Schenkungssteuer in Österreich 2026: abgeschafft, was das Verschenken eines Hauses kostet

Meldepflicht: Wann du eine Schenkung melden musst

Mit der Abschaffung kam das Schenkungsmeldegesetz. Es verpflichtet dich, bestimmte Schenkungen dem Finanzamt zu melden. Die Anzeigepflicht nach § 121a Bundesabgabenordnung gilt für Bargeld, Sparbücher und andere Kapitalforderungen (also Ansprüche auf Geld, etwa ein verliehener Betrag), Anteile an Gesellschaften, Betriebe, bewegliche Sachen wie Autos oder Schmuck und immaterielle Werte, zu denen auch ein Fruchtgenuss- oder Wohnrecht zählt.

Gezählt wird pro Paar aus Schenker und Beschenktem: Mehrere kleine Zuwendungen werden zusammengerechnet, und sobald der Gesamtwert die Grenze überschreitet, ist jede weitere Zuwendung im Beobachtungszeitraum ebenfalls zu melden. Die Frist beträgt drei Monate ab der Schenkung. Melden können Schenker, Beschenkter oder die beteiligten Notare und Rechtsanwälte; erledigt es einer, sind die anderen frei. Die Meldung erfolgt beim Finanzamt Österreich, über FinanzOnline oder per Formular.

Wer vorsätzlich nicht meldet, riskiert eine Geldstrafe von bis zu 10 Prozent des Werts der Schenkung. Eine Selbstanzeige hilft nur binnen eines Jahres nach Ablauf der Dreimonatsfrist. Und noch ein praktischer Punkt: Ohne Meldung musst du bei einer Prüfung nachweisen, dass das Geld eine Schenkung war und kein Einkommen.

Grundstücke sind ausgenommen, aber nicht kostenlos

Die Schenkung von Grundstücken fällt nicht unter das Schenkungsmeldegesetz. Übertragungen von Grundstücken, unter Lebenden wie im Erbfall, werden über die Anzeigepflicht nach dem Grunderwerbsteuergesetz erfasst. Diese Anzeige erledigt der Vertragserrichter über FinanzOnline, wenn er den Schenkungsvertrag abwickelt. Du musst also nichts extra melden. Dafür fällt hier etwas an, das es bei Geld nicht gibt: die Steuer auf den Erwerb von Grundstücken.

Schenkung einer Immobilie: Diese Kosten fallen an

Ein Haus oder eine Wohnung zu verschenken ist in Österreich derzeit günstig, aber nicht gratis. Welche Kosten anfallen, hängt vor allem davon ab, wer der Beschenkte ist. Drei Posten musst du einplanen, und einen vierten, der erst später kommt.

Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif

Jede Übertragung einer Liegenschaft (Haus, Wohnung oder unbebautes Grundstück) löst die Steuer auf den Grunderwerb aus (kurz GrESt), auch die unentgeltliche. Bei einem Verkauf an eine fremde Person beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Beim Verschenken gibt es keine Gegenleistung, deshalb ist bei Häusern, Wohnungen und Baugrund die Bemessungsgrundlage der Grundstückswert, und es gilt der Stufentarif (für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Familie dagegen 2 Prozent vom Einheitswert):

Innerhalb der Familie (zwischen Ehegatten und eingetragenen Partnern, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Eltern, Kindern, Enkeln, Stief-, Wahl- und Pflegekindern, Geschwistern, Nichten und Neffen) gilt die Übertragung immer als unentgeltlich. Selbst wenn du dir ein Wohnrecht vorbehältst oder das Kind eine Ausgleichszahlung an die Geschwister leistet, wird die Steuer nicht von der Gegenleistung, sondern vom Wert des Grundstücks berechnet. Außerhalb der Familie entscheidet, wie viel der Beschenkte dafür leistet: bis 30 Prozent des Werts unentgeltlich, über 70 Prozent entgeltlich, dazwischen wird aufgeteilt.

