Grunderwerbsteuer in Österreich 2026: 3,5 Prozent, Stufentarif, Berechnung, Befreiungen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?

Beim Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent der Gegenleistung, in der Regel also des Kaufpreises. In der Familie und bei Schenkung oder Erbschaft gilt der Stufentarif vom Grundstückswert: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent für alles darüber.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt davon ab, ob der Vorgang entgeltlich ist und ob er innerhalb der Familie stattfindet. Für gewöhnliches Grundvermögen wie Häuser, Wohnungen oder Baugrund gelten diese Steuersätze:

Der allgemeine Satz von 3,5 Prozent gilt beim Immobilienkauf zwischen fremden Personen, das ist der häufigste Fall. Wer eine Wohnung um 300.000 Euro kauft, zahlt 10.500 Euro.

Der Stufentarif im Familienverband

Innerhalb der Familie ist die Steuer deutlich niedriger. Der Stufentarif wird immer vom Grundstückswert berechnet, auch dann, wenn ein Kaufpreis gezahlt oder ein Kredit übernommen wird, denn das Gesetz behandelt Übertragungen von Grundstücken im Familienverband stets als unentgeltlich:

• die ersten 250.000 Euro des Grundstückswerts: 0,5 Prozent
• die nächsten 150.000 Euro (bis 400.000 Euro): 2 Prozent
• alles darüber: 3,5 Prozent

Zum Familienverband zählen Ehegatten oder eingetragene Partner (auch im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe), Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz (jetzt oder früher), Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel, Schwiegereltern), Stief-, Wahl- oder Pflegekinder und deren Kinder sowie Geschwister, Nichten und Neffen. Wichtig: Überträgt dieselbe Person derselben Person innerhalb von fünf Jahren mehrere Grundstücke oder Anteile, werden die Werte für den Stufentarif zusammengerechnet; die günstige erste Stufe gibt es nur einmal. Dasselbe gilt, wenn du Teile derselben Liegenschaft von mehreren Personen bekommst, etwa je eine Hälfte von Mutter und Vater.

Was ist die Grunderwerbsteuer und welche Erwerbsvorgänge trifft sie?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Abgabe des Bundes auf den Erwerb von Grundstücken im Inland. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG). Erfasst sind Grund und Boden samt Gebäude, Zubehör und Baurechten, nicht aber Maschinen oder Betriebseinrichtungen. Zuständig ist das Finanzamt Österreich, die Auslegung kommt vom Bundesministerium für Finanzen.

Steuerbar sind alle Rechtsvorgänge, mit denen ein Grundstück den Eigentümer wechselt. Die wichtigsten Erwerbsvorgänge im Alltag sind:

• Kaufverträge und Schenkungen, entgeltlich oder unentgeltlich; die Besteuerung greift in beiden Fällen.
• Erwerb von Todes wegen: Erbschaft, Vermächtnis (eine im Testament zugedachte einzelne Sache) und Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs (des Teils des Erbes, der nahen Angehörigen gesetzlich zusteht) mit einer Liegenschaft.
• Übergabe in der Familie, etwa das Haus an ein Kind, mit oder ohne Wohnrecht.
• Tausch, Realteilung, Ersitzung (Eigentumserwerb durch jahrzehntelange Nutzung) und der Erwerb bei einer Zwangsversteigerung.
• Anteilsvereinigungen (wenn mindestens 75 Prozent der Gesellschaftsanteile in einer Hand oder Erwerbergruppe zusammenkommen) und Gesellschafterwechsel (mindestens 75 Prozent der Anteile gehen innerhalb von sieben Jahren auf neue Gesellschafter über) bei Gesellschaften, denen Grundstücke gehören, in dieser Form seit 1. Juli 2025. Für Privatpersonen spielt das selten eine Rolle.

Ob du ein Haus kaufst, eine Wohnung geschenkt bekommst oder ein Grundstück erbst: Ein steuerpflichtiger Vorgang liegt in der Regel vor. Die Frage ist nur, von welchem Wert gerechnet wird und welcher Steuersatz gilt.

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer: Gegenleistung oder Grundstückswert

Beim Kauf ist die Bemessungsgrundlage der Wert der Gegenleistung. Dazu gehört nicht nur der Kaufpreis der Immobilie inklusive Umsatzsteuer, sondern alles, was der Erwerber für das Grundstück aufwendet: übernommene Schulden, eine vereinbarte Rente, ein vorbehaltenes Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht. Liegt die Gegenleistung unter dem Grundstückswert, gilt dieser als Untergrenze; ein symbolischer Kaufpreis spart also nichts.

Bei Schenkung, Erbschaft und im Familienverband gibt es keine Gegenleistung oder sie zählt nicht. Dann ist der Grundstückswert der Immobilie maßgeblich. Er ist kein Marktpreis, sondern ein steuerlicher Wert, der auf drei Arten ermittelt werden kann.

