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Immobilienertragsteuer Rechner: ImmoESt beim Immobilienverkauf berechnen

Du willst wissen, wie viel Immobilienertragsteuer beim Verkauf deiner Immobilie anfällt? Mit diesem Rechner kannst du die Immobilienertragsteuer online berechnen – in unter einer Minute, für Neuvermögen, Altvermögen, geerbte Immobilien und die neuen Sätze ab 2027. Ergebnis ohne Anmeldung, deine Eingaben bleiben in deinem Browser.

Jetzt berechnen

Rechtsstand September 2026, inklusive Zuschlag für neue Baulandwidmungen und der ab 1. Jänner 2027 geltenden Altvermögens-Sätze.

Ergebnis ohne AnmeldungKeine Weitergabe der EingabenRechtsstand 2026/2027

Ein Mann prüft am Schreibtisch Unterlagen zu seinem Immobilienverkauf

So funktioniert der
ImmoESt-Rechner

Du gibst den voraussichtlichen Verkaufspreis ein, das Jahr des Kaufvertrags (2026 oder ab 2027) und wann du – oder bei geerbten und geschenkten Immobilien der Vorbesitzer – gekauft hast. Bei Neuvermögen kommen Kaufpreis und Nebenkosten dazu, bei eigenem Wohnsitz oder selbst errichtetem Gebäude prüft der Rechner die Befreiung. Das Ergebnis rechnet bei jeder Eingabe live mit und zeigt dir den kompletten Rechenweg.

Weißt du eine Angabe nicht? Dann findest du weiter unten alle Rechenwege einzeln mit Beispiel – so siehst du, welcher Fall auf dich zutrifft, auch wenn ein Wert noch fehlt.

ImmoESt-Rechner

Beispielwerte

Verkaufspreis noch offen? Die ganze Berechnung hängt an dieser Zahl. Lass den Wert deiner Immobilie kostenlos einschätzen und rechne dann damit neu.

Wert kostenlos einschätzen
Kaufvertrag

Wirkt sich nur bei Altvermögen aus (Kauf vor dem 31. März 2002). Bei Neuvermögen bleibt die Steuer in beiden Jahren gleich.

Wie hast du die Immobilie bekommen?
Genauer rechnen

Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Makler beim Kauf, Vertragserrichtung

Zubau, Aufstockung, Fenstertausch – keine laufenden Reparaturen

Nur wenn die Immobilie vermietet war – wird zum Gewinn hinzugerechnet

Was Notar oder Anwalt für die Berechnung der Steuer verrechnen – wird nur bei Neuvermögen abgezogen

Gilt nur, wenn du den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgibst (Toleranz rund ein Jahr). Grund über 1.000 m² bleibt anteilig steuerpflichtig – das rechnet der Rechner nicht mit.

Sonderfälle

Zählt nur, wenn der Grund erst nach dem Kauf zu Bauland wurde – bei Erbe oder Schenkung nach dem Kauf des Vorbesitzers. War er beim Kauf schon Bauland, wähle „Nein“.

Steht der Verkaufspreis wirklich fest?

Die ganze Rechnung hängt am Verkaufspreis. Lass den Wert kostenlos einschätzen und rechne damit neu.

Wert kostenlos einschätzen Makler finden, der deine Gegend kennt

Unverbindlich. Du siehst die Einschätzung, bevor du entscheidest, ob du mit jemandem sprechen willst.

So wird die Immobilienertragsteuer in Österreich berechnet

Die Immobilienertragsteuer (kurz ImmoESt, oft auch Immobilienertragssteuer geschrieben) fällt bei der privaten Veräußerung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen an. Die Höhe der Immobilienertragsteuer: 30 Prozent vom Veräußerungsgewinn – ein besonderer Steuersatz von 30 Prozent, unabhängig von deinem sonstigen Einkommen. Seit 2012 gibt es keine Spekulationsfrist mehr: Auch wer die Immobilie länger als 10 Jahre besessen hat, ist grundsätzlich steuerpflichtig.

01

Der 31. März 2002 teilt alles: Alt- oder Neuvermögen

Hast du die Immobilie vor dem 31. März 2002 angeschafft, gilt sie als Altvermögen. Dann wird nicht dein echter Gewinn besteuert, sondern ein pauschal angenommener: Bis Ende 2026 gelten 86 Prozent des Verkaufspreises als fiktive Anschaffungskosten, 14 Prozent als Gewinn. Davon 30 Prozent Steuer – also 4,2 Prozent vom Verkaufspreis. Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 und nach dem Kauf in Bauland umgewidmet, sind es für Grund und Boden 60 Prozent Gewinn, also 18 Prozent vom Grundanteil – für das Gebäude bleibt es bei 4,2 Prozent.