Der Wert selbst wird nach dem Pauschalwertmodell aus Bodenwert und Gebäudewert ermittelt; das Finanzministerium stellt dafür einen Rechner bereit. Alternativ darf ein geeigneter Immobilienpreisspiegel herangezogen oder ein niedrigerer Wert mit einem Gutachten nachgewiesen werden. Wichtig: Unentgeltliche Erwerbe von derselben Person binnen fünf Jahren werden zusammengerechnet. Wer dem Kind zuerst das Haus und zwei Jahre später den Nachbargrund schenkt, nutzt die günstige 0,5-Prozent-Stufe nur einmal.

Eintragungsgebühr im Grundbuch

Eigentum entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür verlangt das Gericht eine Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent, bei einem Kauf vom Kaufpreis. Für Übertragungen im Familienkreis ist die Berechnung begünstigt: Bemessungsgrundlage ist der dreifache Einheitswert, höchstens aber 30 Prozent des Verkehrswerts. Weil dieser Wert in der Regel weit unter dem Verkehrswert liegt, sind das meist nur einige Hundert Euro statt mehrerer Tausend. Die Begünstigung muss im Grundbuchsantrag geltend gemacht werden; Rechtsanwalt oder Notar machen das routinemäßig. Dazu kommt eine Eingabengebühr für den Antrag (laut oesterreich.gv.at 85 Euro).

Notariatsakt und Vertragskosten

Eine Schenkung ohne wirkliche Übergabe braucht in Österreich einen Notariatsakt (einen Vertrag, den ein Notar in einer besonderen Form errichtet und beurkundet). Bei einer Liegenschaft ist das praktisch immer der Fall, weil die Eltern meist weiter im Haus wohnen. Für Vertrag, Beglaubigungen, Steuerberechnung und Grundbuchsantrag gibt es keinen Fixpreis; die Honorare richten sich nach dem Wert der Immobilie. Hol vorab Angebote ein.

Rechenbeispiel: Haus mit 350.000 Euro Wert an die Tochter

Eine Mutter schenkt ihrer Tochter ein Einfamilienhaus. Der Wert nach dem Pauschalwertmodell beträgt 350.000 Euro, der Einheitswert 20.000 Euro.

• GrESt: 250.000 Euro × 0,5 Prozent = 1.250 Euro, plus 100.000 Euro × 2 Prozent = 2.000 Euro, zusammen 3.250 Euro.
• Grundbuchgebühr: dreifacher Wert 60.000 Euro × 1,1 Prozent = 660 Euro, plus 85 Euro Eingabengebühr.
• Notariatsakt und Grundbuchsantrag: nach Angebot, als Beispiel 2.500 Euro.

Gesamt rund 6.500 Euro, bei einem Haus, das am Markt deutlich mehr wert sein kann als der steuerliche Wert. Zum Vergleich: Würde eine fremde Person das Haus um 350.000 Euro kaufen, wären allein 12.250 Euro Grunderwerbsteuer fällig. Kauft es die Tochter, bleibt es im Familienverband beim Stufentarif vom Grundstückswert, also bei 3.250 Euro; bei der Mutter kann dann aber Immobilienertragsteuer anfallen. Ginge die Schenkung an eine Person außerhalb der Familie, bliebe der Stufentarif, die Grundbuchgebühr würde aber vom vollen Verkehrswert berechnet. Wie der Übergabsvertrag (der Vertrag, mit dem das Haus zu Lebzeiten übergeben wird) mit Wohnrecht und Pflegeverpflichtung aufgebaut wird, erklärt der Ratgeber Haus überschreiben; die Grundbuchgebühr im Detail der Beitrag zur Grundbucheintragungsgebühr.

Erbschaft statt Schenkung: Was ist mit der Erbschaftssteuer in Österreich?

