Erbschaftssteuer in Österreich 2026: seit 2008 abgeschafft, was Erben einer Immobilie zahlen

Was Erben einer Immobilie trotzdem zahlen: vier Posten im Überblick

Der Wegfall der Erbschaftssteuer bedeutet nicht, dass eine vererbte Immobilie kostenlos den Eigentümer wechselt. Vier Posten bleiben, drei beim Erben und einer erst beim Verkauf:

Dazu kommen je nach Fall die Kosten für Unterlagen, etwa einen Grundbuchauszug, und, wenn der Wert im Verfahren strittig ist, ein Schätzgutachten. Wie das Verfahren abläuft und wie lange es dauert, steht im Beitrag zu Dauer und Kosten des Verlassenschaftsverfahrens.

Grunderwerbsteuer beim Erwerb von Todes wegen: Stufentarif vom Grundstückswert

Die wichtigste Abgabe beim Erben einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer. Sie fällt bei jedem Eigentümerwechsel an einem Grundstück an: beim Kauf, bei der Schenkung und eben auch beim Erwerb von Todes wegen. Der Erbfall gilt steuerlich als unentgeltlicher Erwerb. Deshalb gilt nicht der normale Steuersatz von 3,5 Prozent auf den Kaufpreis, sondern ein Stufentarif auf den sogenannten Grundstückswert:

• 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro
• 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro
• 3,5 Prozent für alles darüber

Der Stufentarif gilt beim Erbfall unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis, auch wenn du vom Nachbarn oder einer Freundin erbst. Das ist ein Unterschied zur alten Erbschaftssteuer, bei der der Steuersatz mit der Entfernung der Verwandtschaft stieg. Zwei Ausnahmen: Erbt der Ehegatte oder eingetragene Partner das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnung und war es beim Tod sein Hauptwohnsitz, bleiben 150 Quadratmeter Wohnnutzfläche steuerfrei; nur der Rest wird besteuert. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten eigene Regeln: Erbst du sie innerhalb der Familie, beträgt die Steuer 2 Prozent vom Einheitswert. Fällig wird die Steuer nicht beim Finanzamt an der Haustür, sondern über den Notar oder Rechtsanwalt, der sie per Selbstberechnung an das Finanzamt abführt (er berechnet die Steuer selbst und überweist sie, ohne Bescheid des Finanzamts). Steuerschuldner ist der Erbe.

So wird der Grundstückswert ermittelt

Der Grundstückswert ist nicht der Verkehrswert und nicht der Einheitswert, sondern eine eigene Bemessungsgrundlage aus dem Grunderwerbsteuergesetz. Es gibt drei Wege, ihn zu ermitteln: nach dem Pauschalwertmodell (Grundwert: Grundfläche mal dreifachem Bodenwert mal einem Hochrechnungsfaktor, ohne Abschlag; Gebäudewert: Gebäudefläche mal Baukostenfaktor, mit Abschlägen für Alter, Sanierungsstand und Gebäudeart), aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel oder durch ein Gutachten eines Sachverständigen. Der Grundstückswert liegt in der Praxis meist unter dem, was die Immobilie am Markt bringen würde. Notar oder Gerichtskommissär rechnen das im Verfahren aus.

Rechenbeispiel: geerbtes Haus mit Grundstückswert 400.000 Euro

Du erbst das Haus deiner Mutter. Der Grundstückswert nach dem Pauschalwertmodell beträgt 400.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer rechnet sich so:

Zum Vergleich: Beim Kauf desselben Hauses um 400.000 Euro von einer fremden Person wären 3,5 Prozent vom Kaufpreis, also 14.000 Euro, fällig. Kaufst du es dagegen deiner Mutter zu Lebzeiten ab, gilt im Familienverband trotzdem der Stufentarif vom Grundstückswert, unabhängig vom Kaufpreis; bei deiner Mutter kann dann aber Immobilienertragsteuer anfallen. Erbst du gemeinsam mit deinem Bruder je zur Hälfte, wird der Stufentarif für jeden Erbteil getrennt angewendet; bei 200.000 Euro Grundstückswert pro Person sind das je 1.000 Euro. Was eine Erbengemeinschaft sonst beachten muss, erklärt ein eigener Beitrag.

Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 Prozent, für die Familie vom dreifachen Einheitswert

Damit du im Grundbuch als neuer Eigentümer stehst, verlangt das Gericht eine Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent. Entscheidend ist, wovon. Für den begünstigten Personenkreis (unter anderem Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte in gerader Linie wie Kinder und Enkel, Stief-, Wahl- und Pflegekinder, Geschwister, Nichten und Neffen) wird die Gebühr vom dreifachen Einheitswert berechnet, höchstens aber von 30 Prozent des Verkehrswerts. Für alle anderen Erben zählt der volle Verkehrswert.