Ermittlung des Grundstückswerts: Pauschalwertmodell, Immobilienpreisspiegel oder Gutachten

1. Pauschalwertmodell. Die häufigste Methode. Der Wert ist die Summe aus Grundwert und Gebäudewert:

• Grundwert = Grundfläche × dreifacher Bodenwert je Quadratmeter × Hochrechnungsfaktor der Gemeinde. Der Bodenwert kommt aus der Einheitswertermittlung des Finanzamts (abrufbar über FinanzOnline), der Hochrechnungsfaktor aus der Grundstückswertverordnung, in Wien je Bezirk, in Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck je Gruppe von Bezirken oder Stadtteilen, sonst je Gemeinde.
• Gebäudewert = Nutzfläche × Baukostenfaktor × Abschläge für Alter und Gebäudeart. Der Baukostenfaktor ist je nach Bundesland festgelegt, zum Beispiel 1.470 Euro je Quadratmeter in Wien, 1.310 Euro in Niederösterreich und der Steiermark, 1.550 Euro in Salzburg. Ist die Nutzfläche nicht bekannt, rechnest du Bruttogrundrissfläche × Baukostenfaktor und ziehst pauschal 30 Prozent ab. Gebäude, die in den letzten 20 Jahren fertiggestellt oder umfassend saniert wurden (mindestens vier Maßnahmen wie Fassadendämmung, Heizung oder Tausch von mindestens drei Vierteln der Fenster), zählen voll, 20 bis 40 Jahre alte zu 65 Prozent, ältere zu 30 Prozent; bei Gebäuden, die älter als 20 Jahre sind, ergibt eine Teilsanierung in den letzten 20 Jahren (mindestens zwei solcher Maßnahmen) 80 Prozent.

2. Immobilienpreisspiegel. Statt des Pauschalwertmodells darf der Wert mithilfe eines geeigneten Immobilienpreisspiegels ermittelt werden, mit Abschlag für die Pauschalierung. Das lohnt sich dort, wo das Modell wegen hoher Bodenwerte oder eines neuen Gebäudes zu hoch liegt.

3. Sachverständigengutachten. Liegt der gemeine Wert (also der Marktwert) nachweislich darunter, kann der niedrigere Betrag mittels Sachverständigengutachten angesetzt werden. Das Gutachten eines gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen gilt als richtig, bis das Finanzamt das Gegenteil beweist. Je nach Lage und Grundstücksgröße kann der Unterschied zwischen Pauschalwert und Gutachten erheblich sein.

Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gilt statt des Grundstückswerts der Einheitswert; er liegt meist weit unter dem Marktwert.

Grunderwerbsteuer berechnen: drei Rechenbeispiele

So funktioniert die Berechnung der Grunderwerbsteuer in den häufigsten Situationen: beim Kauf, bei der Übergabe an ein Kind und bei einer Erbschaft.

Der Unterschied ist groß: Würde die Tochter das Haus im zweiten Beispiel um 300.000 Euro von einem Fremden kaufen, wären 10.500 Euro fällig, im Familienverband sind es 2.250 Euro. Bei Übertragungen in der Familie, auch durch Erbschaft, ist zudem die Eintragungsgebühr im Grundbuch niedriger: Sie wird vom dreifachen Einheitswert berechnet, höchstens von 30 Prozent des Verkehrswerts. Mehr dazu im Beitrag zur Grundbucheintragungsgebühr.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und warum haften Verkäufer trotzdem?

Im Kaufvertrag übernimmt in der Regel der Erwerber die Grunderwerbsteuer; sie gehört beim Immobilienkauf zu den Nebenkosten, die neben dem Kaufpreis anfallen. Gesetzlich sieht es anders aus: Steuerschuldner sind alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen, also Käufer und Verkäufer gemeinsam. Die vertragliche Vereinbarung ändert daran nichts. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten; der muss sich das Geld dann zurückholen. Weil der Betrag über den Treuhänder (den Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufpreis verwahrt) abgewickelt wird, kommt es dazu in der Regel nicht. Trotzdem ein Grund, auf Notar oder Rechtsanwalt mit Treuhandkonto zu bestehen.

Bei Schenkung und Übergabe gilt dasselbe: Geschenkgeber und Beschenkter schulden gemeinsam, bezahlt üblicherweise, wer das Grundstück bekommt. Bei einer Erbschaft zahlt der Erbe nach der Einantwortung (dem Gerichtsbeschluss, mit dem er offiziell Erbe wird). Wie das Verfahren abläuft, erklärt der Beitrag zur Dauer und den Kosten des Verlassenschaftsverfahrens.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Steuerschuld entsteht, sobald das Verpflichtungsgeschäft (der Vertrag, der beide Seiten bindet) verwirklicht ist, beim Kauf also mit der Unterschrift beider Seiten unter den Kaufvertrag. Die Eintragung im Grundbuch spielt für das Entstehen der Steuer keine Rolle. Danach gibt es zwei Wege:

1. Abgabenerklärung. Der Vorgang wird über einen Parteienvertreter (Notar oder Rechtsanwalt) per FinanzOnline bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats beim Finanzamt angezeigt. Das Finanzamt schreibt die Steuer mit Bescheid vor.
2. Selbstberechnung. Der Notar oder Rechtsanwalt berechnet die Abgabe selbst, meldet sie an und führt sie bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach der Selbstberechnung ab. Das ist der Regelfall, weil es schneller geht: Die Selbstberechnungserklärung ersetzt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die das Grundbuch für die Eintragung des neuen Eigentümers verlangt.

