkehrswertes abgezogen. Wie ein Wohnrecht bewertet wird, erklärt der Ratgeber Haus mit Wohnrecht verkaufen.

Die drei Verfahren der Wertermittlung

Verfahren	Wie es rechnet	Typisch für
Vergleichswertverfahren	Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in der Umgebung, angepasst um Lage, Größe, Zustand	Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Grundstücke
Ertragswertverfahren	Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer	Mietwohnungen, Zinshäuser
Sachwertverfahren	Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung	Sonderobjekte, für die es kaum Vergleichspreise gibt

Alle drei Verfahren sind im Liegenschaftsbewertungsgesetz geregelt. Ein Sachverständiger wählt das für die Liegenschaft passende Verfahren oder kombiniert sie. Für ein Einfamilienhaus im Ortsgebiet ist das Vergleichswertverfahren die Regel – und genau das ist auch die Grundlage jeder seriösen Online-Bewertung. Einen amtlichen Bodenrichtwert wie in Deutschland gibt es in Österreich nicht; Sachverständige arbeiten mit Kaufpreissammlungen und Grundbuchdaten.

Wann du ein Verkehrswertgutachten brauchst – und wann nicht

Ein Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen ist teuer und dauert. Es ist in drei Situationen nötig:

1. Schätzung im Verlassenschaftsverfahren. Im Verfahren steht die Liegenschaft mit dem dreifachen Einheitswert (§ 167 AußStrG) – auch im Inventar nach einer bedingten Erbantrittserklärung. Kommt es auf den tatsächlichen Wert an, etwa für den Pflichtteil oder die Aufteilung unter den Erben, kann jeder Beteiligte eine Schätzung nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz beantragen.
2. Streit um den Pflichtteil. Pflichtteilsberechtigte können verlangen, dass die Verlassenschaft samt Immobilie beschrieben und geschätzt wird (§ 778 ABGB). Kommt es danach zur Klage auf den Pflichtteil, holt das Gericht ein eigenes Sachverständigengutachten ein. Wer die Kosten am Ende trägt, hängt vom Verfahren und seinem Ausgang ab.
3. Uneinige Erbengemeinschaft. Wenn einer von mehreren Erben die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen will, schützt eine neutrale Expertise beide Seiten vor dem Vorwurf, zu hoch oder zu niedrig gerechnet zu haben.

Nicht nötig ist eine Expertise, wenn niemand eine Schätzung beantragt und kein Streit um Pflichtteil oder Auszahlung droht – etwa als Alleinerbe ohne Pflichtteilsberechtigte oder wenn sich die Erben einig sind. Bei unbedingter Erbantrittserklärung genügt dann in der Regel eine Vermögenserklärung, die du selbst ausfüllst, und für die Grunderwerbsteuer berechnet der Notar den Grundstückswert nach der Pauschalmethode. Für die Frage „behalten oder verkaufen?“ reicht eine gute Einschätzung des Marktwerts – die kannst du dir kostenlos holen.

Was ein Gutachten kostet

Laut einer Übersicht von infina.at kostet eine professionelle Immobilienbewertung durch Experten ohne Gerichtsfestigkeit rund 500 bis 800 Euro, ein gerichtsfestes Sachverständigengutachten meist 1.500 bis über 2.000 Euro. In gerichtlichen Verfahren nennt die Kanzlei Brandauer Rechtsanwälte Sachverständigengebühren zwischen 1.500 und 6.000 Euro je Gutachten. Die Höhe hängt von Objekt, Umfang und Region ab; ein Angebot vorab lohnt sich.

Keine Erbschaftssteuer – aber Grunderwerbsteuer und Gebühren

Viele Erben suchen nach „Erbschaftsteuer Immobilie“ und landen auf deutschen Seiten mit Freibeträgen und Steuersätzen. In Österreich ist die Erbschaftssteuer seit 1. August 2008 abgeschafft. Es gibt keinen Freibetrag, weil es keine Steuer auf das Erbe gibt. Was beim Erwerb trotzdem anfällt:

Posten	Bemessungsgrundlage	Höhe
Grunderwerbsteuer	Grundstückswert nach dem Bewertungsgesetz	Im Familienverband Stufentarif: 0,5 % bis 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber
Grundbuch-Eintragungsgebühr	Im Familienkreis der dreifache Einheitswert, höchstens 30 % des Verkehrswerts	1,1 %
Gerichtsgebühr Verlassenschaft	Reines Nachlassvermögen (Aktiva minus Passiva)	0,5 %, mindestens rund 100 €
Gerichtskommissär (Notar)	Wert und Umfang des Nachlasses, gesetzlich gestaffelt	je nach Nachlass; kleinere Nachlässe anteilig teurer