Wurde die Immobilie ab dem 31. März 2002 angeschafft, ist sie Neuvermögen. Dann zählt die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Makler und Vertrag, plus Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand (Zubau, Aufstockung, Fenstertausch). War die Immobilie vermietet, wird die abgesetzte Abschreibung wieder hinzugerechnet. Nicht abziehbar sind laufende Reparaturen, Inserate, Gutachten und die Maklerprovision beim Verkauf.

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Umwidmungszuschlag seit Juli 2025

Wurde dein Grundstück nach dem Kauf und nach dem 31. Dezember 2024 erstmals in Bauland umgewidmet und verkaufst du es nach dem 30. Juni 2025, erhöht sich der Gewinn aus Grund und Boden um 30 Prozent, bevor die Steuer greift. Gewinn und Zuschlag dürfen zusammen den Verkaufspreis des Grundanteils nicht übersteigen. In der Spitze sind das 39 Prozent statt 30 Prozent auf den Gewinn.

Befreiung von der Immobilienertragsteuer: Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung

01

Hauptwohnsitzbefreiung: Wann der Immobilienverkauf steuerfrei bleibt

Ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung samt Grund und Boden bis 1.000 m² bleibt nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG steuerfrei, wenn sie dir ab Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Oder wenn du innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend dort gewohnt hast. In beiden Fällen musst du den Wohnsitz aufgeben – die Finanzverwaltung toleriert dafür rund ein Jahr.

Wichtig bei geerbten oder geschenkten Immobilien: Die Zwei-Jahres-Regel gilt nur nach einem entgeltlichen Kauf. Wer das Gebäude unentgeltlich übertragen bekommen hat, kommt nur über die Fünf-aus-zehn-Regel zur Befreiung – eigene Wohnjahre als Kind oder Angehöriger zählen dabei mit.

02

Herstellerbefreiung: Selbst gebaut, Gebäude steuerfrei

Hast du das Gebäude errichtet und dabei das Baurisiko getragen, bleibt der Gebäudeanteil steuerfrei. Grund und Boden bleiben steuerpflichtig. Die Herstellerbefreiung entfällt, soweit das Gebäude in den letzten 10 Jahren der Erzielung von Einkünften gedient hat, etwa als Mietobjekt – und sie gilt nicht, wenn der Vorbesitzer gebaut hat. Hauptwohnsitzbefreiung oder die Herstellerbefreiung: Es wird die für dich günstigere angewendet.

Selbstberechnung der ImmoESt: Der Notar rechnet, nicht du

Die Steuer wird beim Verkauf vom Notar oder Rechtsanwalt als Parteienvertreter berechnet und an das Finanzamt abgeführt. Fällig ist sie am 15. des zweitfolgenden Monats nach dem Zufluss des Kaufpreises. Wird der Gewinn aus den tatsächlichen Kosten ermittelt (Neuvermögen), darfst du die Kosten dieser Selbstberechnung abziehen; bei der pauschalen Berechnung für Altvermögen zieht der Rechner sie nicht ab. Nur wenn kein Parteienvertreter eingebunden ist, meldest du den Verkauf selbst beim Finanzamt.

Neu ab 2027: Höhere Steuer für Altvermögen beim Immobilienverkauf

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027/2028 (beschlossen am 8. Juli 2026, BGBl I 62/2026) sinken die fiktiven Anschaffungskosten für Altvermögen. Für Kaufverträge, die nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden, gilt:

  • Altvermögen ohne Umwidmung: 80 statt 86 Prozent fiktive Kaufkosten – die Steuer steigt von 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufspreises.
  • Altvermögen mit Widmungsänderung nach 1987 und nach dem Kauf: für Grund und Boden 30 statt 40 Prozent – die Steuer auf den Grundanteil steigt von 18 auf 21 Prozent.
  • Kommt der Zuschlag für Umwidmungen ab 2025 dazu, sind es bis zu 27,3 Prozent.

Bei 400.000 Euro Verkaufspreis macht das 7.200 Euro Unterschied – 16.800 Euro bis Ende 2026, 24.000 Euro ab 2027. Maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags, nicht die Übergabe.