Im Beispiel von oben: Beträgt der Einheitswert des Hauses 30.000 Euro, ist die Bemessungsgrundlage für dich als Tochter 90.000 Euro; die Gebühr beträgt 990 Euro. Erbt dagegen eine nicht verwandte Person das Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro, zahlt sie 4.400 Euro. Dazu kommt eine kleine Eingabengebühr für den Antrag. Die Begünstigung musst du im Antrag ausdrücklich geltend machen und mit Urkunden belegen; der Gerichtskommissär erledigt das in der Regel mit. Eingetragen werden kann erst, wenn der Einantwortungsbeschluss, also der Gerichtsbeschluss über die Einantwortung, rechtskräftig ist.

Kosten des Verlassenschaftsverfahrens: Gerichtskommissär und Gerichtsgebühr

Jede Erbschaft in Österreich läuft über ein Verlassenschaftsverfahren beim Bezirksgericht. Die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär. Zwei Kostenblöcke entstehen dabei:

• Gerichtsgebühr: 5 Promille des reinen Verlassenschaftsvermögens, mindestens 100 Euro. „Rein“ heißt: nach Abzug der Schulden, etwa eines noch offenen Kredits auf dem Haus. Die Liegenschaft geht dabei grundsätzlich mit dem dreifachen Einheitswert in das Inventar ein, nicht mit dem Verkehrswert: bei 30.000 Euro Einheitswert also 90.000 Euro, die Gebühr beträgt rund 450 Euro. Wird das Haus auf Antrag geschätzt, zählt der Schätzwert, bei 400.000 Euro wären es 2.000 Euro.
• Gebühr des Gerichtskommissärs: Sie richtet sich nach dem Wert des Vermögens und dem Umfang des Verfahrens und ist im Gerichtskommissionstarifgesetz geregelt. Das Gericht bestimmt sie; der Notar nennt dir auf Nachfrage vorab eine Größenordnung.

Dazu können Auslagen kommen, etwa für die Schätzung der Immobilie, wenn mehrere Erben sich über den Wert nicht einig sind. Eine Immobilienbewertung bei der Erbschaft lohnt sich ohnehin früh: Sie ist die Grundlage für die Aufteilung, für den Pflichtteil und für die Entscheidung, was mit dem Haus passieren soll.

Muss ich die Erbschaft dem Finanzamt melden?

Nein. Die Meldepflicht nach § 121a Bundesabgabenordnung (oft Schenkungsmeldegesetz genannt) gilt nur für Schenkungen und Zweckzuwendungen (Zuwendungen, die an einen bestimmten Zweck gebunden sind) unter Lebenden, nicht für Erbschaften. Und sie gilt ohnehin nicht für Grundstücke: Der Erwerb einer Immobilie wird über die Anzeige nach dem Grunderwerbsteuergesetz erfasst, die Notar oder Rechtsanwalt über FinanzOnline erledigen. Du musst also weder das geerbte Haus noch das geerbte Sparbuch beim Finanzamt anzeigen. Anders bei Schenkungen zu Lebzeiten: Dort sind Bargeld, Wertpapiere und ähnliche Vermögenswerte über 50.000 Euro innerhalb eines Jahres zwischen Angehörigen (über 15.000 Euro innerhalb von fünf Jahren zwischen anderen Personen) binnen drei Monaten zu melden; bei vorsätzlichem Unterlassen droht eine Geldstrafe bis zu 10 Prozent des Werts.

Immobilienertragsteuer: Die Erbschaft ist steuerfrei, der spätere Verkauf nicht

Was viele Erben überrascht: Erbst du steuerfrei und verkaufst das Haus dann, wird der Verkauf besteuert. Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) kann erst beim Verkauf anfallen: Sie knüpft nicht an die Erbschaft an, sondern an die Veräußerung, und du trittst steuerlich in die Position des Erblassers ein. Hat er das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft, ist es Altvermögen: Dann zahlst du pauschal 4,2 Prozent des Verkaufspreises, für Kaufverträge ab 1. Jänner 2027 6 Prozent. Wurde der Grund nach 1987 und nach dem Kauf des Erblassers in Bauland umgewidmet, gilt für den Grundanteil ein höherer Satz. Hat er später gekauft, ist es Neuvermögen und du musst 30 Prozent des Gewinns (Verkaufspreis abzüglich seiner Anschaffungskosten) versteuern. Weil geerbte Häuser sehr oft Altvermögen sind, trifft die ImmoESt-Erhöhung ab 2027 gerade Erben.

Ein Beispiel: Verkaufst du das geerbte Haus um 400.000 Euro und war es Altvermögen, bleiben 16.800 Euro ImmoESt beim Finanzamt; ab 2027 wären es 24.000 Euro. Steuerfrei bleibt der Verkauf nur, wenn du selbst die Hauptwohnsitzbefreiung erfüllst, also innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend dort deinen Hauptwohnsitz hattest und ihn mit dem Verkauf aufgibst; die Wohnjahre des Erblassers zählen dafür nicht mit. Deinen Fall rechnest du mit dem ImmoESt-Rechner durch. Was beim Verkauf sonst gilt, steht im Beitrag geerbte Immobilie verkaufen.