Steuerlich gibt es kaum einen Unterschied. Für eine Erbschaft gilt derselbe Stufentarif wie beim Verschenken. Erbschaften und Schenkungen werden seit 2008 gleich behandelt: Keine Erbschaftssteuer, keine Steuer auf die Schenkung, dafür in beiden Fällen die Steuer auf den Grunderwerb nach dem Stufentarif und, innerhalb der Familie, die begünstigte Grundbuchgebühr. Auch die Schenkung auf den Todesfall (ein Vertrag, der erst mit dem Tod des Schenkers wirksam wird) ist nicht meldepflichtig und wird wie ein Erwerb von Todes wegen behandelt.

Der Unterschied liegt beim Verfahren und bei der Kontrolle. Wer verschenkt, regelt die Nachfolge selbst und spart dem Kind das Verlassenschaftsverfahren mit seinen Gerichts- und Notarkosten. Wer vererbt, behält bis zuletzt alles in der Hand, überlässt die Aufteilung aber dem Gesetz oder dem Testament, was bei mehreren Kindern schnell zur Erbengemeinschaft führt. Was beim Erben konkret anfällt, zeigt der Ratgeber zur Erbschaftssteuer.

Immobilienertragsteuer: Die Schenkung ist steuerfrei, der spätere Verkauf nicht

Das Verschenken selbst löst keine Immobilienertragsteuer aus, weil kein Verkaufserlös fließt. Steuerlich tritt der Beschenkte aber in die Fußstapfen des Schenkers: Er übernimmt dessen Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten. Hat die Mutter das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft oder geerbt, bleibt es auch bei der Tochter Altvermögen, mit der pauschalen ImmoESt von 4,2 Prozent des Verkaufspreises, ab 2027 von 6 Prozent, falls sie es einmal verkauft (wurde der Grund nach 1987 und nach dem Kauf in Bauland umgewidmet, gilt für den Grundanteil ein höherer Satz). Wurde es später gekauft, zahlt sie beim Verkauf 30 Prozent auf den Gewinn zwischen dem damaligen Kaufpreis und ihrem Verkaufspreis. Das Datum der Schenkung spielt keine Rolle. Dasselbe gilt im Erbfall: Der Erbe übernimmt Kaufdatum und Anschaffungskosten, die der Erblasser hatte. Für Grundstücke, die seit 2025 umgewidmet wurden, kommt beim Verkauf der Umwidmungszuschlag dazu.

Steuerfrei wird ein späterer Verkauf nur über die Hauptwohnsitzbefreiung. Nach einer Schenkung gilt dafür ausschließlich die Regel „fünf Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn Jahre“; außerdem muss der Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgegeben werden. Was das in Zahlen bedeutet, rechnet der Ratgeber geschenkte Immobilie verkaufen vor; die eigene Situation kannst du im ImmoESt-Rechner durchspielen.

Vorsicht bei der gemischten Schenkung: Zahlt das Kind einen Teil des Werts, etwa als Kaufpreis, durch Übernahme eines Kredits oder als Ausgleichszahlung an die Geschwister, kann das Finanzamt den Vorgang steuerlich als Verkauf behandeln; dann fällt beim Schenker ImmoESt an. Ab welchem Anteil das gilt, klärst du vor der Unterschrift mit Notar oder Steuerberater. Ein vorbehaltenes Wohnrecht ist für diese Rechnung ebenfalls zu bewerten.

Pflichtteil: Warum eine Schenkung für die Geschwister nicht erledigt ist

Viele Eltern verschenken das Haus an das Kind, das darin wohnt, und glauben, damit sei die Sache geregelt. Das ist sie nicht. Schenkungen an Pflichtteilsberechtigte, also an Kinder und den Ehegatten, werden beim Tod des Schenkers unbefristet auf den Pflichtteil angerechnet (§ 783 ABGB). Die Anrechnung gilt, egal ob die Übergabe zwei oder zwanzig Jahre zurückliegt. Maßgeblich ist der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung, aufgewertet mit dem Verbraucherpreisindex bis zum Todestag. Schenkungen an andere Personen zählen nur, wenn sie innerhalb von zwei Jahren vor dem Tod erfolgt sind.