Der Grundstückswert für die Grunderwerbsteuer wird nach der Pauschalwertmethode berechnet – aus dem Bodenwert laut Einheitswert mit einem Hochrechnungsfaktor der Gemeinde und dem Gebäudewert nach Nutzfläche, Baujahr und Zustand. Alternativ darf der Wert aus einem Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden – ein Wahlrecht, das sich lohnt, wenn der Wert damit niedriger ausfällt. Ein Gutachten tritt an die Stelle des Grundstückswerts, wenn es einen niedrigeren Wert nachweist. Was das Verlassenschaftsverfahren insgesamt kostet und wie lange es dauert, steht im Ratgeber zum Verlassenschaftsverfahren.

Erbengemeinschaft: Wie der Wert fair aufgeteilt wird

Gibt es mehrere Erben, gehört ihnen die Immobilie zu ideellen Anteilen. Bei der Aufteilung gibt es drei Wege, und alle drei hängen am Verkehrswert:

1. Ein Miterbe übernimmt und zahlt die anderen aus. Grundlage ist der Verkehrswert abzüglich Belastungen, geteilt nach Erbquoten. Wer übernimmt, muss die Auszahlung finanzieren – oft über einen Kredit auf die Immobilie.
2. Gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen. Der Markt bestimmt den Wert. Das ist der Weg mit dem geringsten Streitpotenzial, weil niemand eine Zahl verteidigen muss.
3. Gemeinsam behalten und vermieten. Dann braucht es keine Bewertung, aber klare Regeln für Kosten, Einnahmen und Entscheidungen.

Mehrere Erben haben oft unterschiedliche Interessen. Der häufigste Konflikt entsteht, wenn ein Geschwisterteil das Elternhaus übernehmen möchte und die anderen den Verkehrswert für zu niedrig halten. Ein neutraler Wert – Gutachten oder zumindest eine unabhängige Einschätzung, die auf Vergleichspreisen beruht – ist dann die Grundlage, auf der sich alle einigen können. Was tun, wenn ein Miterbe blockiert, erklärt der Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen.

Pflichtteil: Der Verkehrswert entscheidet, nicht der Einheitswert

Enterbte Kinder oder ein übergangener Ehepartner haben Anspruch auf den Pflichtteil – die Hälfte dessen, was ihnen gesetzlich zustünde, in Geld. Grundlage der Berechnung ist der Verkehrswert der Immobilie zum Todestag. Der Einheitswert spielt hier keine Rolle, auch wenn er in der Praxis immer wieder ins Spiel gebracht wird, weil er so viel niedriger ist. Schenkungen zu Lebzeiten an Kinder werden dabei unbefristet hinzugerechnet – mit dem Wert zum Schenkungszeitpunkt, aufgewertet mit dem Verbraucherpreisindex bis zum Todestag.

Immobilienertragsteuer: Hier zählt ein ganz anderer Wert

Veräußerst du das Haus später, fällt Immobilienertragsteuer an – und dafür ist der Verkehrswert zum Erbfall bedeutungslos. Du trittst steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers: Hat er vor dem 31. März 2002 gekauft, zahlst du pauschal 4,2 Prozent des Verkaufspreises (ab 2027: 6 Prozent). Hat er später gekauft, werden 30 Prozent auf die Differenz zwischen seinem Kaufpreis und deinem Verkaufspreis fällig. Details und Beispiele stehen im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen.

Verkaufen, vermieten oder behalten: Erst den Marktwert kennen

Am Ende steht bei fast jedem Erbfall die Frage, was mit der Immobilie nach einer Erbschaft passieren soll. Dafür brauchst du keinen Sachverständigen, sondern eine ehrliche Zahl: Was ist der tatsächliche Marktwert des Hauses heute? Erst mit dieser Zahl kannst du rechnen – ob die Auszahlung der Geschwister tragbar ist, ob sich eine Vermietung lohnt, oder ob der Verkauf der Immobilie die sauberste Lösung ist. Der Ratgeber Verkaufen oder vermieten? geht die Rechnung durch.