Erbschaft mit Auslandsbezug: Deutschland und das gekündigte Doppelbesteuerungsabkommen

Dass es in Österreich keine Erbschaftssteuer gibt, schützt nicht vor der Erbschaftssteuer anderer Länder. Besonders relevant ist Deutschland: Schon 2007, nach dem Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofs, kündigte die deutsche Regierung das Doppelbesteuerungsabkommen auf dem Gebiet der Erbschafts- und Schenkungssteuer; es trat mit 1. Jänner 2008 außer Kraft, also noch vor dem Auslaufen der österreichischen Steuer. Seitdem gilt für Erbfälle mit Bezug nach Deutschland (etwa, wenn der Erblasser oder ein Erbe dort seinen Wohnsitz hat) die Erbschaftssteuer in Deutschland mit ihren Freibeträgen und Steuersätzen, auch für eine Immobilie in Österreich. Die Steuerlast kann dort je nach Verwandtschaftsgrad erheblich sein. Umgekehrt beendet ein Umzug von Deutschland nach Österreich die deutsche Steuerpflicht nicht automatisch. Mit anderen Staaten wie der Schweiz oder den USA bestehen Abkommen weiter. Wer im Ausland lebt oder von dort erbt, sollte die Besteuerung vor der Erbantrittserklärung (der Erklärung gegenüber dem Gericht, dass du die Erbschaft annimmst) mit einem Steuerberater klären; dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.

Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer: Was gilt bei der Übergabe zu Lebzeiten?

Viele Eigentümer überlegen, das Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder zu übergeben. Steuerlich macht das beim Übergang selbst keinen Unterschied: Die Schenkungssteuer ist 2008 gemeinsam mit der Erbschaftssteuer abgeschafft worden, und für die Grunderwerbsteuer gilt bei einer Schenkung im Familienverband derselbe Stufentarif wie beim Erbfall. Unterschiede gibt es bei den Nebenwirkungen: Bei der Schenkung kannst du dir ein Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht vorbehalten, du vermeidest das Verlassenschaftsverfahren für dieses Haus, und eine Schenkung an ein Kind oder den Ehegatten (also an Pflichtteilsberechtigte) wird beim Pflichtteil der anderen Kinder unbefristet hinzugerechnet; Schenkungen an andere Personen, etwa Geschwister, nur, wenn sie in den letzten zwei Jahren vor dem Tod erfolgt sind. Ohne Testament entscheidet die gesetzliche Erbfolge, wer was bekommt. Was bei einer Übergabe zu bedenken ist, erklärt der Beitrag Haus überschreiben.

Kommt die Erbschaftssteuer zurück? Stand der Debatte 2026

Die Diskussion um Erbschaftssteuern und eine Vermögenssteuer ist in Österreich nie ganz verstummt. Modelle, die zuletzt vorgeschlagen wurden (etwa 2023 von der SPÖ), sehen hohe Freibeträge vor, meist 1 Million Euro, damit das Eigenheim und normale Erbschaften steuerfrei vererbt werden können und nur der Teil des Vermögens darüber besteuert würde. Institute wie das Momentum Institut und Statistik Austria liefern dazu regelmäßig Zahlen zur Vermögensverteilung. Beschlossen ist nichts, und die seit 2025 regierende Koalition hat das Thema nicht auf der Tagesordnung: Am 25. Februar 2026 lehnte der Nationalrat einen Antrag der Grünen auf Wiedereinführung einer Erbschafts- und Schenkungssteuer für Millionenerbschaften ab; ÖVP, SPÖ, NEOS und FPÖ stimmten dagegen. Für Erbfälle im Jahr 2026 gilt damit unverändert: keine Erbschaftssteuer. Ob sich das in einer späteren Legislaturperiode ändert, ist offen; für deine Entscheidung heute zählt die aktuelle Rechtslage, nicht eine mögliche künftige.

Was das für dich als Erbe einer Immobilie heißt

Steuerlich ist die Vererbung einer Immobilie in Österreich günstig: Bei einem Haus mit Grundstückswert 400.000 Euro summieren sich Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Gerichtsgebühr in der Familie auf rund 5.700 Euro (mit geschätztem Verkehrswert im Inventar rund 7.200 Euro). Die eigentliche Frage ist eine andere: Was machst du mit dem Haus?

• Behalten und selbst bewohnen: Du zahlst die Abgaben einmal und baust mit jedem Jahr an der Hauptwohnsitzbefreiung für einen späteren Verkauf.
• Vermieten: Die Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, die ImmoESt beim späteren Verkauf bleibt. Ob sich das rechnet, hängt von Zustand und Lage ab; der Beitrag verkaufen oder vermieten hilft beim Abwägen.
• Verkaufen: Dann zählen der Zeitpunkt (bei Altvermögen macht ein Kaufvertrag noch 2026 statt 2027 1,8 Prozent des Verkaufspreises aus) und der Preis. Ein realistischer Wert ist die Grundlage für jede dieser Entscheidungen, auch gegenüber Miterben und Pflichtteilsberechtigten.

Was du in jedem Fall früh brauchst, ist eine ehrliche Einschätzung, was die Immobilie wert ist. Daran hängen die Aufteilung in der Erbengemeinschaft, der Pflichtteil und die Rechnung, ob behalten, vermieten oder verkaufen für dich passt.