Alle Fälle im Überblick: Berechnung der Immobilienertragsteuer mit Beispiel

Alle Beispiele rechnen mit 400.000 Euro Verkaufspreis. So findest du deinen Fall auch dann, wenn du eine Angabe für den Rechner noch nicht kennst.

01

Neuvermögen: Kauf ab dem 31. März 2002

Formel: (Verkaufspreis − Kaufpreis − Kaufnebenkosten − Investitionen + Abschreibung) × 30 %.

Beispiel: Kauf 2015 um 280.000 Euro, 25.000 Euro Nebenkosten, 15.000 Euro Sanierung. Gewinn 80.000 Euro, Immobilienertragsteuer 24.000 Euro.

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02

Altvermögen bis Ende 2026

Formel: Verkaufspreis × 14 % × 30 % = 4,2 % vom Verkaufspreis.

Beispiel: Kauf 1995, Verkauf 2026. Fiktiver Gewinn 56.000 Euro, Steuerbetrag 16.800 Euro. Liegen deine tatsächlichen Kaufkosten höher als 86 Prozent des Verkaufspreises, darfst du stattdessen mit den echten Zahlen rechnen.

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03

Altvermögen ab 2027

Formel: Verkaufspreis × 20 % × 30 % = 6 % vom Verkaufspreis.

Beispiel: Kauf 1995, Kaufvertrag im Februar 2027. Fiktiver Gewinn 80.000 Euro, Steuerbetrag 24.000 Euro.

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04

Altvermögen, Widmungsänderung vor 1988

Eine Widmungsänderung vor dem 1. Jänner 1988 ändert nichts: Es gilt der normale Altvermögens-Satz.

Beispiel: 16.800 Euro bis Ende 2026, 24.000 Euro ab 2027.

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05

Altvermögen, Umwidmung 1988 bis 2024

Nur bei Umwidmung nach dem Kauf. Formel für Grund und Boden: Verkaufspreis des Grundanteils × 60 % × 30 % = 18 % (ab 2027: × 70 % = 21 %). Für das Gebäude bleibt es bei 4,2 beziehungsweise 6 %.

Beispiel: Wiese, 1990 geerbt und 2005 in Bauland umgewidmet. Fiktiver Gewinn 240.000 Euro, Immobilienertragsteuer 72.000 Euro – ab 2027 84.000 Euro.

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06

Altvermögen, Umwidmung ab 2025 (mit Zuschlag)

Nur bei Umwidmung nach dem Kauf. Formel: Verkaufspreis × 60 % = Gewinn; Gewinn × 1,3 = Bemessungsgrundlage (gedeckelt mit dem Verkaufspreis); × 30 %.

Beispiel: Gewinn 240.000 Euro, Zuschlag 72.000 Euro, Bemessungsgrundlage 312.000 Euro, Steuerbetrag 93.600 Euro – 23,4 Prozent vom Verkaufspreis. Ab 2027: 109.200 Euro, also 27,3 Prozent.

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07

Neuvermögen mit Umwidmungszuschlag

Nur bei Umwidmung nach dem Kauf. Formel: (Verkaufspreis − Kaufpreis) × 1,3 × 30 %, gedeckelt mit dem Verkaufspreis des Grundanteils.

Beispiel: Grundstück 2010 um 100.000 Euro gekauft, 2025 in Bauland umgewidmet. Gewinn 300.000 Euro, Zuschlag 90.000 Euro, Immobilienertragsteuer 117.000 Euro – 39 Prozent des Gewinns.

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08

Eigener Wohnsitz: mindestens 2 Jahre seit dem Kauf

Voraussetzung: entgeltlicher Kauf, ab Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, Wohnsitz wird aufgegeben. Grund über 1.000 m² bleibt anteilig steuerpflichtig.

Beispiel: Kauf 2019, seither dort gemeldet und gewohnt, Verkauf 2026. Steuerbetrag 0 Euro.

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09

Eigener Wohnsitz: 5 Jahre durchgehend in den letzten 10

Voraussetzung: innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre durchgehend dort gewohnt. Gilt auch nach Schenkung oder Erbschaft.

Beispiel: 2016 bis 2025 dort gewohnt, Verkauf 2026. Steuerbetrag 0 Euro. Wer nach dem Auszug vermietet hat, sollte die Toleranzfrist für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes prüfen – hier lohnt der Blick in die Details.