Ohne Nachweis, dass die Steuer bezahlt oder sichergestellt ist, wird niemand ins Grundbuch eingetragen. Deshalb hält der Treuhänder den Betrag vom Kaufpreis zurück, bevor der Rest an den Verkäufer ausbezahlt wird. Eine Übersicht aller Posten, die beim Verkauf anfallen, findest du im Beitrag zu den Kosten beim Hausverkauf.

Wann bist du von der Grunderwerbsteuer (GrESt) befreit?

Das Grunderwerbsteuergesetz kennt eine Reihe von Ausnahmen. Für private Eigentümer sind diese relevant:

• Bagatellgrenze. Beträgt die Bemessungsgrundlage höchstens 1.100 Euro, fällt nichts an, etwa bei kleinen Grenzberichtigungen.
• Ehegatten und eingetragene Partner. Erwirbt ein Ehegatte oder eingetragener Partner die gemeinsame Wohnstätte, bleiben 150 Quadratmeter Wohnnutzfläche steuerfrei; nur der darüber liegende Anteil wird besteuert. Unter Lebenden gilt das nur unter engen Voraussetzungen (Hälfteanteile, dringendes Wohnbedürfnis, Einzug innerhalb von drei Monaten, fünf Jahre keine Änderung der Eigentumsverhältnisse). Beim Erwerb von Todes wegen muss die Wohnung im Todeszeitpunkt der Hauptwohnsitz des erbenden Partners gewesen sein.
• Realteilung. Teilen Miteigentümer ein Grundstück so auf, dass jeder einen Teil im Wert seines Anteils bekommt, ist das steuerfrei; nur ein Mehrerwerb wird besteuert.
• Behördlicher Eingriff. Enteignung, Straßengrundabtretung oder eine vorgeschriebene Maßnahme der Bau- oder Raumordnungsbehörde bleiben steuerfrei.
• Betriebsübergabe. Für die unentgeltliche Übertragung von Betriebsgrundstücken gibt es einen Freibetrag von 900.000 Euro, in der Land- und Forstwirtschaft von 365.000 Euro, mit Voraussetzungen wie Alter oder Erwerbsunfähigkeit des Übergebers.
• Gemeinnützige Zwecke, Flurbereinigung, Umgründungen. Weitere Ausnahmen, die im privaten Verkauf selten vorkommen.

Keine Befreiung gibt es für den Kauf des ersten Eigenheims. Die befristete Begünstigung für Eigenheimkäufer, die von Juli 2024 bis 30. Juni 2026 galt, betraf nur die Gerichtsgebühren (Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent und Pfandrechtsgebühr von 1,2 Prozent bis 500.000 Euro), nicht die Grunderwerbsteuer. Sie ist ausgelaufen; wer heute kauft, zahlt wieder beides.

Grunderwerbsteuer bei Erbschaft, Schenkung und Übergabe

Seit die Erbschafts- und Schenkungssteuer 2008 abgeschafft wurde, ist die Grunderwerbsteuer die eigentliche Abgabe auf Immobilien, die vererbt oder verschenkt werden. Für Häuser, Wohnungen und Baugrund gilt bei Erben und Beschenkten der Stufentarif, unabhängig davon, ob sie mit dem Übergeber verwandt sind. Das macht die Weitergabe eines Hauses in der Familie steuerlich günstig: Bis 250.000 Euro bleibt es bei 0,5 Prozent, also höchstens 1.250 Euro. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Familie beträgt die Steuer dagegen 2 Prozent vom Einheitswert.

Ein paar Punkte, die in der Praxis wichtig sind:

• Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht ändert im Familienverband nichts; gerechnet wird vom vollen Grundstückswert. Wie sich ein Wohnrecht später beim Verkauf auswirkt, zeigt der Beitrag Immobilie mit Wohnrecht verkaufen.
• Bei einer Übergabe gegen Pflegezusage oder Kreditübernahme gilt dasselbe: Innerhalb der Familie zählt die Gegenleistung nicht. Was sonst bei der Übergabe zu beachten ist, steht im Beitrag Haus überschreiben.
• Bei einer Erbschaft entsteht die Steuerschuld mit der Einantwortung. Wer anschließend verkauft, zahlt zusätzlich Immobilienertragsteuer; wie viel, hängt vom Anschaffungszeitpunkt des Erblassers (des Verstorbenen) ab (geerbte Immobilie verkaufen).
• Eine Schenkungsmeldung nach § 121a BAO ist für das Grundstück selbst nicht nötig; die Anzeige für die Grunderwerbsteuer erfasst es. Mitgeschenktes Geld, Sparbücher oder Wertpapiere musst du dagegen binnen drei Monaten melden, wenn sie die Grenzen überschreiten: unter Angehörigen über 50.000 Euro in einem Jahr, sonst über 15.000 Euro in fünf Jahren. Mehr dazu in den Beiträgen zur Schenkungssteuer und zur Erbschaftssteuer in Österreich.