Für die Geschwister heißt das: Sie können nach dem Tod der Eltern ihren Pflichtteil aus dem Wert des Hauses verlangen, und reicht der übrige Nachlass nicht, haftet der Beschenkte mit dem Geschenk. Vorbeugen kannst du mit einem Pflichtteilsverzicht per Notariatsakt (die Geschwister verzichten beim Notar auf ihren Pflichtteil), meist gegen eine Abfindung, oder mit einer Ausgleichszahlung im Übergabsvertrag. Beides setzt voraus, dass sich die Familie auf einen Wert einigt, und zwar auf einen, der hält. Mehr dazu im Ratgeber Geschwister auszahlen: der Pflichtteilsanspruch bei Immobilien.

Absichern: Wohnrecht, Fruchtgenuss und Veräußerungsverbot

Wer verschenkt, gibt das Eigentum vollständig ab. Der Beschenkte kann das Haus vermieten, belasten oder verkaufen, ohne zu fragen. Deshalb wird das Verschenken in der Praxis in der Regel mit Gegenleistungen verbunden, die sich der Schenker vorbehält:

• Wohnungsgebrauchsrecht: Du darfst bestimmte Räume oder das ganze Haus bis zum Lebensende bewohnen, aber nicht vermieten. Was ein eingetragenes Wohnrecht beim späteren Verkauf bedeutet, zeigt der Ratgeber Haus mit Wohnrecht verkaufen.
• Fruchtgenussrecht: Du behältst zusätzlich die Erträge, also die Mieteinnahmen, falls du nicht selbst darin wohnst; Details im Beitrag zum Fruchtgenussrecht.
• Belastungs- und Veräußerungsverbot: Das Kind kann das Haus nur mit deiner Zustimmung verkaufen oder mit einem Kredit belasten.
• Rückforderungsrechte: etwa für den Fall, dass das Kind vor dir stirbt, insolvent wird oder sich scheiden lässt.

Wohnrecht, Fruchtgenussrecht und Veräußerungsverbot gehören ins Grundbuch; Rückforderungsrechte gehören ausdrücklich in den Vertrag. Ein Wohnrecht, das nur im Vertrag steht, bindet zwar das Kind, aber nicht den, an den es das Haus später verkauft. Und noch ein Hinweis: Ein vorbehaltenes Wohn- oder Fruchtgenussrecht gilt als immaterieller Vermögenswert; gibst du es später ohne Gegenleistung auf, kann dafür eine Schenkungsmeldung fällig werden, wenn die Meldegrenze überschritten ist.

Kommt die Steuer zurück? Stand 2026

Seit der Abschaffung der Erbschaftssteuer 2008 wird die Frage politisch diskutiert. Die SPÖ hat 2023 ein Modell vorgelegt: ein Lebensfreibetrag von 1 Million Euro für alles, was jemand innerhalb von 30 Jahren erbt oder geschenkt bekommt, darüber ein Steuersatz von 25 Prozent, ab 5 Millionen 30 Prozent, darüber noch höhere Sätze. Beschlossen ist davon nichts. Im Februar 2026 scheiterte ein Antrag der Grünen im Nationalrat, eine Steuer auf Millionenerbschaften und -schenkungen einzuführen; ÖVP, SPÖ, NEOS und FPÖ stimmten dagegen, der Finanzminister erklärte, in dieser Legislaturperiode sei das nicht umsetzbar. Für deine Planung heißt das: 2026 gilt die Rechtslage von 2008. Wer nur aus Angst vor einer künftigen Steuer verschenkt, gibt Eigentum für ein Szenario aus der Hand, das es derzeit nicht gibt.