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10

Geerbt oder geschenkt bekommen

Erbschaft und Schenkung selbst lösen keine ImmoESt aus. Beim späteren Verkauf zählen Kaufdatum und Kaufpreis des Vorbesitzers.

Beispiel: Deine Mutter hat die Wohnung 1985 gekauft, du erbst sie 2025 und verkaufst 2026. Altvermögen, Steuerbetrag 16.800 Euro – ab 2027 wären es 24.000 Euro. Hast du selbst in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend dort gewohnt, bleibt der Verkauf steuerfrei.

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11

Selbst gebaut

Formel: Nur der Gewinn aus Grund und Boden ist steuerpflichtig – (Verkaufspreis × Grundanteil − Kaufpreis des Grundstücks) × 30 %. Die Baukosten mindern ihn nicht.

Beispiel: Grundstück 2010 um 60.000 Euro gekauft, Haus selbst errichtet, nie vermietet. Vom Verkaufspreis entfallen 30 Prozent auf den Grund, also 120.000 Euro. Steuerpflichtig sind 60.000 Euro, Immobilienertragsteuer 18.000 Euro. Die Aufteilung nach deinem Kaufvertrag ist maßgeblich.

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12

Verkauf mit Verlust

Liegt der Verkaufserlös unter den Anschaffungskosten, fällt keine ImmoESt an.

Beispiel: Kauf 2021 um 420.000 Euro, Verkauf um 400.000 Euro. Steuerbetrag 0 Euro. 60 Prozent des Verlusts kannst du über 15 Jahre mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgleichen.

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Häufige Fragen zur Immobilienertragsteuer

Ich habe geerbt – welches Datum gilt?

Der Kauf des Vorbesitzers. Hat deine Mutter das Haus 1985 gekauft, ist es für dich Altvermögen, auch wenn du es erst letztes Jahr übernommen hast.

Was ist, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Dann fällt keine ImmoESt an. Der Verlust lässt sich nur eingeschränkt gegenrechnen: 60 Prozent, verteilt auf 15 Jahre, gegen Mieteinkünfte.

Kann ich statt der 30 Prozent meinen normalen Steuersatz wählen?

Ja, mit der Regelbesteuerungsoption in der Steuererklärung. Sie lohnt sich, wenn dein Tarifsteuersatz unter 30 Prozent liegt, etwa in der Pension. Der Rechner bildet das nicht ab, weil dafür dein gesamtes Jahreseinkommen nötig wäre.

Bei Altvermögen: Muss ich den fiktiven Gewinn nehmen?

Nein. Du darfst deine tatsächlichen Kaufkosten ansetzen, wenn du sie belegen kannst. Das lohnt sich, wenn dein echter Gewinn kleiner ist als der fiktiv angenommene.

Wer führt die Immobilienertragsteuer ab und wann?

Dein Vertragserrichter berechnet sie bei der Vertragserrichtung und überweist sie an das Finanzamt, fällig am 15. des zweitfolgenden Monats nach Zufluss des Kaufpreises. Du musst nichts selbst einreichen.

Was ändert sich 2027?

Die Höhe der ImmoESt für Altvermögen steigt von 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufspreises, bei Widmungsänderung nach 1987 und nach dem Kauf für Grund und Boden von 18 auf 21 Prozent des Grundanteils. Für Neuvermögen und die Befreiungen ändert sich nichts.

Zählt die Zeit als Kind im Elternhaus?

Für die Fünf-aus-zehn-Regel (mindestens fünf Jahre durchgehend in den letzten zehn Jahren) ja: Wohnjahre als Angehöriger vor dem Eigentumserwerb zählen mit, wenn du die Immobilie später geerbt oder geschenkt bekommen hast.

Kann ich die Immobilienertragsteuer umgehen?

Legal nur über die Befreiungen: eigener Wohnsitz, selbst gebaut, Verkauf mit Verlust. Bei Altvermögen kann ein Verkauf mit Kaufvertrag bis 31. Dezember 2026 gegenüber 2027 rund 1,8 Prozent des Verkaufspreises sparen.

Unverbindliche Schätzung nach § 30 EStG, Rechtsstand September 2026. Keine Steuerberatung. Nicht abgebildet: gemischt genutzte Objekte, Teilbefreiungen, Betriebsvermögen, Ratenzahlungen und die 15-Jahres-Variante des Altvermögens-Stichtags. Verbindlich rechnet dein Notar oder deine Steuerberatung. Deine Eingaben bleiben in deinem Browser.

Aktualisiert im September 2026